كنت أبحث مؤخرًا في استثمار العقارات الإيجارية وأدركت أن الكثير من الناس يتجاهلون مقياسًا أساسيًا جدًا عند تقييم الصفقات. يُطلق عليه مضاعف الإجمالي، وبصراحة هو أحد أسرع الطرق لمعرفة ما إذا كانت العقار تستحق وقتك.

بشكل أساسي، ما يفعله هو مقارنة سعر شراء العقار بإمكاناته الدخلية. هناك نسختان رئيسيتان اعتمادًا على ما تحلله. إذا كنت تنظر إلى شيء مثل مبنى متعدد الأسر أو مساحة تجارية تحتوي على مصادر دخل متعددة، فستستخدم مضاعف الدخل الإجمالي، الذي يأخذ في الاعتبار جميع مصادر الإيرادات مثل الإيجار، رسوم الوقوف، دخل الغسيل، وأي شيء آخر. بالنسبة للإيجارات السكنية حيث الإيجار هو الدخل الوحيد، يكون مضاعف الإيجار الإجمالي أنظف لأنه يقسم سعر الشراء على الدخل الإيجاري السنوي.

دعني أشرح الحساب بسرعة. لنفترض أنك تنظر إلى عقار مدرج بسعر 500 ألف ويحقق 100 ألف سنويًا من الإيجار المحتمل الإجمالي ودخل آخر. سيكون مضاعف الدخل الإجمالي الخاص بك هو 5، مما يعني أنك تدفع خمسة أضعاف الدخل السنوي. قارن ذلك بعقار آخر بسعر 400 ألف ويحقق 50 ألف سنويًا من الإيجار، وسيكون مضاعف الإيجار الإجمالي لديه 8. الأول يبدو أكثر جاذبية من السطح.

لكن هنا يكمن الخطأ الذي يقع فيه الناس. هذه المضاعفات تخبرك عن القيمة نسبةً إلى الدخل، لكنها لا تقول شيئًا عن النفقات الفعلية. الضرائب العقارية، الصيانة، رسوم الإدارة، الشواغر، التأمين، الإصلاحات، تكاليف استبدال المستأجرين، كل ذلك يُتجاهل. قد يبدو المضاعف المنخفض مذهلاً حتى تدرك أن المنطقة لديها ضرائب عالية على العقارات أو أن المبنى يحتاج إلى أعمال كبيرة.

لقد لاحظت أيضًا أن الموقع واتجاهات السوق لا تظهر في هذه الأرقام. قد يكون للعقار في سوق نشط مضاعف أعلى، ولكن إذا كانت الإيجارات ترتفع فعلاً، فقد يكون هذا السعر الإضافي مبررًا. في المقابل، قد يبدو العقار الرخيص في منطقة متدهورة وكأنه صفقة على الورق، لكنه قد يكون كابوسًا على المدى الطويل.

الحيلة الحقيقية هي استخدام هذه المضاعفات كنقطة انطلاق، وليس القصة كاملة. قم بموازنته مع مقاييس أخرى مثل عائد النقد على النقد، معدل العائد الرأسي، ومعرفتك المحلية بالسوق. إذا كنت جادًا في بناء محفظة إيجارية، فلابد من التحقق من عدة طرق تقييم قبل اتخاذ القرار. مقياس الإيجار المحتمل الإجمالي مفيد، لكنه يعمل بشكل أفضل كجزء من أدوات تقييم أكبر.