لقد كنت أبحث مؤخرًا في استثمار العقارات وأدركت أن الكثير من الناس لا يفهمون فعلاً متطلبات شراء منزل تحت هيكل شركة ذات مسؤولية محدودة. الأمر أكثر تعقيدًا من مجرد تشكيل الكيان وتقديم عرض.

إذن إليك ما تعلمته. الجاذبية الرئيسية واضحة - حماية المسؤولية. إذا حدث خطأ ما في عقار إيجاري وقام المستأجر بمقاضاتك، فإنهم يذهبون إلى شركة ذات مسؤولية محدودة، وليس إليك شخصيًا. هذا الفصل كبير جدًا. بالإضافة إلى ذلك، هناك هيكل الضرائب الممر الذي تدفع فيه الضرائب فقط على حصتك المخصصة من الأرباح بدلاً من أن يتم فرض الضرائب على الشركة ذات المسؤولية المحدودة نفسها مرتين.

لكن هنا تصبح الأمور معقدة. معظم المقرضين للرهن العقاري لا يمولون بشكل مباشر عمليات شراء الشركات ذات المسؤولية المحدودة. فاني ماي، فريدي ماك، قروض إدارة الإسكان الفدرالية - لا شيء من ذلك يعمل للكيانات. أنت بشكل أساسي تنظر في قروض تجارية أو تمويل خاص، مما يعني معدلات أعلى وفترات أقصر. وهذا تكلفة حقيقية يجب أخذها في الاعتبار.

الترتيب نفسه ليس رخيصًا أيضًا. أنت تدفع رسوم الدولة مقدمًا لإنشاء الشركة ذات المسؤولية المحدودة، ثم تكاليف الصيانة السنوية التي تتراوح بين 50 و100 دولار سنويًا حسب ولايتك. وهذا قبل أن تصل حتى إلى شراء العقار.

هناك أيضًا مسألة إعفاء الأرباح الرأسمالية. إذا اشتريت كفرد، يمكنك استبعاد ما يصل إلى $250k من الأرباح عند بيع مسكنك الرئيسي ($500k إذا كنت متزوجًا). مع امتلاك شركة ذات مسؤولية محدودة لها، تفقد تلك الميزة لأنها لا يمكن أن تكون مسكنك. متطلبات شراء منزل تحت شركة ذات مسؤولية محدودة تجبرها أساسًا على أن تكون عقار استثماري بحت.

مسار بديل يتبعه بعض الأشخاص هو شراء المنزل شخصيًا أولاً، ثم نقله إلى الشركة ذات المسؤولية المحدودة لاحقًا. يبدو ذكيًا، لكن احذر - ضرائب نقل الملكية يمكن أن تؤثر عليك، وإذا كان لديك شرط دفع كامل عند البيع في الرهن العقاري، يمكن للمقرض أن يطالب بالسداد الكامل على الفور. هذه نقطة غالبًا ما يغفلها الناس.

الجانب الخاص بالخصوصية هو أمر مشروع أيضًا. يبقى اسمك خارج السجلات العامة، وهو أمر مهم إذا كنت تبني محفظة عقارية وتريد إبقاء الأمر هادئًا. ومن الناحية الهيكلية، تمنحك الشركة ذات المسؤولية المحدودة مرونة لجلب شركاء أو توسيع العمليات دون أن تصبح الأمور فوضوية.

الختام: استثمار العقارات عبر شركة ذات مسؤولية محدودة منطقي للمستثمرين الجادين الذين يمتلكون عدة عقارات ويشعرون بقلق كبير بشأن المسؤولية. لكن إذا كنت تشتري عقار استثماري واحد فقط، فقد تتفوق التكاليف ومشاكل التمويل على الفوائد. من المؤكد أنه من المفيد التحدث مع محاسب قبل اتخاذ القرار - الآثار الضريبية تختلف كثيرًا اعتمادًا على كيفية هيكلتها.