لذا، لقد كنت أبحث مؤخرًا في ضرائب العقارات المؤجرة، وشيء يتكرر دائمًا هو الاستهلاك. إليك الأمر الذي لا يدركه معظم الناس: على الرغم من أن منزلك المؤجر قد يزداد في القيمة السوقية، إلا أن مصلحة الضرائب تسمح لك بخصم الاستهلاك في إقرارك الضريبي. إنها واحدة من تلك الثغرات في قانون الضرائب التي يمكن أن تقلل بشكل كبير من دخلك الخاضع للضريبة إذا عرفت كيف تستخدمها.

الفكرة الأساسية بسيطة. منزلك المؤجر يفقد قيمته مع مرور الوقت بسبب التآكل والشيخوخة والاستخدام العام. تعترف مصلحة الضرائب بذلك وتسمح لك بخصم ذلك الخسارة من دخلك. لكن هناك طريقة محددة لحساب ذلك، والحصول على الحساب بشكل صحيح مهم جدًا.

أولاً، تحتاج إلى حساب أساس التكلفة الخاص بك. هذا ليس فقط ما دفعته مقابل العقار. تضيف تكاليف الإغلاق، والرسوم القانونية، وضرائب النقل، وأي تحسينات قمت بها قبل أن يكون العقار جاهزًا للإيجار. ولكن الجزء الحاسم هو: تستثني قيمة الأرض تمامًا. الأرض لا تتآكل وفقًا لمصلحة الضرائب، لذلك لا مكان لها في حسابك. إذا اشتريت عقارًا مؤجرًا مقابل 300,000 دولار وكانت قيمة الأرض 50,000 دولار، فإن أساس الاستهلاك الخاص بك سيكون 250,000 دولار.

تطلب مصلحة الضرائب من الملاك استخدام نظام استهلاك التكلفة المعجل المعدل، أو MACRS. بالنسبة للعقارات السكنية المؤجرة، يقسم عمر الاستخدام إلى 27.5 سنة. لذا، تأخذ ذلك الأساس القابل للاستهلاك البالغ 250,000 دولار وتقسمه على 27.5، مما يعطيك خصم استهلاك سنوي حوالي 9,091 دولار. هذا هو المال الذي يمكنك خصمه من دخلك الإيجاري كل عام لأغراض الضرائب.

شيء يجب الانتباه إليه: يبدأ استهلاك الأصول فقط عندما يكون المنزل المؤجر جاهزًا فعليًا لتوليد الدخل. إذا أنهيت التجديدات وجعلت العقار متاحًا للإيجار في 1 يوليو، فهناك يبدأ العد التنازلي. في ذلك العام الأول، تقوم بتقسيم الخصم بناءً على عدد الأشهر التي كان فيها العقار في الخدمة. لذلك، في مثالنا، ستخصم نصف المبلغ السنوي، أي 4,545 دولار، لذلك العام الأول. ثم على مدى 26.5 سنة التالية، يمكنك المطالبة بالمبلغ الكامل البالغ 9,091 دولار.

إذا قمت بتحسين المنزل المؤجر لاحقًا، تُضاف تلك التحسينات إلى أساسك وتُستهلك على مدى عمرها الافتراضي المتبقي. هنا يصبح حفظ السجلات مهمًا جدًا. تحتاج إلى فصل الصيانة الروتينية عن التحسينات الفعلية، لأن فقط التحسينات تُضاف إلى أساس الاستهلاك.

وهنا شيء غالبًا ما يغفله الناس: استرداد الاستهلاك أو استرجاع الاستهلاك. عندما تبيع عقارك المؤجر، ترغب مصلحة الضرائب في استرداد الضرائب التي وفرتها من خلال خصومات الاستهلاك. ستدفع ضرائب على جميع تلك الخصومات التي طالبت بها على مر السنين، مما قد يزيد من الربح الخاضع للضريبة بشكل كبير. لهذا السبب، فهم استهلاك المنزل من البداية مهم جدًا لاستراتيجيتك الاستثمارية بشكل عام.

بمجرد أن يتم استهلاك عقارك بالكامل بعد 27.5 سنة، لا يمكنك الاستمرار في المطالبة بخصومات الاستهلاك. لكن أي تحسينات أضفتها خلال تلك الفترة يمكن استهلاكها بشكل منفصل على مدى عمرها الافتراضي الخاص.

الاستنتاج العملي: إذا كنت تملك عقارات مؤجرة، فإن حسابات الاستهلاك ضرورية. ليست معقدة بمجرد فهم طريقة MACRS، لكنها تتطلب دقة. احتفظ بسجلات مفصلة لسعر الشراء، وكل التكاليف المرتبطة بشراء العقار، والتحسينات التي قمت بها، والتاريخ الدقيق الذي أصبح فيه العقار متاحًا للإيجار. حسابات استهلاك المنزل بشكل صحيح يمكن أن تحسن بشكل كبير عوائدك بعد الضرائب على استثمارك في الإيجار.