لقد كنت أبحث مؤخرًا في قروض العقارات التجارية وأدركت أن الكثير من أصحاب الأعمال لا يفهمون حقًا كيف تعمل. دعني أشرح ما تعلمته.

لذا بشكل أساسي، قرض العقارات التجارية مصمم للعقارات المستخدمة في الأعمال—فكر في المباني المكتبية، مراكز التسوق، المستودعات، من هذا القبيل. يمكنك استخدامه لشراء عقار جديد، أو إصلاح العقارات الموجودة، أو إعادة تمويل ديون على شيء تملكه بالفعل. معظم المقرضين يريدون أن يشغل عملك على الأقل 51% من المبنى.

الآليات بسيطة جدًا إذا كنت قد تعاملت مع الرهون العقارية من قبل. الاختلاف الرئيسي هو أنه بدلاً من حق الرهن على عقار سكني، يضع المقرض مطالبة على عقارك التجاري كضمان. بمجرد سداد قرض العقارات التجارية، يختفي هذا الحق.

هناك عدة أنواع من هذه القروض. لديك القروض الدائمة، وهي في الأساس الرهون العقارية الأولى لمدة لا تقل عن 5 سنوات. ثم هناك قروض SBA—برنامجي 7(a) و504. توجد قروض التمويل الصعب للأشخاص الذين لا يمكنهم التأهل للتمويل التقليدي، رغم أنها تأتي بتكاليف أعلى. تعمل قروض الجسر كحلول قصيرة الأجل عندما تحتاج إلى تدفق نقدي لتحسين عقار أو العمل نحو تمويل طويل الأجل.

الآن هنا حيث يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام—التكاليف. أسعار الفائدة على قروض العقارات التجارية تتراوح حوالي 0.5% إلى 1% أعلى من الرهون العقارية السكنية. أنت تتوقع بين 3% إلى 20% اعتمادًا على نوع القرض وملفك المالي. عادةً، تغطي تكاليف الإغلاق من 3% إلى 5% من المبلغ الذي تقترضه. إذا ذهبت عبر طريق SBA، أضف رسوم ضمان تصل إلى 3.75% فوق ذلك.

الحصول على الموافقة على قرض العقارات التجارية أكثر تعقيدًا من الرهن العقاري السكني. ستحتاج إلى وثائق موسعة—الأصول، الديون، الدخل، سجل الائتمان، وكل شيء. المقرضون أكثر صرامة هنا، وينظرون إلى عوامل مختلفة.

جانب التأهيل يختلف أيضًا. درجة الائتمان الشخصية مهمة، لكن درجة الائتمان الخاصة بعملك مهمة أيضًا. تستخدم SBA خدمة تقييم الائتمان الصغيرة FICO لبرامج 7(a) وتتطلب حد أدنى 140. بشكل عام، تعتبر درجة الائتمان للأعمال في العشرينات جيدة جدًا.

كما يهتم المقرضون بنسبة قرض إلى قيمة العقار. مع قرض العقارات التجارية، عادةً الحد الأقصى هو 75% إلى 80% من قيمة القرض (LTV)، مما يعني أنك قد تحتاج إلى دفع 20% إلى 25% أو أكثر كمقدم. قارن ذلك بالرهن العقاري السكني حيث أحيانًا يكون 100% LTV ممكنًا.

عامل كبير آخر هو نسبة تغطية خدمة الدين. بدلاً من النظر إلى ديونك الشخصية إلى الدخل كما يفعلون مع الرهون العقارية السكنية، يفحص المقرضون قدرة عملك على تحمل الديون استنادًا إلى التدفق النقدي. كانت نسبة تغطية خدمة الدين الوسيطة للقروض المعتمدة في عام 2019 حوالي 1.25، وفقًا لجمعية العقارات الوطنية. هذا يعني أنه إذا اقترضت 100,000 دولار، يجب أن يكون دخلك التشغيلي الصافي السنوي حوالي 125,000 دولار.

شيء يفاجئ الناس هو الضمان الشخصي. على الرغم من أن العقار هو الضمان، إلا أنه قد تكون مسؤولًا شخصيًا إذا لم يتمكن العمل من تغطية الفرق بين سعر بيع العقار وما تدين به.

الخلاصة: يمكن أن يعمل قرض العقارات التجارية لأصحاب الأعمال الذين يحتاجون إلى تمويل العقارات، لكنه ليس بسيطًا. قارن بين عدة مقرضين، ووازن خياراتك، وتأكد من أن الأرقام تتناسب مع وضعك. التفاصيل مهمة أكثر بكثير مما هي مع الرهون العقارية السكنية.