لقد بدأت أبحث مؤخرًا في صناديق الاستثمار العقارية الصحية وبصراحة، إذا كنت تتطلع لبناء دخل ثابت في محفظتك، فإن هذا القطاع يستحق مزيدًا من الاهتمام مما يحصل عليه عادةً.

دعني أشرح ما يحدث هنا بالفعل. صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو في الأساس تجمع لرأس مال المستثمرين يشتري العقارات وينقل الدخل إلى المساهمين. يعتقد معظم الناس أن الاستثمار العقاري يخص الأثرياء جدًا فقط، لكن صناديق الاستثمار العقارية ت democratize هذا الوصول. يمكنك امتلاك قطعة من المباني الطبية، مجتمعات المعيشة لكبار السن، المستشفيات - أصول لن تلمسها بشكل فردي أبدًا.

السبب الذي جعل العقارات الصحية تحديدًا يلفت انتباهي هو طبيعتها الدفاعية. الناس لا يتوقفون عن الحاجة للأطباء عندما تتدهور الاقتصاد. على عكس العقارات التجارية أو الفنادق التي تتضرر في فترات الركود، تظل المرافق الصحية تولد إيرادات ثابتة. عقود إيجار طويلة الأمد، تدفقات نقدية متوقعة، أدنى معدل دوران للمستأجرين. هذا هو الأساس.

لكن ما يجعل استثمار صناديق الاستثمار العقارية الصحية جذابًا حقًا الآن هو أن الديموغرافيا تقريبًا غير عادلة. من المتوقع أن يتضاعف عدد السكان فوق سن 65 بحلول عام 2050 تقريبًا. كبار السن يستخدمون الخدمات الصحية باستمرار وينفقون أكثر لكل زيارة. هذا يعني سنوات من النمو المدمج في الطلب. وفقط حوالي 12-15% من العقارات الصحية مملوكة حاليًا لصناديق الاستثمار العقارية، لذا هناك إمكانات دمج هائلة في المستقبل.

الآن، اللاعبون الثلاثة الكبار يسيطرون على هذا المجال. وولتاور هو الأكبر والأكثر عدوانية في مجال السكن لكبار السن - يراهن بشكل كبير على الأسواق الحضرية ذات الثراء حيث يكون المعيشة المساعدة غير كافية فعليًا. مانهاتن مثال مثالي؛ لديهم خمس مرات أقل من توفر المعيشة المساعدة مقارنة بالمعدل الوطني. وولتاور يضع نفسه لاقتناص هذا النمو.

فينتاس أصغر قليلاً ولكن أكثر تنوعًا - ليسوا فقط يراهنون على السكن لكبار السن. لديهم مكاتب طبية، مرافق علوم الحياة، أنظمة صحية. التنويع مهم لأن هناك مخاوف من فائض في بعض أسواق السكن لكبار السن. فينتاس أيضًا يدفع بقوة نحو دمج المكاتب الطبية، والذي لا يزال في مراحله المبكرة.

HCP ربما هو الأكثر توازنًا بين الثلاثة. يملكون 833 عقارًا موزعة بشكل متساوٍ بين السكن لكبار السن، المكاتب الطبية، وعلوم الحياة. هذا التنويع يحميهم من فائض السكن لكبار السن مع إبقائهم معرضين لجميع محفزات النمو. كما قاموا بتنظيف ميزانيتهم وتركز المستأجرين خلال السنوات القليلة الماضية.

إذا كنت تريد زاوية مختلفة، فإن شركة Physicians Realty Trust تركز بشكل شبه كامل على المكاتب الطبية - 93% من محفظتهم. المكاتب الطبية لها نفس دوافع الديموغرافيا مثل السكن لكبار السن ولكن بدون مخاطر الفائض. كما يلتقطون الاتجاه نحو العقارات الصحية خارج الحرم الجامعي، والتي تكون أرخص ولكن الطلب عليها يتزايد.

ثم هناك Senior Housing Properties Trust بعائد توزيعات يقارب 9%. نعم، يبدو الأمر جيدًا جدًا ليكون حقيقيًا، لكن الحسابات فعلاً تدعم ذلك. نسبة توزيع الأرباح من التدفق النقدي التشغيلي (FFO) معقولة وهم يركزون بشكل كبير على الدفع من خلال المدفوعات الخاصة، مما يعني إيرادات أكثر استقرارًا. المشكلة؟ إنهم يتحملون مخاطر أكثر من الثلاثة الكبار. تصنيفاتهم الائتمانية أدنى وأكبر مستأجر لهم، Five Star Senior Living، لا يمتلك تغطية إيجارات مثيرة للإعجاب. لذا فإن العائد الأعلى يأتي مع مخاطر أعلى - وهو أمر عادل، لكنه مهم معرفته.

بالطبع هناك مخاطر عبر الجميع. تتأثر صناديق الاستثمار العقارية عندما ترتفع أسعار الفائدة لأن المستثمرين الباحثين عن الدخل يطالبون بعوائد أعلى في أماكن أخرى. يمكن أن تنخفض قيمة العقارات. التغييرات التنظيمية في الرعاية الصحية قد تثير اضطرابات. فائض العرض في بعض القطاعات هو مصدر قلق حقيقي.

لكن إذا كنت تفكر على المدى الطويل وترغب في التعرض للعقارات بدون شراء مبانٍ فعلية، فإن صناديق الاستثمار العقارية الصحية تقدم شيئًا نادرًا - دخل دفاعي مع إمكانات نمو حقيقية. موجة الديموغرافيا بدأت للتو.