هل تساءلت يوماً ما هو السند المدعوم بالرهن العقاري فعلاً؟ كنت أقرأ عن هذا الموضوع وأدركت أن معظم الناس لا يفهمون حقاً كيف يمكن أن يتم تغليف رهنهم العقاري وبيعه للمستثمرين.

إذن، الأمر بسيط - السند المدعوم بالرهن العقاري هو في الأساس مجموعة من الرهون العقارية مجمعة وبيعت كاستثمار. يبدو معقداً، لكن المفهوم بسيط جداً. تقوم البنوك بإنشاء القروض، ثم بدلاً من الاحتفاظ بها، تبيعها إلى جامعين مثل فاني ماي أو فريدي ماك. تلك الكيانات بعد ذلك تخلق أوراق مالية من هذه الرهون وتبيع حصصاً للمستثمرين. لا تزال البنك الأصلية تقدم الخدمة على القرض وتجمع رسوماً، لكن المستثمرين يحصلون على التدفق النقدي الفعلي من مدفوعات principal والفوائد.

لماذا هذا مهم؟ حسنًا، عندما تتمكن البنوك من بيع الرهون بهذه الطريقة، فإنها تفرج عن رأس المال لإقراض المزيد من المقترضين. لقد حدث هذا بالفعل منذ عام 1968، وأصبحت النسخ المدعومة من الحكومة متاحة عبر جيني ماي في عام 1970. اليوم لديك نوعان رئيسيان: الأوراق المالية المدعومة من الوكالات (MBS) (مدعومة من كيانات حكومية مثل فاني، فريدي، أو جيني ماي) والتي تعتبر أقل خطراً، والأوراق المالية غير المدعومة من الوكالات من مؤسسات خاصة والتي تحمل مخاطر أكبر.

ما هو المثير للاهتمام هو أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يمكن أن تؤثر فعلاً على أسعار الفائدة التي تقدمها البنوك. إذا انخفضت أسعار الـ MBS، قد ترفع البنوك أسعار الرهن العقاري لتعويض ذلك. وعندما تكون الأسعار مرتفعة، يمكنها أن تكون أكثر تنافسية. معظم الناس لا يدركون أن معدلات رهنهم العقاري مرتبطة جزئياً بما يحدث في سوق الـ MBS الثانوي، وليس فقط بقرارات الاحتياطي الفيدرالي.

هناك هياكل مختلفة أيضاً. لديك البساطة في تمرير المدفوعات حيث يحصل المستثمرون على حصتهم من المدفوعات مباشرة. ثم هناك الالتزامات الرهن العقاري المضمونة (CMOs) حيث يتم تقسيم الرهون ذات الشروط المختلفة إلى فئات منفصلة بمستويات مخاطر ودخول مختلفة. وأوراق الرهن العقاري المجردة التي تفصل بين المدفوعات الخاصة بالمبلغ الرئيسي فقط والفوائد فقط - وهذه أكثر حساسية لتغيرات السعر.

الاستنتاج الحقيقي؟ حتى لو لم تشترِ أبدًا سنداً مدعوماً بالرهن العقاري بنفسك، فمن المحتمل أنك استفدت منه. فهي تتيح للبنوك الاستمرار في إقراض المال للمشترين الجدد، وتوزع المخاطر بحيث لا تقع كلها على مؤسسة واحدة. نظام ذكي جداً عندما تفكر فيه.