لقد كنت أتابع بعض بيانات سوق الإسكان المثيرة للاهتمام مؤخرًا ولاحظت شيئًا يستحق الحديث عنه. المشترون نقدًا يهيمنون تمامًا على سوق العقارات الآن، وبصراحة، يفسر الكثير عن سبب شعور السوق بأنه مائل جدًا إذا كنت تحاول الشراء برهن عقاري.

إذن، إليك ما لفت انتباهي - حوالي ثلث المنازل المباعة العام الماضي تم شراؤها بالكامل نقدًا. هذا حوالي 32.6% وفقًا لتحليل حديث. للمقارنة، هذا فعلاً أقل من عام 2023 عندما وصل إلى حوالي 35%، لكنه لا يزال أعلى بكثير من حوالي 26% التي رأيناها في أوائل 2020. التحول حقيقي.

ما هو مثير للاهتمام هو سبب استمرار حدوث ذلك. يعتقد الكثير من الناس أن المشترين نقدًا هم فقط أفراد أثرياء، لكن القصة أكثر تعقيدًا. بعد 2020، حدثت عاصفة مثالية - تدفق المستثمرين إلى سوق الإسكان بهدف البيع أو التأجير، بالإضافة إلى أشخاص ينتقلون من مدن غالية الثمن إلى مناطق أرخص وكان لديهم ما يكفي من الأسهم لشراء العقار مباشرة. هذا المزيج خلق وجود كبير للمشترين نقدًا الذي لا يكاد يختفي.

إليك المكان الذي يصبح فيه الأمر صعبًا للمشترين العاديين. البائعون يفضلون عروض النقد حقًا. لا يوجد عدم يقين، ولا شروط تمويل قد تتعثر. أظهرت أبحاث من جامعة كاليفورنيا في سان دييغو أن المشترين نقدًا يدفعون في الواقع أقل بنسبة تتراوح بين 6-17% من المشترين الممولين اعتمادًا على ظروف السوق المحلية. لذلك، ليس فقط يتفوقون على الأشخاص الذين لديهم رهن عقاري، بل يتفاوضون أيضًا على أسعار أفضل. إنها ميزة مزدوجة.

المشكلة الحقيقية هي أن هذا الاتجاه لن يختفي في أي وقت قريب. عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي رفع أسعار الفائدة في 2022، قضى على طلب المشترين العاديين بسرعة أكبر مما أبطأ نشاط المستثمرين. انخفض حجم المعاملات العقارية بشكل حاد لدرجة أنه على الرغم من أن عدد الأشخاص الذين يشترون نقدًا أقل من حيث العدد المطلق، إلا أن مبيعات النقد تشكل نسبة أكبر مما يحدث فعليًا في السوق.

ما يحافظ على ارتفاع الأسعار هو وضع التضخم. لقد كان أكثر عنادًا مما توقع معظم الاقتصاديين، مما يعني أن الاقتصاديين الآن متشائمون جدًا بشأن رؤية تخفيضات في أسعار الفائدة في أي وقت قريب. وهكذا، نحن الآن في عام 2026 ولا يزال للمشترين نقدًا قوة غير متناسبة في المفاوضات.

كما أن تأثير الاحتجاز لا يزال يلعب دورًا - كل هؤلاء أصحاب المنازل الذين أعادوا تمويلهم بأسعار فائدة تتراوح بين 2-3% في 2020 لا يتحركون، مما يقيد العرض ويبقي الأسعار مرتفعة. الأمر يتلاشى ببطء، لكنه ليس يختفي بين عشية وضحاها.

النتيجة النهائية: إذا كنت تتساءل لماذا يبدو أن الجميع يبيع منازلهم للمشترين نقدًا، فذلك لأن أساسيات السوق لا تزال تفضلهم بشكل كبير. حتى تنخفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري بشكل ملموس أو يخفف عرض الإسكان، من المحتمل أن يستمر هذا الديناميك في تحديد السوق. الأمر محبط إذا كنت تحاول الشراء بتمويل، لكن هذه هي الحقيقة التي نحن عليها.