إذن أنت تفكر في شراء منزل وتتساءل عن النسبة المئوية من دخلك التي يجب أن تذهب فعلاً نحو الرهن العقاري الخاص بك؟ نعم، هذا ربما هو السؤال الأهم الذي يجب أن تطرحه قبل أن تبدأ في البحث عن منزل. قضيت بعض الوقت في البحث في هذا الأمر وأدركت أن هناك تفاصيل أكثر تعقيدًا مما يعتقده معظم الناس.

المشكلة هي أن المقرضين لديهم طرق مختلفة قليلاً لمعرفة ما إذا كنت تستطيع فعلاً تحمل تكلفة مكان ما. الأمر ليس مجرد رقم سحري واحد—بل يعتمد على صورتك المالية الكاملة.

دعني أشرح الطرق الرئيسية التي رأيتها. الأكثر شيوعًا هو قاعدة 28%. بشكل أساسي، لا ينبغي أن تنفق أكثر من 28% من دخلك الشهري الإجمالي على دفعة الرهن العقاري، بما في ذلك ضرائب العقار وتأمين المالك. لذلك إذا كنت تكسب 7000 دولار في الشهر، فهذا يضعك عند حوالي 1960 دولارًا لدفعتك الشهرية. بسيط جدًا، أليس كذلك؟

ثم هناك نموذج 28/36، وهو في الأساس قاعدة 28% مع بعض التعديلات. تحدد الحد الأقصى لرهنك عند 28% من الدخل الإجمالي، لكن المفاجأة—كل ديونك الأخرى (بطاقات الائتمان، قروض السيارة، المرافق، وكل شيء) لا ينبغي أن تتجاوز 36% مجتمعة. لذلك مع نفس الدخل البالغ 7000 دولار، سيكون لديك 2520 دولارًا متبقية للالتزامات الأخرى بعد دفع 1960 دولار للرهن. الحساب مهم هنا لأنه يجبرك على النظر إلى الصورة الكاملة.

كما صادفت طريقة 35/45، وهي مختلفة قليلاً. تقول هذه الطريقة إن إجمالي ديونك—بما في ذلك الرهن—لا ينبغي أن يتجاوز 35% من دخلك الإجمالي. لكن هناك حساب بديل: 45% من دخلك بعد الضرائب يمكن أن يذهب إلى جميع ديونك. لذلك إذا كنت تحصل على 6000 دولار بعد الضرائب من دخل إجمالي قدره 7000 دولار، يمكنك نظريًا أن تصل إلى 2700 دولار كحد أقصى للديون الإجمالية. هذا يمنحك نطاقًا للعمل به.

الآن، إذا كان لديك الكثير من الديون القائمة على رأسك، هناك نموذج 25% بعد الضرائب. هذا أكثر صرامة لأنه يستخدم دخلك الصافي، وليس الإجمالي. فقط 25% مما تتلقاه فعليًا يجب أن يذهب إلى الرهن العقاري الخاص بك. مع دخل صافي قدره 6000 دولار، هذا يعني فقط 1500 دولار كحد أقصى. إنه النهج الأكثر تحفظًا، لكن بصراحة، إذا كنت تحمل بالفعل بطاقات ائتمان أو قروض طلابية، فقد ينقذك هذا من الإفراط في التمدد.

لكن ما يهم حقًا هو: معرفة وضعك الفعلي. تحتاج إلى معرفة دخلك (سواء الإجمالي أو الصافي—تحقق من قسيمة راتبك)، كل ديونك الحالية، كم يمكنك أن تضعه كمقدم، ودرجة ائتمانك. إذا كان دخلك يتغير، استعرض إقرارات الضرائب للحصول على الأرقام الحقيقية. لا تتخيل.

المقرضون ينظرون إلى شيء يسمى نسبة الدين إلى الدخل، أو DTI. يجمعون كل ما تدين به شهريًا ويقسمونه على دخلك الإجمالي. لنفترض أنك تكسب 7000 دولار، وسيارتك تكلف 400 دولار، وقروض الطلاب 200 دولار، وبطاقات الائتمان 500 دولار، ورهنك المحتمل 1700 دولار. هذا مجموع 2800 دولار، وهو 40% من دخلك. معظم المقرضين يرغبون في رؤيتك بين 36% و43%، على الرغم من أن بعضهم سيدفع أعلى. كلما انخفضت النسبة، كانت فرصتك في الموافقة أفضل.

هل تريد فعلاً تقليل ما تدفعه شهريًا؟ بعض الخطوات الواضحة: اشترِ منزلًا أقل تكلفة (لا يتعين عليك الوصول إلى الحد الأقصى الذي يوافقون عليه)، ادخر دفعة أولى أكبر، أو اعمل على الحصول على معدل فائدة أفضل من خلال سداد ديونك الحالية. تحسين درجة ائتمانك وخفض نسبة DTI يمكن أن يساعداك أيضًا في الحصول على معدل أقل.

الواقع هو أن شراء منزل لا يقتصر فقط على دفعة الرهن العقاري. أنت تتعامل أيضًا مع الصيانة، والعناية بالحديقة، والإصلاحات، والتحسينات—كل ذلك يتراكم بسرعة. لذلك عندما تحسب النسبة المئوية من دخلك التي يجب أن تذهب فعلاً نحو الرهن، اترك بعض المجال لبقية الأمور. لا تكتفِ بالحد الأقصى الذي يوافق عليه المقرض. مستقبلك سيشكرك.