لقد كنت أبحث مؤخرًا عن بعض خيارات صناديق الاستثمار العقاري ذات العائد المرتفع، وهناك واحد يتكرر في المحادثات — صندوق Invesco KBW Premium Yield Equity REIT ETF، رمز التداول KBWY. العائد على هذا الصندوق مرتفع جدًا، حيث كان يتجاوز 9.6% مؤخرًا. وللإشارة، هذا هو النوع من الأرقام التي تجذب الانتباه في المحافظ التي تركز على الدخل.

إذن، إليك الشيء عن الصناديق العقارية بشكل عام. فهي مُنظمة بشكل مختلف عن الأسهم العادية لأنها يجب أن تتبع قواعد محددة. يحتاج الصندوق العقاري إلى توزيع حوالي 90% من دخله الخاضع للضريبة على المساهمين سنويًا عبر الأرباح الموزعة. كما يجب أن يحتفظوا بنسبة لا تقل عن 75% من أصولهم في العقارات أو النقد، ويجب أن يستمدوا 75% من دخلهم من مصادر عقارية — الإيجارات، فوائد الرهن العقاري، وأشياء من هذا القبيل. لهذا السبب أصبحت الصناديق العقارية معروفة بأنها آلات للدخل.

يركز KBWY تحديدًا بالكامل على صناديق الاستثمار العقاري. عندما نظرت إلى أكبر ممتلكاتهم، رأيت أسماء مثل Brandywine Realty Trust، Innovative Industrial Properties، Community Healthcare Trust. المحفظة مركزة جدًا، مع المركز الأول بنسبة حوالي 6.27%. هذه شركات تملك مباني مكاتب، مخازن صناعية، مرافق صحية، عقارات فندقية. بشكل أساسي، الصندوق يراهن على قطاع العقارات.

لكن هنا حيث يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام. منذ أن تأسس في 2010، وإذا نظرت إلى قيمة الأصول الصافية منذ البداية، فهي زادت فقط حوالي 4%. هذا... ليس جيدًا. جزء من ذلك هو الفوضى التي سببها جائحة كورونا التي ضربت العقارات المكتبية والتجزئة بشدة. التحول للعمل عن بعد كسر بشكل أساسي رواية الصناديق العقارية المكتبية، والكثير من هذه العقارات لا تزال تكافح لإيجاد موطئ قدم. كما تأثرت الصناديق العقارية الصحية أيضًا، ولكن لأسباب مختلفة.

أفهم لماذا يجذب الناس الصناديق العقارية ذات العائد المرتفع مثل هذه. عندما تكون أسعار الفائدة طبيعية وعوائد السندات منخفضة، يبدو أن العائد على الأرباح الذي يزيد عن 9% رائع. نعم، وإذا انخفضت الفائدة بشكل كبير كما يتوقع بعض الناس، فإن ذلك قد يساعد الصناديق العقارية عن طريق تقليل تكاليف الاقتراض وجعل الاستثمارات العقارية أكثر جاذبية. كما أن انخفاض الفائدة يجعل الأسهم ذات الأرباح أكثر تنافسية مقارنة بحسابات التوفير المملة.

لكنني لست مقتنعًا تمامًا بأن KBWY هو الخيار الآن. يبدو أن الأرباح الموزعة مذهلة حتى تدرك أن الأصول الأساسية لم تزد قيمتها كثيرًا على الإطلاق. إذا كنت تشتري هذا فقط من أجل العائد، فأنت في الأساس تراهن على بقاء تلك الأرباح مستقرة أو تنمو، لكن الصناديق العقارية دورية. تتغير أسواق العقارات مع الظروف الاقتصادية وأسعار الفائدة. يمكن أن يتقلص العائد بالتأكيد إذا تغيرت الأمور.

الشيء الآخر الذي يزعجني هو التعرض الكبير للعقارات المكتبية والصحية. كلا القطاعين كانا صعبين جدًا منذ 2020 وما زالا يحاولان التكيف. نسبة إشغال المكاتب لا تزال أدنى من مستويات ما قبل الجائحة في معظم الأسواق. الصناديق العقارية الصحية تواجه ضغوطها الخاصة.

انظر، لست أقول إن الصناديق العقارية ذات العائد المرتفع سيئة. لكن عندما ترى عائدًا مرتفعًا جدًا، من الجدير أن تسأل لماذا. أحيانًا يكون السبب هو أن السوق يضع في الحسبان مخاطر لا يفكر فيها معظم الناس. من المحتمل أن يستمر KBWY في دفع الأرباح، لكن توقع أن تبقى عند هذه المستويات أو أن تزداد قيمة الأصول بشكل كبير يبدو لي متفائلًا جدًا. ربما هناك استثمارات دخل أكثر استقرارًا إذا كان هذا هو هدفك.