[خصائص الأسهم] صدمة طلب إعادة الهيكلة لـ JR Global REITs… مزاج المستثمرين في أسهم الصناديق العقارية يتراجع بسرعة

مع انتشار أخبار بدء شركة جي آر العالمية لصناديق الاستثمار العقاري إجراءات إعادة الهيكلة، تتجه الثقة الاستثمارية العامة في صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في كوريا نحو التجميد. في ظل توقف تداول شركة جي آر العالمية لصناديق الاستثمار العقاري، أظهرت الأسهم الرئيسية لصناديق الاستثمار العقاري أيضًا اتجاهًا نحو الضعف المتزامن.

ووفقًا لهيئة سوق الأوراق المالية الكورية، فإن أداء قطاع العقارات ضعيف، حيث تحولت أسهم صناديق الاستثمار العقاري الرئيسية مثل صندوق الاستثمار العقاري SK، وصندوق هانوا العقاري، وصندوق لوتي العقاري، وصندوق ESR كندل سكوير العقاري، وصندوق سامسونج FN العقاري من ارتفاعات شاملة إلى تراجع. ويعتقد السوق أن هذا يعكس مخاوف من أن أزمة السيولة في بعض الأنواع قد تتسرب إلى بيئة التمويل والثقة الاستثمارية في قطاع صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام.

وكان الشرارة التي أشعلت هذه الأزمة هي أصول شركة جي آر العالمية العقارية في بلجيكا. شركة جي آر العالمية لصناديق الاستثمار العقاري هي صندوق استثمار عقاري تجاري خارجي يملك أصول مكاتب في بلجيكا ونيويورك. وبسبب أن قيمة القرض الجماعي الخارجي على الأصول البلجيكية، والتي تمثل حوالي 61% من قيمة الرهن العقاري، تجاوزت المعايير المحددة للضمانات الممتازة، أبلغ المقرضون عن تجميد الأموال (Cash Trap). وأشار المقرضون إلى أنهم سيحولون الأموال المتبقية من إيرادات إيجارات الأصول البلجيكية بعد خصم الرسوم الضرورية إلى حساب مراقبة، لاستخدامها في سداد القروض مقدمًا، مما قد يسبب مشاكل في دفع الأرباح والفوائد.

وتبلغ قيمة السداد المبكر المطلوب من قبل المقرضين حوالي 78.3 مليون يورو، وهو ما يعادل 108.5% من إيرادات إيجارات الأصول البلجيكية لعام 2025. ونظرًا لعدم قدرة الشركة على سداد سندات قصيرة الأجل بقيمة 40 مليار وون كوري، والتي استحقت، قدمت طلبًا لبدء إجراءات إعادة الهيكلة أمام محكمة سول، وطلبت أيضًا خطة إعادة تنظيم ذاتية (ARS). وإذا تمت الموافقة على خطة ARS، ستؤجل المحكمة بدء إجراءات إعادة الهيكلة لمدة تصل إلى 3 أشهر، وتعمل على دفع المفاوضات بين الدائنين والمدينين.

وكانت شركة جي آر العالمية لصناديق الاستثمار العقاري قد تم تعيينها مسبقًا كمشروع إدارة، وأوقفت التداول قبل إصدار قرار المحكمة ببدء إجراءات إعادة الهيكلة. ووفقًا للمعلومات، هناك ما يصل إلى 9 صناديق مؤشرات مدرجة في السوق الكورية (ETF) تشمل منتجات هذا الصندوق العقاري، ويُعتقد أن هذه المنتجات قد تتعرض لضغوط أيضًا.

وترى الأوساط المالية أن هذه الحادثة تختلف عن صناعة التصنيع، فهي لا تتعلق بشكل جوهري بتضرر الأعمال، بل تعود بشكل كبير إلى عدم توافق هيكل التمويل مع عرض وطلب الأموال. ومع ذلك، فإن ممارسة المقرضين الأجانب لحقوق الرهن العقاري، والتي قد تتجاهل سعر البيع للأصول، وتركيزهم على استرداد رأس المال، قد تؤدي إلى انخفاض معدل استرداد الدائنين المحليين، وهو ما يشكل ضغطًا. وفي الوقت نفسه، تتزايد المخاوف من أن تصبح شروط التمويل السوقي لقطاع صناديق الاستثمار العقاري أكثر قسوة.