الأصول الحقيقية في العالم العقاري(RWA)بحث السوق

المقدمة

لم يكن مفهوم الأصول الحقيقية ( RWA ) جديدًا في سوق العملات المشفرة، على الأقل منذ عام 2018، عندما كانت هناك تشابهات بين توكن الأصول وإصدار التوكنات المالية ( STO ) ومفهوم RWA اليوم. ومع ذلك، لم تتطور هذه المحاولات المبكرة إلى تقسيم سوق ناضج بسبب عدم نضج الإطار التنظيمي وغياب المزايا الكبيرة للعوائد المحتملة.

في عام 2022، ومع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عائدات السندات الحكومية الأمريكية بشكل ملحوظ معدلات الإقراض الخاصة بالعملات المستقرة في سوق العملات المشفرة. وبالتالي، أصبح توكن السندات الحكومية الأمريكية كأصل مالي حقيقي (RWA) جذابًا بشكل متزايد لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت مشاريع التمويل اللامركزي المعروفة مثل MakerDAO وCompound وAave، بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية مثل جولدمان ساكس، وجي بي مورغان، وسيمنز، وحتى بعض الحكومات، في استكشاف RWA.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت عدة مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متنوعة، مما يجعل منتجات الاستثمار العقاري متنوعة، ويقلل من حواجز دخول المستثمرين في العقارات. تركز هذه الدراسة على تحليل حالات هذه المشاريع لتقييم مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل رئيسي الأصول والمستثمرين العقاريين في أمريكا الشمالية، فإن المناقشة المتعلقة بالسياسات والقوانين وظروف السوق سوف تتعلق بشكل أساسي بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق توكنية سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال واسع مليء بفرص الاستثمار. أظهرت دراسة Statista في مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية وصلت إلى 1.3 تريليون دولار مذهل. بينما تبلغ قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من توكنيّة سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: إنشاء منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مجموعة أوسع من المستثمرين، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. هذه المنتجات تتجلى بشكل رئيسي في ثلاث أشكال:

1. ملكية العقارات الموزعة للتمويل.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. كعقار موحد كضمان.

علاوة على ذلك، فإن توكنة الأصول واندماج blockchain يعززان من شفافية الأصول العقارية وحوكمة ديمقراطية.

صناديق الاستثمار العقاري ( REIT ) هي شركات تمتلك وتدير أو توفر التمويل للعقارات المدرة للعائد. توفر REIT فرص استثمار مشابهة لصناديق الاستثمار المشتركة، مما يمكّن المستثمرين العاديين من الحصول على دخل قائم على الأرباح الإجمالية والعائدات، ويساعد على نمو سوق العقارات في المنطقة. تتمتع REIT وRWA العقارية بخصائص مشابهة في توفير فرص استثمار عقاري متنوع، مما يقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن REIT التقليدية عادةً لا تقدم للمستثمرين فرص إدارة أو ملكية، مما يحافظ على نموذج تشغيل مركزي. ومع ذلك، فإن التدقيق الصارم للأصول وبنية الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم توفر مخططًا قويًا لمشاريع RWA العقارية.

على مدى العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

عادةً ما تتمتع مشاريع RWA العقارية بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة الحالات المحددة بعمق، وجدت أنه بسبب اختلاف الإدارة وطرق المنتجات، تختلف الظروف التي تواجهها كل مشروع في التشغيل الفعلي.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA في العقارات للتحليل. كل مشروع يعتمد على طرق مختلفة لتوكنيز السوق العقاري، وهو الأكثر شعبية في مجاله. من الجدير بالذكر أن هذه المشاريع لا تزال في مراحلها المبكرة، ومنتجاتها لم تخضع بعد لتحقيق اختبار سوق طويل وشامل.

ريال تي

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهو أحد أقدم مشاريع RWA العقارية في السوق، يركز على جعل العقارات السكنية الأمريكية متاحة للاستثمار من خلال Ethereum وGnosis blockchain (، والتي تركز بشكل رئيسي على Gnosis ).

تقوم RealT بشراء الممتلكات السكنية، وتقوم بتوكنة الكيانات التي تمتلك عقود الممتلكات وفقًا للقوانين الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات الخاصة بهذه الممتلكات لجهات إدارة خارجية. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن الممتلكات المحددة على حاملي التوكنات الخاصة بها. على الرغم من أن RealT تشرف على عملية التوكنة، إلا أنها قانونيًا منفصلة عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. كما هو موضح في موقعها الإلكتروني، في حالة تخلف الشركة عن السداد، يحتفظ حاملو التوكنات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركة التي تمتلك عقود الممتلكات. من الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون استثمارًا مشتركًا في الممتلكات التي يقدمونها في السوق. يمكن لحاملي توكنات الممتلكات استلام حصة من إيرادات الإيجار الشهري للممتلكات، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، حيث تكون رسوم الإدارة عادة حوالي 10% من القيمة.

باستخدام هذه العقار في مونتغومري كمثال، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقار تبلغ 323,020 دولارًا، وسعر كل رمز هو 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 رمز. يحقق العقار دخل إيجاري شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم مصاريف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولارًا، يكون صافي الربح الشهري 1,978 دولارًا، والإيرادات السنوية تبلغ 23,736 دولارًا. وبالتالي، يحصل كل رمز على توزيع بقيمة 3.83 دولار، مع عائد سنوي يبلغ 7.35٪.

بالنسبة لهذه الملكية، تقدم RealT 100% من الرموز، مما يعني أن RealT لا تحتاج إلى الاستثمار مع العملاء، وتحافظ على نموذج تشغيل قريب من عدم المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجارات وجزء من تكاليف الصيانة، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% لتوكني الملكية، واختيار الهيئة الإدارية والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من وقت الإدارة، والتركيز على البحث عن الملكيات المؤهلة وتحويلها إلى السوق.

ومع ذلك، على الرغم من أن الملكية الجزئية تعزز تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها تجلب أيضًا تحديات. عندما تكون المصلحة المالية للمستثمرين صغيرة جدًا لدرجة أن تكاليف إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتحمل. تشرح تقرير الصراع في المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT هيئة إدارة لإدارة العقارات التي تمتلكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة في العقار، فقد تتمكن من تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة ستؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسولين. قد يتوقع هؤلاء الملاك وجود مساهمين كبار للإشراف على ما إذا كانت الهيئة الإدارية المستأجرة قابلة للاستدامة ماليًا. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع لاختيار الهيئة الإدارية بشكل كافٍ أو للمشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين يواجهون صعوبة في الإشراف بشكل فعال على الهيئة الإدارية.

لقد قمت بمراجعة أحدث عشر رموز مباعة في سوق RealT واستخدمت مستعرض blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

! الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من الرموز، بحيث يكون سعر كل رمز حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، ويبلغ عدد حاملي الرموز حوالي 500 شخص، ويتجاوز عدد حاملي الرموز في عقارين 1,000 شخص. الآن، اجمع هذا مع عدد الرموز لكل حامل لفهم نطاق استثمارات مستثمري RealT.

! الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري للمستثمرين الصغار، وزيادة سيولة سوق الإسكان.

وفقًا لبيانات معاملات محفظة RealT ( عنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)، دفعت RealT حوالي 6 ملايين دولار من إجمالي الإيجار. تتغير رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، وتتراوح تقريبًا بين 2.5%-3% من الإيجار، مما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدار العامين الماضيين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تحتاج إلى المشاركة في الاستثمار العقاري، وليس هناك قيود أو إرشادات تحدد مستوى مشاركتها ( إذا اختارت الاستثمار، فإن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من دخل الإيجار لا تزال غير معلنة.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أنشأت RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كالشركة الأم لمجموعة من الشركات العقارية. مثل Real Token Inc.، لا تمتلك Real Token LLC أي أصول عقارية؛ هدفها الرئيسي هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع العقارات من خلال إبرام عقد مع شركة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء Series LLC معنية لكل عقار مستثمر. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل Series LLC عقارًا معينًا ورموزًا مرتبطة به. تم تصميم هذه الهيكل لضمان عدم تأثير المشاكل المالية أو القانونية لعقار واحد على العقارات الأخرى أو عمليات الشركة الأم تحت RealT.

![الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

) باركل

برتكول Parcl هو منصة استثمار DeFi، تسمح للمستخدمين بتداول اتجاهات أسعار سوق العقارات العالمي. يُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية، باستخدام بنية AMM. يقدم Parcl تغذية الأسعار من Parcl Labs، والتي تنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير مدة تاريخ المبيعات حسب تكرار تداول العقار. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للمضاربة على قيمة العقارات، ويمكنهم اتخاذ مراكز طويلة أو قصيرة على أسعار العقارات.

تجنب هذا النهج المشاكل القانونية لـ Parcl، لأنه لا يتضمن عقارات فعلية في تشغيل المنصة. قد يتساءل البعض عما إذا كان بالفعل مشروع RWA عقاري، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA شائع نسبيًا، وقد حصل على استثمارات من Coinbase و Solana Ventures و DragonFly والعديد من الأسماء الكبيرة الأخرى في الصناعة. من المعقول مناقشة إمكانيات تنويع RWA العقاري.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والآن تبلغ القيمة الإجمالية المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم تحقق الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10,000 دولار وعدد المستخدمين النشطين يومياً أقل من 50 شخصاً.

! [الطوب والكتل: دراسة عن العقارات في سوق RWA]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

منتجات Parcl بسيطة وتطورها سريع. تصميم Parcl Labs Price Feed والسوق المؤشر جيد وسهل الاستخدام.

في مجال التشغيل، يواصل فريق Parcl إطلاق مشاريع جذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا والدعم من العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا يزال Parcl يحتفظ بصورة سوقية منخفضة نسبياً، مع قاعدة مستخدمين صغيرة وحجم تداول محدود. ربما لم يستعد السوق بعد لقبول منتجات مؤشر العقارات.

) ريننو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل Ripple وMakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بتوكنة العقارات كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريق العملة الرقمية للبنك المركزي يعمل في هذا الاتجاه. قامت MakerDAO بالتكامل مع RobinLand لدعم القروض المدعومة بالعقارات. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، على الرغم من أن هذه الخدمة محدودة فقط بالرموز التي تصدرها. جوهريًا، تشبه هذه الخدمة منتجات إقراض الرموز، ولا تزيد بشكل جوهري من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين جديرين بالذكر يتعلقان بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة القروض المستندة إلى العقارات المرمّزة. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بمجرد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة ذات غرض خاص ### في ولاية ديلاوير، والمعروفة أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. تعمل كشركة مستقلة.