استكشاف ترميز الأصول الملموسة: دراسة سوق العقارات RWA

المقدمة

إن مفهوم ترميز الأصول للسلع(RWA) ليس شيئًا جديدًا في سوق العملات الرقمية، حيث ظهرت في عام 2018 عمليات ترميز الأصول التي تشبه مفهوم RWA اليوم وإصدار الرموز الأمنية(STO). ومع ذلك، لم تتمكن هذه المحاولات المبكرة من التطور إلى شريحة سوق ناضجة بسبب عدم نضوج الإطار التنظيمي ونقص المزايا الملحوظة للعوائد المحتملة.

في عام 2022، مع استمرار الولايات المتحدة في رفع أسعار الفائدة، تجاوزت عوائد السندات الحكومية الأمريكية بشكل كبير معدلات الفائدة على قروض العملات المستقرة في سوق العملات المشفرة. وبالتالي، أصبح ترميز الأصول الحكومية الأمريكية (RWA) أكثر جاذبية لصناعة التشفير. ونتيجة لذلك، بدأت بعض مشاريع DeFi المعروفة بالإضافة إلى المؤسسات المالية التقليدية وحتى بعض الحكومات في استكشاف RWA.

على مدار العامين الماضيين، ظهرت العديد من مشاريع RWA العقارية في السوق. تهدف هذه المشاريع إلى توسيع سوق الاستثمار العقاري بطرق متنوعة، وتنويع منتجات الاستثمار العقاري، وتقليل الحواجز أمام دخول المستثمرين في القطاع العقاري. يقوم هذا البحث بتحليل دراسات حالة لمثل هذه المشاريع، بهدف تحليل مزايا وعيوب تصميم RWA العقارية وسوقها المحتمل. نظرًا لأن هذه المشاريع تستهدف بشكل أساسي الأصول العقارية والمستثمرين في أمريكا الشمالية، ستتعلق السياسات والتشريعات وظروف السوق التي سيتم مناقشتها بشكل رئيسي بسوق العقارات في أمريكا الشمالية.

طرق ترميز الأصول في سوق العقارات

سوق العقارات هو مجال ضخم مليء بفرص الاستثمار. أظهرت أبحاث مارس 2023 أن قيمة سوق العقارات المدرجة في أمريكا الشمالية تصل إلى 1.3 تريليون دولار. بينما تبلغ قيمة سوق العقارات المدرجة عالميًا 2.66 تريليون دولار.

الهدف الرئيسي من ترميز الأصول في سوق العقارات هو تحقيق واحد أو أكثر من الأهداف التالية: خلق منتجات استثمارية عقارية أكثر تنوعًا ومرونة، جذب مستثمرين أوسع، وزيادة سيولة وقيمة الأصول العقارية. تظهر هذه المنتجات بشكل رئيسي في ثلاثة أشكال:

1. تشتت ملكية العقارات من أجل التمويل.

2. منتج مؤشر سوق العقارات في منطقة معينة.

3. ترميز الأصول العقارية كضمان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ترميز الأصول ودمج blockchain يعززان شفافية أصول العقارات والحكم الديمقراطي.

إذا كنت مألوفًا بصناديق الاستثمار العقاري ( REIT )، أي الشركات التي تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل، فستجد أن REIT و RWA العقارية لهما أوجه تشابه في تقديم فرص استثمارية عقارية معينة، مما يقلل بشكل فعال من عتبة الاستثمار ويزيد من سيولة الأصول العقارية. ومع ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري التقليدية لا تقدم عادةً فرص إدارة أو ملكية للمستثمرين، وتحافظ على نموذج التشغيل المركزي. على الرغم من ذلك، فإن تدقيق الأصول الصارم وهيكل الاستثمار ضمن إطار تنظيمي صارم يوفران مخططًا قويًا لمشاريع RWA العقارية.

خلال العامين الماضيين من تشغيل مشاريع RWA العقارية، أصبح لدينا فهم أوضح لمزاياها وعيوبها.

عادةً ما تتمتع مشاريع العقارات RWA بالخصائص المذكورة أعلاه. بعد دراسة حالات محددة بعمق، وجدت أنه بسبب اختلاف أساليب الإدارة والمنتجات، فإن كل مشروع يواجه ظروفًا مختلفة في العمليات الفعلية.

دراسة حالة

في هذا الفصل، اخترت ثلاثة مشاريع RWA للعقارات للتحليل. تستخدم كل مشروع طرقًا مختلفة لترميز سوق العقارات، وهي الأكثر شعبية في مجالها. من الجدير بالذكر أن هذه لا تزال مشاريع في مراحلها المبكرة، حيث لم يتم التحقق من منتجاتها واختبارها على نطاق واسع لفترة طويلة.

**‣RealT **

تم إطلاق RealT في عام 2019، وهي واحدة من أوائل مشاريع الأصول الحقيقية في السوق، وتهدف إلى توفير استثمارات في العقارات السكنية الأمريكية بشكل رئيسي على شبكة Gnosis عبر Ethereum وGnosis (.

تقوم RealT بشراء العقارات السكنية وترميز الأصول التي تمتلك عقود الملكية وفقًا للتشريعات الأمريكية. يتم تكليف إدارة وصيانة وجمع الإيجارات من قبل طرف ثالث. بعد خصم الرسوم، يتم توزيع الإيجارات الناتجة عن العقارات المحددة على حاملي العملات. على الرغم من أن RealT تشرف على عملية الترميز، إلا أنهم قانونيًا منفصلون عن الشركات التي تمتلك الأصول العقارية. وفقًا لموقعهم الإلكتروني، إذا تخلفت الشركة عن الوفاء بالتزاماتها، يحتفظ مالكو العملات بحق تعيين شركة أخرى لإدارة الشركات التي تمتلك عقود الملكية. ومن الجدير بالذكر أنهم لا يفرضون استثمارًا مشتركًا في العقارات التي يروجون لها في السوق. يمكن لحاملي العملات العقارية الحصول على حصة من دخل الإيجارات العقارية شهريًا، باستثناء حوالي 2.5% من احتياطي الصيانة ورسوم الإدارة، التي عادة ما تكون حوالي 10% من القيمة.

كمثال على هذه الملكية في مونتغومري، فإن القيمة الإجمالية لرموز العقارات هي 323,020 دولارًا، وسعر كل رمز هو 52.10 دولارًا، وتم إصدار 6,200 رمز. تولد الملكية دخل إيجار شهري قدره 2,600 دولار. بعد خصم تكاليف التشغيل والإدارة البالغة 622 دولارًا، فإن صافي الربح الشهري هو 1,978 دولارًا، والعائد السنوي هو 23,736 دولارًا. وبالتالي، يحصل كل رمز على توزيع بقيمة 3.83 دولار، وعائد سنوي قدره 7.35%.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

بالنسبة لهذه الممتلكات، توفر RealT 100% من العملات، مما يعني أنه لا يتعين على RealT الاستثمار مع العملاء، مما يحافظ على نموذج تشغيل شبه خالٍ من المخاطر. تتقاضى الهيئة الإدارية 8% من الإيجار وبقية رسوم الصيانة، بينما تتقاضى منصة الاستثمار 2% لأغراض ترميز الأصول، واختيار الهيئة الإدارية، والإشراف على الإدارة. من خلال هذه الطريقة، يمكن لفريق RealT توفير الكثير من الوقت الإداري، والتركيز على البحث عن الممتلكات المؤهلة وإدخالها في السوق كعملات.

ومع ذلك، على الرغم من أن الملكية الجزئية تعزز من تقاسم المخاطر بين المستثمرين، إلا أنها تأتي أيضًا بتحديات. تظهر المشكلة عندما تكون المصالح المالية للمستثمرين صغيرة جدًا لدرجة أن تكلفة إدارة الشركة تصبح غير قابلة للتطبيق. يشرح تقرير لورانس سوينكلز تضارب المصالح بين حاملي رموز العقارات وRealT. تختار RealT هيئة إدارية لإدارة الممتلكات التي تملكها؛ إذا كانت RealT تمتلك حصة كبيرة من الممتلكات، يمكنها تقليل تكاليف الوكالة؛ وبالتالي، فإن الإدارة غير الفعالة قد تؤثر سلبًا عليهم. ومع ذلك، إذا كانت حصة RealT كبيرة جدًا، فقد يؤثر ذلك سلبًا على سيولة الرموز، وقد يصبح المساهمون الصغار متسلقين. قد يتوقع هؤلاء المالكون أن يراقب المساهمون الكبار ما إذا كانت الهيئة الإدارية المعينة قابلة للاستدامة المالية. من ناحية أخرى، إذا كانت حصة RealT صغيرة، فقد تفتقر RealT إلى الدافع الكافي لاختيار الهيئة الإدارية أو المشاركة في عملية الإشراف، كما أن العديد من المستثمرين قد يجدون صعوبة في الإشراف الفعال على الهيئة الإدارية.

لقد قمت بمراجعة أحدث عشرة عملات تم بيعها في سوق RealT، واستخدمت متصفح blockchain ذي الصلة للبحث عن عدد مالكي كل عقار.

![البناء والكتل: دراسة العقارات في سوق الأصول الحقيقية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

كما هو موضح في الرسم البياني، تقوم RealT بتقسيم العقارات إلى عدد مختلف من العملات، مما يجعل سعر كل عملة حوالي 50 دولارًا. تقع معظم العقارات في ديترويت، وهناك حوالي 500 حامل عملة، حيث يتجاوز عدد حاملي عملتين 1,000 شخص. الآن، من خلال دمج هذا مع عدد العملات التي يمتلكها كل حامل، يمكن فهم نطاق استثمار مستثمري RealT.

! [الطوب والكتل: دراسة للعقارات في سوق RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

حوالي 90% من مستثمري RealT يستثمرون أقل من 500 دولار، وحوالي 9% يستثمرون من 500 إلى 2000 دولار، و1% يستثمرون أكثر من هذا المبلغ. وهذا يدل على أن RealT نجحت إلى حد ما في خلق سوق استثمار عقاري موجه للمستثمرين الصغار، مما زاد من سيولة سوق العقارات.

وفقًا لبيانات المعاملات من محفظة RealT ) وعنوان محفظة Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(، دفعت RealT إجمالي إيجار يبلغ حوالي 6 ملايين دولار. تتقلب رسوم المنصة بناءً على تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب، حوالي 2.5٪ -3٪ من الإيجار، ما يعادل حوالي 150,000 إلى 180,000 دولار من إيرادات المنصة على مدار السنتين الماضيتين. ومع ذلك، نظرًا لأن RealT لا تجبر على المشاركة في استثمارات العقارات، وإذا تم اختيار الاستثمار، فإن مستوى المشاركة ليس له قيود أو إرشادات محددة، لم يتم الكشف عن الإيرادات التي تحصل عليها RealT من إيرادات الإيجار.

من منظور هيكل الشركة، أسست RealT شركة Real Token Inc. في ولاية ديلاوير ككيان مركزي للشركة. لا تمتلك هذه الكيان أي أصول عقارية؛ بل تعمل فقط ككيان تشغيلي لمشروع RealT. بالإضافة إلى ذلك، أسست RealT شركة Real Token LLC في ولاية ديلاوير كأم لشركة من مجموعة شركات العقارات. مثل شركة Real Token Inc.، لا تمتلك شركة Real Token LLC أي أصول عقارية؛ الغرض الرئيسي منها هو تبسيط الإجراءات القانونية، مما يسمح للمستخدمين بالمشاركة في استثمارات جميع الممتلكات من خلال توقيع عقد مع شركة. أخيرًا، تقوم RealT بإنشاء سلسلة LLC ذات صلة لكل ممتلكات مستثمرة. كفرع لشركة Real Token LLC، تمتلك كل سلسلة LLC ممتلكات معينة ورموزًا ذات صلة. تم تصميم هذه الهيكلية لضمان عدم تأثير أي مشاكل مالية أو قانونية لممتلكة واحدة على الممتلكات الأخرى أو على عمليات الشركة الأم تحت RealT.

‣Parcl

بروتوكول Parcl هو منصة استثمار DeFi تسمح للمستخدمين بالتداول في تقلبات أسعار سوق العقارات العالمية. يُستخدم Parcl للحصول على تعرض دائم للأصول الاصطناعية، باستخدام هيكل AMM. يقدم Parcl تغذية أسعار Parcl Labs، التي تنشئ مؤشرات للعقارات في مناطق معينة بناءً على تاريخ المبيعات. يمكن أن تتغير مدة تاريخ المبيعات وفقًا لتكرار معاملات الممتلكات. بعد إنشاء المؤشر، تتاح للمستثمرين الفرصة للتكهن بقيمة العقار، مما يمكنهم من اتخاذ مراكز شراء وبيع في أسعار العقارات.

تجنب هذا النهج المشكلات القانونية لـ Parcl، لأن التشغيل على المنصة لا يتضمن العقارات الفعلية. قد يتساءل البعض عما إذا كان حقًا مشروع RWA للعقارات، لأنه لا يتوافق مع المعايير المذكورة أعلاه. ومع ذلك، فهو مشروع RWA يتمتع بشعبية نسبية، وقد حصل على استثمارات من بعض المؤسسات الاستثمارية المعروفة في الصناعة. من المعقول تضمينه في النقاش، حيث يمكن أن يظهر تنوع إمكانيات RWA للعقارات.

تم إطلاق شبكة اختبار Parcl في مايو 2022 على سولانا، والآن يبلغ إجمالي القيمة المقفلة 16 مليون دولار. بعد أكثر من عام من التشغيل، يبدو أن Parcl لم يجذب الكثير من الاهتمام، حيث أن حجم التداول اليومي أقل من 10 آلاف دولار، وعدد المستخدمين النشطين يوميًا أقل من 50.

![الطوب والكتل: دراسة حول العقارات في سوق الأصول الحقيقية])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

تم تبسيط منتجات Parcl وتطويرها بسرعة. تم تصميم أسعار Parcl Labs وتغذية السوق بشكل جيد وسهل الاستخدام.

في جانب التشغيل، أطلق فريق Parcl بنشاط برامج جذب المستخدمين مثل Parcl Point وReal Estate Royale. على الرغم من هذه المزايا ودعم العديد من المؤسسات الاستثمارية المعروفة، لا تزال Parcl تحتفظ بصورة سوقية متواضعة نسبيًا، حيث أن قاعدة مستخدميها صغيرة وحجم تداولها محدود. ربما لم يكن السوق جاهزًا بعد لمنتجات المؤشر العقاري.

‣رينو

تستكشف شركات العملات المشفرة الكبيرة مثل Ripple و MakerDAO إمكانية السماح للمستخدمين بترميز الأصول العقارية كضمانات للقروض. أعلنت Ripple في يوليو أن فريقها للعملات الرقمية المركزية يعمل في هذا الاتجاه. تتعاون MakerDAO مع RobinLand لدعم القروض المضمونة بالعقارات. تقدم RealT خيار استخدام العقارات المرمزة كضمانات للقروض، ولكن هذه الخدمة مقتصرة فقط على الرموز التي تصدرها. في الجوهر، هذه الخدمة تشبه أكثر منتجات اقتراض الرموز، ولم تزد بشكل كبير من سيولة رأس المال لمالكي العقارات.

Reinno هو مشروع مهجور تم إطلاقه في عام 2020 وتوقف عن العمل في عام 2022. على الرغم من أنه لم يترك الكثير من الأثر في السوق، إلا أنه قدم منتجين جديرين بالذكر مرتبطين بالعقارات RWA.

المنتج الأول هو خدمة القروض القائمة على ترميز الأصول العقارية. عندما يحتاج مالكو العقارات إلى تمويل، يمكنهم تقديم مستندات العقار إلى Reinno. بعد الموافقة، ستقوم Reinno بإنشاء شركة غرض خاص ) في ديلاوير للصفقة، والمعروفة أيضًا باسم SPV، وهي شركة فرعية أنشأتها الشركة الأم لعزل المخاطر المالية. إن وضعها القانوني كشركة مستقلة يضمن التزاماتها حتى في حالة إفلاس الشركة الأم. لذلك، تُعرف شركات الأغراض الخاصة أحيانًا بأنها كيانات عزل الإفلاس. في الولايات المتحدة، عادةً ما تكون SPV مماثلة لـ LLC (. بعد ذلك، ستقوم Reinno بإنشاء عقد ذكي لعملة العقار.