Чи надалі ціни на нерухомість лише поступово знижуватимуться? Аналіз із погляду трейдингу

Усім привіт! Ласкаво просимо до аналізу ринку нерухомості від Учіхи Суперскальпера. Бачити аналіз нерухомості на платформі криптовалют — це, мабуть, здається трохи дивним? Але, на мою думку, це ще й цікаво: торговельні платформи дають змогу всім вільно висловлювати свої погляди на фінанси.

Що ж, для нас, китайців, житло — це актив, про який не можна не згадати. Люди завжди сподіваються ще в молодому віці придбати власне житло, щоб створити сім’ю, народити дітей, забезпечити їм освіту, подбати про старість, а також отримати фінансові й соціальні переваги.

Перш за все, у Китаї більшість людей, крім тих, хто купив житло на ранніх етапах за низькою ціною, повністю за власні кошти або взявши іпотеку, оформлювали великі кредити. Можливо, ви не знаєте, що коли я був малим, у 2015 році, багато людей навколо мене купували житло дуже обережно: зазвичай усе оплачували повністю, а якщо й позичали гроші в родичів, то розраховувалися зазвичай за 3–5 років. Ті, хто вносив лише 30% початкового внеску, з’явилися переважно після 2015 року. Це були здебільшого люди, народжені в період із 1980 до 1985 року: на тлі економічного піднесення 1980-х вони вірили в економіку Китаю та сподівалися, що їхня майбутня робота принесе більший дохід. Тому вони наважувалися витратити на купівлю житла заощадження, які могли б накопичити за наступні 30 років. Їхнє наступне покоління, приблизно народжене після 1995 року, пережило спад ринку нерухомості й тепер не надто охоче купує житло.

Спершу розгляньмо нинішній стан основних груп позичальників за іпотекою.

З погляду трейдингу, люди, народжені у 1980-х, — це група, яка найчастіше відкривала довгі позиції й опинялася в збитку. Купівля житла в чомусь схожа на трейдинг: коливання ціни на житло діють наче ставка фінансування й постійно з’їдають ваш капітал. Сама ставка за іпотекою також є різновидом плеча: за ставкою 3.4% загальна сума виплат, основної суми й відсотків, утричі перевищує початкову суму позики, тобто це приблизно як плече 3.3x. Багато хто вважає житло активом, але цей актив стрімко дешевшає: від 21-го року й донині ціни майже вполовинилися. Інакше кажучи, після падіння ціни на 30% від початкового внеску залишилася менш ніж половина — капітал серйозно знецінився!!

Спершу потрібно зрозуміти, з кого складаються ті, хто опинився в збитку, і де для них рівень примусової ліквідації.

1. Найбільша група: звичайні офісні працівники (понад 60%)
Інженери в інтернет-компаніях і промисловості, працівники державних підприємств та установ, сфери освіти й охорони здоров’я, а також звичайні службовці компаній.

- Дохід: дохід домогосподарств зазвичай становить 8k–15k на місяць. Зарплата однієї людини понад 2万 на місяць — це верхній рівень у цій групі, а не норма. У сімей із міст третього й четвертого рівня місячний дохід часто становить лише 5k–9k, а початковий внесок значною мірою покривають батьки.
​
- Мотив купівлі житла: житло для шлюбу, потреба жити в районі з хорошими школами. Купують лише одне помешкання для власного проживання, використовують помірне кредитне плече, щомісячний платіж становить 30%-40% доходу.
​
- Особливості: стабільний грошовий потік, найбільший страх — втратити роботу. Якщо не втратити роботу, то іпотеку сплачуватимуть, навіть якщо ціни на житло падатимуть. У цій групі найменше проблемних кредитів.

2. Друга група: самозайняті та власники малого бізнесу (близько 20%, група з високою часткою проблемних боргів)
Ресторани, будівельні матеріали, торгівля, переробні підприємства, дрібні підрядники в будівництві.
- Особливості доходу: у хороші часи місячний дохід легко перевищує 2万 і може бути ще більшим, але він украй нестабільний: то густо, то пусто, фіксованої зарплати немає. Коли справи йдуть добре, вони наважуються збільшувати кредитне плече й купувати другу чи третю нерухомість для інвестицій.
​
- Фактори ризику: спад у бізнесі й затримки платежів одразу обривають грошовий потік. Це найбільша група серед тих, хто прострочує іпотеку або чиє житло продають із торгів.

3. Третя група: менеджери середньої та вищої ланки й досвідчені працівники великих компаній (менше ніж 10%)
Менеджери середньої ланки у великих компаніях, фінансовому секторі й нерухомості; стабільний місячний дохід домогосподарства — понад 2万, часто 3–5万.

- Особливості: у 2018–2021 роках вони становили основну частину покупців, які поліпшували житлові умови й змінювали помешкання; купували великі квартири в центральних районах. Потенціал доходу високий, але значний ризик звільнення в середньому віці.
​
- Зазвичай не використовують максимальне кредитне плече, добре захищені від ризиків і рідко самі припиняють сплачувати кредит.

4. Решта — невелика група: суто інвестиційні покупці (кілька об’єктів)
Багато тих, хто свого часу спекулював на ринку житла, додатково використовували бізнес-кредити й позики під заставу, тобто мали дуже високе кредитне плече. Вони опинилися в найглибших збитках і втратили найбільше.

Чому ж падають ціни на житло? Насправді принцип такий самий, як у шорті: справа не в тому, що багато хто очікує падіння, а в тому, що люди не купують. До цього додається повільний і нерівномірний продаж, через що ціни постійно зміщуються вниз. Чим закінчиться поступове падіння? Чи матиме покоління 00-х шанс завдяки нерухомості? Чи є майбутнє в цін на житло в Китаї? Коли ціни справді досягнуть дна? Щоб розібратися в цих питаннях, потрібно всебічно проаналізувати нинішню ситуацію!!!

Я вважаю, що в нерухомості є майбутнє, але потрібно дочекатися, поки всі, хто опинився в збитках, зможуть вийти з них. Тобто має відбутися обвал на великих обсягах, а ті, хто застряг у збитках, зазнають банкрутства!!

Можливо, ви не розумієте, як іпотека може призвести до банкрутства? Хіба таке буває не лише у світі криптовалют?

Спершу узгодьмо визначення: у контексті нерухомості «банкрутство» = після продажу житла отриманих коштів не вистачає, щоб погасити залишок кредиту. Це означає, що борг перевищує вартість активів, тобто виникає від’ємний капітал; після продажу потрібно ще доплатити різницю. Логіка схожа на банкрутство за ф’ючерсним контрактом у криптовалюті.

За рівнем ризику від найвищого до найнижчого, найчастіше до банкрутства можуть дійти такі групи покупців, переважно народжених у 1980-х або до 1985 року:

1. Власники малого бізнесу, які купили житло на піку 2020–2021 років і додатково використали бізнес-кредити чи позики під заставу (найвищий ризик)

- Особливості: малі підрядники в будівництві, продавці будівельних матеріалів, торговці, ресторатори. У часи добробуту їхні обороти виглядали значними, тож вони поєднували бізнес-кошти з іпотечним кредитом, подвоюючи кредитне плече й купуючи другу чи третю нерухомість для інвестицій. Багато хто збирав початковий внесок із позичених грошей або споживчих кредитів.
​
- Як виникає банкрутство:
Платежі за бізнесом зменшуються, грошовий потік обривається, і люди змушені продавати житло. Вони купили його на піку, а ціна впала на 25%-40%. Після уцінки ціна продажу житла на вторинному ринку стає нижчою за залишок іпотечного боргу.
Головне: у них не лише одне зобов’язання. Бізнес-кредит є незабезпеченим кредитом із правом вимоги до позичальника. Якщо після продажу житла з торгів коштів не вистачає для погашення боргу, банк і далі позиватиметься й стягуватиме різницю. Людина втрачає житло й залишається з боргом — це і є банкрутство в прямому сенсі.
​
- Це також найбільша група серед власників житла, виставленого на судові торги.

2. Інвестори з високим кредитним плечем у віддалених нових районах, туристичних комплексах і містах третього та четвертого рівня

- Особливості: більшість — народжені після 1985 року. Свого часу вони повірили в переваги урбанізації та районів із хорошими школами. Навіть використавши право на першу пільгову іпотеку, вони все одно брали великі кредити на купівлю другого житла, а багато хто купував за повну вартість, а потім оформлював позику під заставу. Самі в ньому не жили, а доходу від оренди не вистачало на щомісячний платіж.
​
- Як виникає банкрутство: ліквідність у районі зникає, покупців майже немає, житло не продається на ринку протягом пів року чи року. Щоб продати його, доводиться значно знижувати ціну. Падіння ціни в такому районі легко перевищує розмір початкового внеску.
Наприклад: житло коштує 1 мільйон, початковий внесок — 200 тисяч, ціна впала на 300 тисяч. Після продажу й погашення кредиту не залишається нічого, а ще й доводиться доплачувати.
​
- Проблема: орендна плата дуже низька й зовсім не покриває щомісячний платіж. Різницю доводиться постійно доплачувати з нових коштів.

3. Сім’ї, які продали старе житло й купили краще на піку ринку, використавши кредитне плече для переїзду

- Особливості: типові покупці, народжені після 1985 року, які хотіли поліпшити житлові умови. У 2020–2021 роках вони продали старе житло й, узявши додатковий кредит, купили більшу квартиру. Усе, що заробили на зростанні ціни старого житла, вклали в нове, майже не залишивши фінансового запасу. Щомісячний платіж становить понад 45% доходу домогосподарства.
​
- Як виникає банкрутство:
Старе маленьке житло вже продали на піку, а нове придбали буквально на вершині ринку. Якщо один із подружжя втрачає роботу, сім’я не може й далі сплачувати кредит і змушена продавати житло. Після падіння цін залишкової вартості нового помешкання не вистачає, щоб покрити залишок кредиту.
Ця група менш помітна: це не спекулянти, а люди, які купували житло для себе й хотіли поліпшити умови. Вони вважали, що це безпечна угода, але не очікували, що вартість обох помешкань впаде.

4. Домогосподарства з одним джерелом доходу та високооплачувані менеджери середньої ланки (великі компанії, нерухомість, фінансовий сектор), які залежать від однієї високої зарплати

- Особливості: один із подружжя отримує високу зарплату — на піку 2w-4w на місяць. Дохід домогосподарства значною мірою залежить від однієї людини. Впевненість у високих доходах спонукала взяти великий щомісячний платіж; заощаджень у сім’ї майже немає, а очікування щодо доходу ґрунтуються на тому, що галузь і надалі процвітатиме.
​
- Як виникає банкрутство: після звільнення в середньому віці чи скорочення галузі дохід різко падає. Після втрати високооплачуваної роботи дуже складно швидко знайти іншу з таким самим рівнем оплати. Через кілька місяців люди змушені продавати житло. Уцінка житла, купленого на піку, поглинає початковий внесок, і виникає від’ємний капітал.

Чим це відрізняється від звичайної сім’ї, де працюють обоє? У такої сім’ї вищий мінімальний рівень сукупного доходу, тож він не зникає раптово повністю.

5. Покупці житла для власних потреб, які позичили гроші на початковий внесок у вигляді споживчих кредитів чи позик від родичів і друзів

- Особливості: житло купують для шлюбу й власних потреб. Дохід невисокий, а початковий внесок довелося збирати з великими труднощами, тож запас міцності практично нульовий. Бюджет і без того дуже напружений.
​
- Як виникає банкрутство: навіть невелике падіння ціни на житло повністю знищує початковий внесок. Якщо людина втрачає роботу чи хворіє, продаж житла одразу призводить до банкрутства.
Ця група не найбільша, але має найменший запас для помилки: найменший удар — і вона вже не витримує.

«Банкрутство» на ринку житла — це не просто падіння цін. Воно виникає через поєднання кількох кредитних плечей, вразливого грошового потоку з єдиного джерела, відсутності фінансового запасу та вимушеного закриття позиції під час падіння — продажу житла. Найвищий ризик мають власники малого бізнесу, які додатково взяли бізнес-кредити, далі йдуть сім’ї, які купили краще житло на піку, та інвестори з кількома об’єктами у віддалених районах.

Чим же закінчаться ці багаторічні події на ринку нерухомості?

Різким падінням на великих обсягах. У 21–22 роках ринок досяг піку на великих обсягах.
У 23–26 роках ціни поступово знижувалися з високого рівня за малих обсягів. Зазвичай ціни рухаються в бік, де легше укласти угоду. Цими роками зростання відбувалося на малих обсягах, а падіння — на великих. Це свідчить, що ринок не приймає нинішній рівень цін: лише зниження цін здатне принести обсяги продажів.
Особливо після 23-го року мінімальний початковий внесок зменшили з 30% до 20%, а тепер — до 15%. Це означає, що кредитне плече зростає, а ймовірність банкрутства стає вищою. Цей цикл негативного зворотного зв’язку триватиме до 2030 року,
адже у 2026 році частка покупок житла за повну вартість зростає й перевищує половину.
Ті, хто купив житло на піку в 21–22 роках, уже втратили початковий капітал і опинилися в ситуації, коли борги перевищують активи. Витрати на обслуговування боргу є обов’язковими, тому люди змушені продавати житло, щоб розрахуватися з боргами. У 26–27 роках настане черга цієї групи вийти на ринок. Саме ці люди становили найбільшу частину покупців на ринку нерухомості в минулому. Як гадаєте, наскільки сильно вони знижуватимуть ціни, щоб продати житло й розрахуватися з боргами? Особливо зараз, коли обсяги продажів на ринку малі, стакан ордерів тонкий і глибина ринку обмежена: достатньо зовсім невеликого продажу, щоб ціна впала. Покупці, які придбали житло за низькими цінами у 2000-х, не мають боргів і можуть утримувати ціни. Невідомо, як довго зможуть протриматися ті, хто має борги. (Ціни в містах першого рівня впадуть першими, а міста другого рівня згодом наздоженуть їх.)

Якщо ви дочитали до цього місця, то, мабуть, уже помітили певну закономірність. Насправді все просто: коли на ринок потрапляє багато житла, виставленого на судові торги, і вторинного житла, а частка покупок за повну вартість постійно зростає, лише тоді ринок нерухомості справді досягне дна. Саме тоді з’явиться можливість і для вас, і для мене. У цей час у банків з’явиться багато проблемних кредитів, а ситуацій, коли борги перевищують активи, ставатиме дедалі більше. Якщо збанкрутують невеликі й середні банки, паніка різко посилиться. Тому останні два роки я вкрай негативно оцінюю банківські акції. Я не гнатимуся за їхніми дивідендами. На мою думку, коли настане день краху ринку нерухомості, це позитивно вплине на золото й негативно — на нафту. Тренд завжди рухається в напрямку найменшого опору. На мою думку, це неминуче, тож усім варто тримати дедалі більше готівки й золота та чекати на момент Мінські. Покоління 00-х може скористатися цими роками, щоб заощадити більше грошей. Я вважаю, що ціни на житло по-справжньому стабілізуються приблизно у 30-му році!!!!

Я хочу трохи докладніше написати про це питання. Багато китайців усе життя живуть у полоні омани, особливо молодь: «Поступиш до хорошої старшої школи — і все буде добре; вступиш до університету — і все буде добре; знайдеш роботу, одружишся — і все буде добре!!»
Після вступних іспитів до університету, отримавши повідомлення про зарахування на бакалаврат, людина відчуває, що перед нею відкрите світле майбутнє, і з великим запалом іде в доросле життя, пробує себе — але ймовірність досягти успіху навіть не сягає 10%.
Здається, що в університеті буде багато свободи й відкриттів, а натомість там щодня панує пригнічена атмосфера, та й романтичних стосунків, як у студентських фільмах, не видно!
Здається, що після закінчення університету стане краще,
але потім знаходиш роботу, і вона виявляється гіршою, ніж збирати сміття на переробку. Ми живемо в таку епоху.

Чи не схожі певні економічні цикли, етапи життя й міжнародна ситуація на свічковий графік? Історія — це минулий рух ціни, а майбутнє — це тренд розвитку. Наприклад, десятиліття тому ринок нерухомості був у висхідному тренді — достатньо було йти за трендом. Зараз він у низхідному тренді, тож треба шортити, а не відкривати довгі позиції.
Ті, хто купив житло на піку у 21-му році, донині втратили майже половину його вартості!
Розуміння трейдингу допоможе добре оцінювати ситуацію! Багато інших речей теж можна розглядати крізь призму трейдингу.

Як молодій людині, мені здається, що важливіше за купівлю житла, іпотеку, роботу чи пошук роботи — звільнитися від трьох кайданів мислення:
1. Кайдани сімейних уявлень
2. Кайдани тривалого впливу системи освіти
3. Кайдани суспільних уявлень