不動産価格は今後、じり安が続くのか？取引の観点から分析する

皆さんこんにちは。「宇智波超短」の不動産分析へようこそ。暗号資産のプラットフォームで不動産分析を見るのは、少し不思議に感じるかもしれません。でも、金融に対する見方を自由に語り合えるのが取引プラットフォームの良さだと思います。

さて、中国人にとって、住宅は語らずにはいられない資産です。若いうちに自分の家を持ち、結婚、子育て、教育、老後に備えたいと願う人は多くいます。さらに、金融面や社会的な意味合いもあります。

まず中国では、早い時期に安値で住宅を購入し、現金一括や住宅ローンで支払った人を除けば、大半の人が多額の借り入れをしています。意外に思うかもしれませんが、私が子どもの頃の2015年、周囲で家を買う人の多くはかなり慎重でした。買い物はすべて現金一括で済ませ、親戚から借りるとしても、借金は基本的に3~5年以内に返すようにしていました。頭金を30%だけ用意して住宅を買う人が本当に増えたのは、15年以降です。おおよそ80年代から85年生まれの人たちで、80年代の経済成長を経験し、中国経済に強い自信を持っていました。将来の仕事で収入が増えると信じていたからこそ、30年先までの貯蓄を投じて家を買うことができたのです。一方、その次の世代にあたる95年以降生まれの人たちは、不動産価格の下落を経験しており、あまり家を買いたがりません。

まず、住宅ローンを抱える主な層の現状を紹介します。
取引の観点から見ると、80年代生まれの人は、買いポジションを取って身動きが取れなくなった人たちです。住宅購入と取引には、相通じるところがあります。住宅価格の上げ下げはファンディングレートのようなもので、元本を少しずつ削っていきます。住宅ローン金利そのものも一種のレバレッジです。金利が3.4%の場合、元本と利息を合わせると、返済額は元本の3倍になります。つまり、3.3倍のレバレッジをかけたのと同じです。多くの人は住宅を資産だと考えていますが、その資産価値は大きく下落しています。21年から現在までに、ほぼ半値になりました。つまり、頭金として払った30%のうち、半分も残っていないということです。元本は大幅に目減りしています！！

まず、含み損を抱えた人たちの内訳と、強制清算に至る価格を把握しましょう。

1. 最大の層：一般の会社員・ホワイトカラー（60%+）
インターネット、製造業のエンジニア、国有企業や公共機関の職員、教育・医療関係者、一般企業の社員。

- 収入：世帯月収は8k–15kが中心。個人の月収が2万を超える人は、この層では上位であり、一般的ではありません。三線・四線都市では、世帯月収が5k–9kしかない家庭も多く、頭金の多くを親に頼っています。
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- 購入動機：結婚用の住宅や学区を重視した実需。自分で住むために1軒だけ購入し、レバレッジも控えめで、月々の返済額は収入の30%-40%に抑えています。
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- 特徴：キャッシュフローは安定していますが、失業を最も恐れています。仕事を失わない限り、住宅価格が下がっても、返済を続けて耐えるため、延滞債権が最も少ない層です。

2. 第二の層：個人事業主・小規模事業者（約20%、不良債権が発生しやすい層）
飲食、建材、商取引、加工工場、小規模な建設業者
- 収入の特徴：業績が良い時は月2万以上を簡単に稼ぎ、さらに高収入になることもありますが、収入は極めて不安定で、波があります。決まった給与はありません。景気が良い時には、レバレッジをかけて2軒目、3軒目を投資目的で買うこともあります。
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- リスク要因：事業の悪化や売掛金の回収停止が、キャッシュフローを直撃します。住宅ローンの延滞や競売物件で最も大きな割合を占める層です。

3. 第三の層：企業の中堅・幹部、大手企業のベテラン社員（10%未満）
大手企業、金融、不動産会社の中堅社員。世帯月収は安定して2万以上で、3–5万の家庭も多くあります。

- 特徴：2018–2021年に、より良い住宅への住み替えを主導した層です。広い間取りや中心部の物件を購入しました。収入の上限は高いものの、中年期にリストラされるリスクが目立ちます。
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- レバレッジを最大限までかけることはあまりなく、リスク耐性も高いため、自ら返済を止めることはほとんどありません。

4. 残りの少数：純粋な投資家（複数物件を所有）
当時、不動産投機をしていた人たちです。事業ローンや抵当ローンも重ねてレバレッジを大きくかけており、最も深く含み損を抱え、損失も大きい層です。

では、なぜ住宅価格は下落するのでしょうか？空売りの原理と同じで、弱気な人が多いからというより、買い手がいない一方で、売り物件が徐々に、しかも一度に集中せず市場に出てくるからです。そのため、住宅価格の中心値が下がり続けます。では、じり安の行き着く先は何でしょうか？00年代生まれの人たちに、不動産をめぐるチャンスは再び訪れるのでしょうか？中国の住宅価格に未来はあるのでしょうか？価格が本当に底を打つのはいつでしょうか？こうした疑問に答えるには、現在の状況を総合的に分析する必要があります！！！

不動産市場には将来があると思います。ただし、含み損を抱えている人たちがすべて解放されるのを待つ必要があります。つまり、取引量を伴う急落が起こり、含み損を抱えた人たちが強制清算されるということです！！

住宅ローンがどうして強制清算されるのか、わからない人もいるでしょう。暗号資産の世界でしか起きないのではないか、と。

まず定義を確認しましょう。不動産における「穿倉」とは、住宅を売却した後の売却代金では残りのローンを完済できず、債務超過、つまり資産が負債を下回る状態になることです。処分した後も差額を補填しなければなりません。暗号資産のレバレッジ取引で起きる強制清算と、仕組みは共通しています。
リスクが高い順に並べると、いずれも80年代・85年生まれの住宅購入者の中で、強制清算されやすい層です。

1. 2020–2021年の高値で購入し、事業ローンや抵当ローンも重ねている小規模事業者（リスク最上位）

- 特徴：建設、建材、商取引、飲食などの小規模事業者。景気が良い時に売上を大きく見せ、事業資金と住宅ローンの二重レバレッジをかけて、投資用の2軒目、3軒目を買いました。頭金も借金や信用ローンで工面した人が多くいます。
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- 強制清算の仕組み：
事業の売掛金回収が減り、キャッシュフローが途絶えて、住宅を売らざるを得なくなります。高値で買った住宅の価格が25%-40%下がり、中古住宅として値引きして売った価格が残債を下回ります。
重要なのは、負債が住宅ローンだけではないという点です。事業ローンは無担保で、借り手に返済義務が残るため、住宅を競売にかけても借金を返しきれなければ、銀行は差額を求めて訴訟を続けます。住宅を失うだけでなく、借金まで背負うことになり、これが本当の意味での「穿倉」です。
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- 競売物件の中で最も大きな割合を占めるのも、この層です。

2. 郊外の新興エリア、観光開発物件、三線・四線都市の物件を複数所有する、高レバレッジの純投資家

- 特徴：85年以降生まれが中心です。当時、都市化や学区の好条件を信じて、1軒目の購入枠を使い切った後も、2軒目を高い頭金比率で無理に購入しました。現金一括で購入した後、抵当ローンを組んだ人も多くいます。自分では住まず、家賃収入で月々の返済額を賄うこともできません。
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- 強制清算の仕組み：エリアの流動性が枯渇し、買い手がほとんどいません。売りに出しても半年、1年と売れず、手放すには大幅な値下げが必要です。エリアの価格下落で、頭金が簡単に吹き飛びます。
例：100万の住宅を頭金20万で購入し、価格が30万下落したとします。売却代金をローン返済に充てても何も残らず、さらに不足分を借金として抱えることになります。
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- 問題点：家賃が非常に安く、月々の返済額をまったく相殺できません。不足分は新たな資金で補うしかありません。

3. 高値で住み替えた、より良い住宅を求める家庭（旧居を売って新居を買い、住み替えにレバレッジをかける）

- 特徴：典型的な85年以降生まれの住み替え層です。2020-2021年に「旧居を売ってレバレッジを追加」し、より広い住宅に買い替えました。旧居の値上がり分をすべて新居に投じ、現金の余裕はほとんどありません。月々の返済額は世帯収入の45%以上です。
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- 強制清算の仕組み：
元の小さな住宅はすでに高値で売却できた一方、新居は高値で購入しています。夫婦のどちらかが失業すれば、返済を続けられなくなり、物件を処分せざるを得ません。価格が下がると、新居の残存価値ではローン残高をカバーできません。
この層は見えにくい存在です。不動産投機家ではなく、より良い住環境を求めて自分で住むために買い替えた人たちです。堅実な住み替えのつもりが、両方の価格が下がるとは思っていませんでした。

4. 収入源が1つの高所得中堅社員（大手企業・不動産・金融）、高収入に依存する世帯

- 特徴：夫または妻のどちらか1人が高収入で、ピーク時の月収は2w-4w。世帯収入が1人に大きく依存しています。高収入を頼りに、無理のある返済額を設定しました。世帯の貯蓄は少なく、業界が好調であり続けるという前提で収入を見込んでいます。
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- 強制清算の仕組み：中年期のリストラや業界の縮小で、収入が急激に落ち込みます。高収入の仕事を失うと、同じ水準の収入を得られる仕事をすぐに見つけるのは困難です。数カ月耐えた後、住宅を売らざるを得なくなり、高値で購入した住宅の値下がりで頭金が吹き飛び、債務超過に陥ります。

一般的な共働き世帯との違いは、2人の収入があるため、収入が一気に途絶える可能性が低いことです。

5. 頭金を消費者ローンや親しい人からの借金で工面した実需層

- 特徴：結婚用の住宅を必要としているものの、もともとの収入は高くありません。住宅を買うために無理に頭金をかき集めたため、安全余力はほぼゼロで、もともと家計に余裕がありません。
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- 強制清算の仕組み：住宅価格が少し下がるだけで、頭金はすぐに消えます。失業や病気などのショックがあれば、住宅を処分した時点で強制清算に陥ります。
この層の人数は最大ではありませんが、損失に耐えられる余地は最も小さく、少しの波乱でも持ちこたえられなくなります。

不動産版の「穿倉」の本質は、単なる住宅価格の下落ではありません。複数のレバレッジが重なっていること、キャッシュフローが単一で脆弱なこと、余裕資金がないこと、そして下落局面で売却を余儀なくされ、強制的にポジションを解消することです。最もリスクが高いのは、事業ローンを重ねている小規模事業者で、次いで高値で住み替えた家庭や、郊外の複数物件を所有する投資家です。

では、長年続いた不動産ブームの結末は何でしょうか？

取引量を伴う急落です。21-22年は、取引量を伴った最後の高値更新でした。
23-26年は、高値圏で取引量の乏しいじり安が続いています。価格は、より成約しやすい水準へ向かうことが多いものです。この数年は、上昇時に取引量が乏しく、下落時に取引量が増えています。市場が現在の価格水準を受け入れていないことを示しており、価格が下がって初めて取引量が増えます。
特に23年以降、頭金比率が30%から20%に、そして現在は15%まで引き下げられました。これはレバレッジがますます高まり、強制清算が起きやすくなっていることを意味します。この負の循環が終わるのは2030年頃です。
なぜなら、2026年には現金一括で住宅を購入する割合がますます高まり、半数を超えているからです。
21-22年の高値で購入した人たちは、すでに元本割れし、債務超過の状態に陥っています。返済は待ってくれません。借金を返すために住宅を売らざるを得ず、こうした人たちの売却規制が26-27年に解除されます。彼らは、まさにこれまで不動産取引量の大きな割合を占めてきた人たちです。借金を返すために成約させようとすれば、どれほど売りをぶつけてくるでしょうか？特に、今の不動産市場は取引量が少なく、注文板が非常に薄く、市場の厚みも限られています。少し売りが出るだけで、価格はすぐに下がります。ゼロ年代に安く住宅を買った人は負債がないため、価格を維持できます。一方、借金を抱えた人たちは、どれだけ持ちこたえられるかわかりません。（一線都市が先に下がり、二線都市が後から下落する）

ここまで読めば、ある程度のパターンが見えてきたはずです。実はとても単純です。競売物件や中古住宅が大量に市場へ流れ込み、現金一括購入の割合がますます高くなった時に、不動産市場は本当の底を打ちます。これが、あなたや私にとってのチャンスでもあります。その時、銀行には多額の不良債権が発生し、債務超過の状態もますます増えるでしょう。中小銀行が破綻すれば、パニックは大きく広がります。だから私はこの2年間、銀行株を極めて悲観しています。配当利回りに目がくらむつもりはありません。不動産が崩壊する日が来れば、金には追い風、原油には逆風になると思います。相場は常に、最も抵抗の少ない方向へ動きます。これは遅かれ早かれ起こることだと思うので、皆さんは現金や金を徐々に多く保有し、私たちのミンスキー・モーメントを待つとよいでしょう。00年代生まれの人たちも、この数年はできるだけ貯金しておくといいと思います。住宅価格が本当に安定するのは30年頃だと思います！！！！

この問題については、もう少し書きたいと思います。多くの中国人は、生涯にわたって幻想の中で生きています。特に若い人たちは、「重点高校に入れば大丈夫」「大学に入れば大丈夫」「就職して結婚すれば大丈夫」と考えます！！
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卒業すれば大丈夫だと思っていたのに、
仕事に就いてみると、廃品を拾う仕事よりひどいと思えるほどです。私たちは、こんな時代を生きています。

特定の経済サイクル、人生の段階、国際環境も、いずれもチャートの中にあるのではないでしょうか？歴史は過去の値動きで、未来はそのトレンドの先にあります。たとえば十数年前、不動産は上昇トレンドにありました。トレンドについていけばよかったのです。今は下落トレンドなので、ショートにするべきで、ロングにしてはいけません。
21年に高値で購入した人たちの一部は、現在までにほぼ半値になっています！
取引に関する知識を使えば、こうしたことをうまく判断できます！取引の考え方で見られることは、ほかにもたくさんあります。

若い人にとって、家を買うこと、住宅ローンを背負うこと、働くこと、仕事を探すことよりも大切なのは、3つの認識の枷から抜け出すことだと思います。
1. 家族観の枷
2. 教育制度の長期的な影響による枷
3. 社会的な価値観の枷