家のこのお金の計算、どうやればいい？

最近、国が「第15次5カ年計画での消費拡大」の中で、住宅消費を「耐久消費財の大口（大物）消費」に入れ、車や家電と同じ枠にまとめました。多くの人がまた不安になっていて、私の裏側（バックエンド）にはたくさんのコメントが寄せられました。そこで、こうした流れにどんな指示的な意味があるのか分析してほしい、ということです。正直に言うと、あなたが長く私の記事を読んでいればわかるはずですが、国がこのように性格づけするかどうかは、住宅の本質にはまったく影響しません。2022年から、私の全ての記事は「家を捨てる（売る／手放す）」という内容です。過去の記事はそこにあり、嘘はつけません。今は2026年でも、変わりません。なぜなら、住宅という「このお金の帳尻」をきちんと計算すると、急騰しない限り、レバレッジ（高い借金）を上げない限り、それは本来「消費財」だとわかるからです。つまり、大きなギャンブルをして賭けに勝った場合にだけ、「消費ではない」と言える。逆に言えば、そうでないなら、そこから稼ごうなんて思わないでください。では簡単に計算してみましょう。

あなたが1000万を現金で支払い、1軒の家を買ったとします。毎年の減価償却を1%で計算します（少なめに見積もります）。20年後に売るとき、その家の残りは800万になっている、ということですよね？これがいちばん普通の計算です。

立ち退き（再開発）や、古い家が新しい家に変わる話については？まず、必ず立ち退きがあるとは限りません。次に、立ち退きがあっても必ず儲かるとは限りません。人頭ごとにお金を払って戸数を増やし、もっと広い面積や部屋数に交換するわけですが、その前提は、家がずっと爆上げしている時期です。つまり、相互に因果関係になってしまう。だから、それは計算に入れられません。

あなたの最も基本的な居住コストは、毎年10万です。もしあなたの年間収入が10万なら、実はずっと「収入より支出が多い（入超ではなく赤字）」状態です。もちろん、家の減価損耗は、売ったときにだけ精算されるので、家賃のようにリアルタイムの体感はありません。ただ、それでもあなたは赤字であり、階層（立場）が下がっていくのを意味します。

「買わなければ、賃貸もしなくていいんじゃ？」と言う人もいますよね。賃料を節約できるのに、なぜそれを言わないのか。よし、賃料で計算します。同じ家で、年間の家賃を30万とします。20年で合計600万の家賃を払う。多く見えますが、さらに10年住めば家を買ったのと同じくらいになるように見えます。

でも忘れないでください。あなたが1000万を家に変えてしまっていて、資金そのもののリターンはゼロです。この1000万なら、年3%で運用できる。だから家は「ただで」住めるはずです。ところが、減価償却で毎年10万の損が出るうえに、さらに管理費（物业费）もあります。

1000万の家なら、年間2〜3万の管理費は過剰ではないでしょう。普通の管理で、そんなに良いわけでもありません。さらにリフォーム。基本的には「ほぼただ貼り（追い銭）」です。売るとき、このプレミアムが家の価格に反映されることはほとんどない。そうすると、居住コストは年間15万を超えてしまう可能性があります。

一方、もし私が賃貸だとしたら、年間30万の家賃でも「ただで住む」状態です。あなたも同じ家に住み、私も同じような家に住むのに、差は計算できますか？つまり、家が仮に毎年2%上がったとしても、見かけ上は稼げているようで、実際はまだ稼げていない。せいぜい損をしない程度にしかならない。しかも売るときには、いろいろな取引コストが差し引かれるからです。

じゃあ、どうすればいいのか？言いましたよね。レバレッジを高くすること。例えば頭金30%ならまだしも、頭金20%まで落として（レバレッジ5倍で）買う。そうすると上昇幅が増幅されるので、ようやくお金を稼げる可能性が出てきます。

でもレバレッジ5倍は、韓国の人々がメモリ（海力士）に借金で突っ込んだリスクより大きくないと言えるのですか？韓国の人々の末路は見えているでしょう。家で稼げたからといって偉いわけじゃない。たまたま運が良くて、死ぬところから生き延びただけです。これは「投資の勝利」ではありません。

さらに、家が上がらない、むしろ下がるなら？あなたの居住コストを計算してみればわかりますが、それは実は年間15万〜20万どころではない。毎年の収入が50万だとしても、家の損耗を埋めるには足りないかもしれません。しかもこの損耗や階層の下落は、リアルタイムの知覚や体感が薄いだけです。

そこで、なぜ家が「耐久消費財（大物の）」なのか、わかってきたでしょう？国が分類しているのではなく、そもそもずっとそうだった。家から稼ぐなら、家がずっと爆上げするトレンドにあり、みんながレバレッジを使わなければならない。じゃあそれは何の勝利？ギャンブルの死線を越えた勝ち残りです。家が微上昇にすぎないなら、保全（価値の保持）機能なんてありません。

「じゃあ家を買って賃貸に出せば？」という人もいますよね。家賃で住宅ローンをカバーできるなら、賃貸人（借り手）があなたのローンを返してくれていることになり、数十年後、あなたは一軒の家を“ただで”手に入れるってことですか？

では、もう一度計算します。ある実在の団地の物件を例にして、実データです。この家も私が見たことがあり、価格は1戸あたり2000万以上くらい。家賃は1年で60万を少し超えるくらい。管理費は年間7万ほど。

仮にあなたが頭金800万（元本800万）で買い、年間返済額が60万だとしましょう。表面上は賃貸人がローンを払ってくれているように見える。では、あなたはい年にいくら損しますか？まず管理費7万。次に、年間30万前後の減価償却。さらに、元本800万を運用して得る収入を年25万と計算します。そして、あなたのリフォーム代は300万とします。だいたい毎年10数万は追い銭が必要になる。

見えてきたでしょう？家を買って貸し出すと、賃貸人がローンを返してくれているように見える。でも、たとえ家賃収入を得ても、毎年結局80万ほど持ち出し（赤字）です。もし賃貸人が常に満室でないなら、さらに深刻です。空室が半分の時間あるなら、年間100万を超える赤字になります。

しかもこれは、物件価格が下がらない（横ばい）ことが前提です。下落が続くなら、清算（売却して逃げる）の準備をしてください。頭金800万では、下落が何％か出るだけで耐えられません。

ここまでで、家に関する帳尻は基本的に全部計算し終えました。今日私がこの計算をしたのは、あなたに家を買うなと言うためではありません。裏側にいる友人たちから寄せられた質問に答えるためです。「国が家をこう性格づけしたからどうなのか」という話ですが、実際は違う。何かがそういうものならそういうだけ。国が定性したからそうなのではありません。もともとそうなのです。あなたはどの階層で、いくら持っていて、どんな家を買って消費するのかを見極める必要がある。うやむやなまま、ちゃんと計算せずに状況に流されるのではダメです。

「紙幣が増えるなら、家は長期的には必ず微上昇する。だからローンで買うのは確実に得で、将来返済額はだんだん軽くなるはずだ」と言う人がいますよね。そう言うなら、むしろ借金して、ある株価指数にレバレッジをかけて、毎月少しずつ返していけばいい。数十年後にお金が濫発されようがされまいが、得られるリターンが家よりどれだけ高くなるかわからない。中国の不動産が最も狂っていた時期ですら、そっちほど上がった人はいない。あなたが頭金でレバレッジをかけたのなら、レバレッジをかけている前提で比較するべきです。指数はレバレッジができないわけじゃない。むしろ、自分で能動的にレバレッジをかけなくても、マーケットにはそのような商品が直接あります。

最後に、私は誰かにどこかでレバレッジをかけろと言いたいわけではありません。みんなが少しだけ冷静になってほしいだけです。家の居住コストはとても高い。そして中国の一般の人の中には、自分が住むべきでない家に住んでいる人がたくさんいるのに、計算できないせいで、階層が下がっていることに気づけていない。それこそが重点です。#GUSD年化升至3.8%