当年頭をぶつける勢いで争った「環京睡城」、値下げ85%でも誰も買わない：郊外の不動産を殺したのは誰だ？

正直に言うと、中国の都市部の郊外住宅が今回のようにこれだけ大きく下がっていく展開は、やっぱり私の想定を超えていました。
今年5月、燕郊潮白のとある団地の入口で、不動産仲介が赤い掲示板に貼り出した価格を見ると、102㎡・南北向きの3LDK、内装付きでそのまま荷物一式持ち込めば入居可能、売り出し59.8万元、単価5862元でした。ところが9年前は、この同じ間取りを買うのに418万元かかったのです。これは冗談ではなく、2026年の燕郊の日常です。（2026年の燕郊中古住宅の平均の売り出し価格は、8000元/㎡前後で推移し続けています。福城上上城、水漁花城などの団地の住宅価格は、4万元/㎡の高値から1万元未満へ下落し、下落率は75%を超えています。）
そして、本当の「下落王」は燕郊だけではありません。永清――かつて「京南の玄関口」とまで炒られたこの場所は、2017年に北京大興国際空港、R1地下鉄線、京津冀一体化の3つの看板で、住宅価格が数千元から一気に2.3万元/㎡へ跳ね上がりました。いまはどうでしょうか？3500元/㎡です。（100㎡の物件1戸の当時の総額は230万元、現在の時価はわずか35万元。頭金どころか、住宅の総額すら銀行融資の返済に足りない。さらに、地域内の競売物件の件数は年々急増しています。）
もし時を2017年に戻せば、その当時は燕郊のソウル甜城が分譲開始し、単価は4万元で売られ、その日ほぼ売り切れました。大通りには仲介店舗が人でごった返し、投資客が現金一括で家を買うのはまるで白菜を買うようなもの。あのころ誰もが口をそろえて同じ物語を語っていました――「国貿まで30分」「地下鉄はすぐ通る」「環京は北京の裏庭だ」と。
環京だけではありません。上海の外環より外では、2024年（浦東を除く）に8つの郊外エリアで合計186のプロジェクト、34968戸の住戸が市場投入され、市全体の58.44%を占めていました。結果はどうだったでしょう？積分（ポイント）条件を満たしたのはわずか6件、それ以外の180の新築はすべて、継続販売の長期戦に突入しました。（大虹橋、臨港は売れなくなり、遠郊の町の新築は全面的に在庫が捌けない。個別の物件では販売が半年たっても販売進捗率が5%に満たない。嘉定の華亭にある「春申陽光」は開業から3年での販売はわずか1/3でした。）
そして今年5月、一方で一線都市の中古住宅の価格は逆風にもかかわらず上昇し、上海と深圳はそれぞれ0.6%上がりました。同じ土地なのに、まさに氷と火の両極端です。中心部の物件は奪い合いが始まる一方で、郊外の物件は見向きもされません。 $SOL
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