中核都市の良質な土地が高いプレミアム価格での取引に頻繁に見られる

7月8日、南昌市は高新区に所在するDAFJ2026007地块を入札で無事に売却した。同地块の面積は105.447亩、容積率は1.8で、最終的に江西宸宏置业有限公司が787万元/亩の価格で落札し、成約総額は8.3億元に相当する。プレミアム率は50.2%と非常に高い。

当該地块は南昌市の下半期に出された最初の住宅用地である。中指研究院華中分院のアナリスト、李国政氏は、この地块は南昌市において近年まれな大規模地块であり、容積率が1.8と低く、低密度住宅の開発に適していると述べた。また、これは2024年以来南昌高新区で初めて住宅用地を出した案件でもある。地块周辺には産業・人口の基盤があり、購入需要は安定している。さらに同エリアの新築物件は現時点で品薄状態となっており、投資の安全性が確保されている。

2026年下半期に入ると、南昌、杭州、南京、长沙などの都市で住宅用地の成功した売却が相次いだ。その中でも質の高い地块は不動産開発企業の間で非常に人気があり、高いプレミアム率での成約が頻繁に見られる。

例えば、杭州では7月7日に売却された蕭山区・世纪城のコアエリアであるXS010106-13地块は、98ラウンドに及ぶ激しい競り合いの末に46.05億元で成約し、プレミアム率は26.68%に達した。

実際には、今年に入ってから、土地供給が「規模を絞りつつ質を高める（縮量提质）」となること、ならびに不動産開発企業の投資が「精密投資」「販売に合わせて投資する（以销定投）」という方針を継続していることの相互作用により、土地市場には「点的に高熱」とも言える特徴が現れている。都市や板块（エリア）間の分化は大きく、コア都市の質の高い地块では競争が激しく、高いプレミアム率での成約が繰り返し発生している。

中指研究院のデータによると、6月26日までに300都市で住宅用地の供給（計画建築面積）が15885万平方米で、前年同期比で20.9%減少した。平均プレミアム率は9.0%で、前年下半期からは5.6ポイント回復している。そのうち一線都市の住宅用地の平均プレミアム率は19.3%で、各都市ランクの中で最も高い。

中指研究院指数研究部の総経理、曹晶晶氏は、「現在、地方の用地供給戦略は主導的に調整が進み、『縮量提质』が各地の供給の常態となっている。コア都市では郊外の用地供給規模を概ね縮小し、指標をコアエリアの質の高い地块に集中させている。同時に、不動産開発企業の投資は用地取得に強く集中している。質の高い地块は安全余地が比較的大きく、市場の変動に対して効果的に耐えられるため、企業の競札への意欲が強くなり、その結果プレミアム率を押し上げている」と述べた。

「現在の土地市場では、供給のタイミングがより精密になり、大規模な一斉供給がもたらす大きな変動を回避できている。『増量を抑え、供給の質を高める（控增量、优供给）』という方向性が示されている。」上海易居房地产研究院の副院長、严跃进氏は『证券日报』の記者に対しそう語った。下半期の見通しとしては、コアエリアの質の高い地块が適時に追加供給されること、ならびに不動産開発企業の資金調達と販売環境が引き続き改善することから、各地の土地市場は安定した運営状況を維持できる可能性が高い。

曹晶晶氏は、「今後、一線・二線都市のコアエリアでは、より多くの質の高い住宅用地が継続的に市場投入されることが期待される。質の高い立地と充実した周辺環境によって、土地市場の熱度と予想を維持できる」と考えている。

【作者：张芗逸】　(編集：文静)

キーーワード： 土地