この記事の一部は、ダイアナ・オリック記者によるCNBCの不動産投資ニュースレター「Property Play」に掲載されたものです。Property Playは、個人投資家からベンチャーキャピタル、プライベートエクイティファンド、ファミリーオフィス、機関投資家、大手上場企業まで、不動産投資家向けの新たな成長機会をカバーしています。今後の配信をご希望の方は、こちらから登録してください。産業用不動産は、おそらく不動産において最もセクシーさに欠けるセクターですが、急速に最もホットな分野の一つになりつつあります。ファンダメンタルズは改善しており、新規供給は吸収され、世界的な政治・経済要因が需要を押し上げています。産業用不動産は最近、住宅用不動産を抜いて、JLLインカム・プロパティ・トラストの最大のアロケーションとなりました。ポートフォリオの38%を占め、運用資産総額は約70億ドルです。JLL IPTは、ラサールがアドバイザーを務め、JLLがスポンサーとなる毎日評価の永久型REITです。JLL IPTのCEOであるアラン・スワリンゲン氏は、新たな機会が次々と現れ、リターンが現在ではマルチファミリーよりも優れていることから、産業用不動産に対して「強気」と述べています。「現在、倉庫を購入すると現金対現金リターンが5.5%から6.5%ですが、アパートでは現在、現金対現金リターンが4.5%で取引されています。今日の市場でより高いリターンを得るには、我々にとってより良い選択肢です」とスワリンゲン氏は述べました。JLLによると、産業用リースは年初から強化され、2026年第1四半期は2025年同期比で17.8%増加しました。約1億4500万平方フィートのリースが実行され、そのうち72%が新規リースでした。第1四半期は歴史的に年間を通して低調ですが、今年の第1四半期は突出した強さを示しました。この好調さは、主に品質重視のトレンドの継続と、テナントによるより効率的な施設への統合によるものだと、レポートは指摘しています。全国の空室率は四半期中7.5%で推移しましたが、供給が急速に吸収され、新規建設が横ばいであることから、さらに低下すると予想されています。スワリンゲン氏は、自身の強気な見方の背後にある3つの要因を挙げました。第一に、エネルギー費と輸送費の上昇です。JLL IPTのポートフォリオに含まれる全国64棟のすべての倉庫は、主要な交通インフラから3～5マイル以内に位置しており、それによってコストが削減されています。「空港、港湾、州間高速道路、鉄道の支線…こうした交通ハブに近接した倉庫を所有していれば、好況時には賃料上昇率が高くなり、不況時にはテナントを引き寄せる傾向があります」と同氏は述べました。第二に、中東での最近の紛争を背景に、防衛費の増加と国内製造能力拡大の継続的な取り組みが、全米の倉庫や産業施設への需要を押し上げる可能性が高いと述べました。最後に、企業は政治紛争や気候関連イベントによる混乱を回避するために、バックアップのサプライチェーンを構築し、より多くの場所に余剰在庫を保管する傾向が強まっていると指摘しました。これらすべてが倉庫への需要を高めています。供給については、建設期間が長いために需給のバランスが急速に崩れる可能性がある他のセクターとは異なり、倉庫は迅速に建設できるため、需給に対してはるかに敏感です。「約1年半前には、一部の過剰建築や投機的な建設がありましたが、吸収は昨年から本格的に加速し、実際にすべての不動産タイプの中で最も強い賃料上昇が見られています」とスワリンゲン氏は述べました。

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