“AIの怪談”が続く！「老舗PE」ブラックストーンが「世界最大のデータセンター団地」から意外にも撤退

世界最大のデータセンター団地プロジェクトが終焉に向かっている。ブラックストーン傘下のQTS Realty Trustが建設計画を断念したことで、バージニア州の「デジタル・ゲートウェイ」プロジェクトは最後の開発業者を失い、実質的に有名無実となった。

ブルームバーグが関係者の情報を引用して報じたところによると、QTSの経営陣は近日中に裁判所でのプロジェクト推進を断念することを決定し、弁護士は早ければ今週中に裁判所に通知する見通しだ。

これに先立ち、もう一つの協力開発業者でありブルックフィールドが支援するCompass Datacentersが今年5月に先んじて撤退し、QTSはこのプロジェクトの唯一の残存者となっていた。

ブラックストーンは今週、相次いで動きを見せており、北バージニア州の3つのデータセンター資産を35億ドルで売却した直後、わずか2日足らずで新プロジェクトからの撤退を再び表明した。今回のQTSの撤退は、当初1000億ドル以上を投資し、世界最大のテクノロジー回廊を創出するという壮大な計画が、ここで突然終焉を迎えたことを意味する。

この2つの動きが重なり、管理資産規模1.3兆ドル超、世界最大のデータセンタープロバイダーを自任するPE大手が、AIインフラへのエクスポージャーを静かに縮小しつつあるのではないかとの外部からの疑問が生じている。

Compassの撤退がプロジェクトを押しつぶす最後の一因に

「デジタル・ゲートウェイ」プロジェクトはバージニア州プリンスウィリアム郡に位置し、計画敷地面積は2100エーカー超、ニューヨークのセントラルパークの約2倍に相当し、37棟のデータセンタービル、総延べ床面積2200万平方フィートを予定していた。

プロジェクト用地は南北戦争の戦場跡に隣接しており、従来は開発保護政策の対象となっていたことから、周辺住民の強い反対を招き、長期にわたる訴訟に発展した。

2023年、バージニア州の関連郡政府は農業用地および半農村用地をデータセンター用途に転用するためのゾーニング公聴会を27時間にわたって開催し、数百人の支持者と反対者が意見を表明した。

公聴会後、地域政府は僅差で転用申請を承認した。しかし、コミュニティ組織は直ちに訴訟を提起し、公告通知において最初の2紙の公示間隔が法律で定められた6日間に満たなかったと主張した。

今年3月、バージニア州裁判所は従前の判決を維持し、ゾーニング承認を無効と認定した。

ブルームバーグが関係者の情報を引用して伝えたところによると、Compass撤退後、QTSはインフラアップグレード費用の分担パートナーを失い、さらにバージニア州最高裁判所への上告にかかる費用とリスクを単独で負担する必要が生じた。

QTSの経営陣は最終的に、重大な行政上の瑕疵がある案件のために単独で法的費用を負担することは、商業的に合理性がないと判断した。

反対勢力の勝利のサンプル

過去5年間「デジタル・ゲートウェイ」プロジェクトに反対してきたコミュニティ組織や住民にとって、QTSの撤退は極めて示唆に富む勝利の事例となる。

地元政治家への圧力と訴訟提起を含むこの反対戦略は、大規模データセンタープロジェクトの実現を効果的に阻止できることが証明された。

ブルームバーグの報道によると、今回のQTSと既に撤退したCompass Datacentersの双方撤退は、データセンター開発業者による単一プロジェクトからの撤退として最も劇的な事例の一つとみなされている。

Compass Datacentersのプレジデント、AJ・バイヤーズ氏は声明で次のように述べた：

当社は依然として本プロジェクトが地域および周辺住民に顕著な利益をもたらすと信じているが、最近の法的判断と累積する規制上の障壁により、現実的な推進経路は事実上封鎖されている。

市場関係者は、この反対戦略が実証されたことにより、データセンタープロジェクトに対する法的挑戦とコミュニティ動員活動は全米で加速し、既に遅延しているAIインフラ拡張サイクルに新たな不確実性をもたらすと指摘している。

ブラックストーンの戦略的縮小、資産売却からプロジェクト放棄へ

ブラックストーンは2021年にQTSを買収し、2024年にはオーストラリアの計算サービスプロバイダーAirTrunkを買収、現在全世界で1500億ドル超のデータセンター資産ポートフォリオを保有している。

今年5月、ブラックストーンは傘下のデータセンター買収プラットフォームBlackstone Digital Infrastructure Trustの新規公開株式公開（IPO）を開始し、既に建設済みでリースが完了したAI関連不動産の買収に特化している。

しかし、こうした一連の拡大行動が確定する前に、ブラックストーンは既に縮小を同時に開始していた。

ブルームバーグの報道によると、ブラックストーン傘下のファンドは北バージニア州の3つのデータセンター資産を35億ドルでDigital Realty Trustに売却し、取引には以下が含まれる：

• ブラックストーンがマナサス（Manassas）に保有する2つの96メガワットデータセンターの80%の権益；
• および近郊のスターリング（Sterling）にある同規模施設の50%の権益；
• 取引対価は12億ドルの現金と23億ドルのDigital Realty株式。

ブラックストーンは既存資産を売却する一方で、増分プロジェクトを放棄している。市場はこれをブラックストーンが能動的にAIデータセンターエクスポージャーを「冷却」していると解釈し始めている。

これはブラックストーンがパンデミック後にオフィスビル資産を断固として売却した際の操作ロジックと非常によく似ている。サイクルの頂点付近で利益を確定し、テールリスクを回避する。

AIインフラ拡張の二重の障壁、世論と規制

QTSの撤退は単一プロジェクトの失敗にとどまらず、AIインフラの大規模拡大がますます体系的な抵抗に直面していることを反映している。

世論レベルでの圧力は軽視できない。 ギャラップ（Gallup）の最新世論調査によると、米国人の約7割が自宅近くへのAIデータセンター建設に反対しており、そのうち約半数（48%）が「強く反対」と回答し、支持する回答者は約4分の1にとどまった。

反対の理由は、資源消費（水資源とエネルギーを含む）、環境汚染（騒音、大気および水質汚染）、そして生活の質や住宅価格への潜在的な影響に集中している。

規制面でも引き締めが進んでいる。 バージニア州は最近、データセンターに対するエネルギー消費税を予算に盛り込み、複数の州では新たなデータセンター建設に対するモラトリアム（一時停止）を検討している。

データセンターのコストと利益配分問題は、米国の中間選挙前の重要な議題の一つとなっている。

投資家にとって、より直接的な圧力はサプライチェーンとエネルギー側から来ている。 プロジェクトの遅延と中止が蓄積しており、電力網容量、建材供給、建設労働者不足などのボトルネックがAIインフラの展開ペースを阻害し、コミュニティの抵抗と法的挑戦がさらにプロジェクト期間を長期化させている。

これらの要因が重なり、債務ファイナンスに依存するデータセンターの資本支出は、そのリターンのタイムラインがますます予測困難になっている。

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