前回の賃貸比率についての記事のコメント欄で、多くの人が理解していないことに気づきました。まだ過去の見方で家を見ている人が多いので、さらに説明します。

家の正しい使い方はたった二つ、二つだけです！一つは消費、つまり自分で住むことです。毎年どれだけの使用コストがかかるかを計算し、車と同じように、どれだけの大きさの帽子をかぶるかを決めます。毎年1%～2%の減価を想定し、どれだけ損失できるかに応じて、適切な総額の家を買います。

もう一つは投資です。投資は賃料収入を得ることです。賃料を取らずに、ただ持ち続けて値上がりを待つだけなら、それは投資ではなくギャンブルです。しかも、比較的劣ったギャンブルです。なぜなら、期待値は大抵マイナスだからです。家は確実に古くなる一方、株や金、ビットコインなどの資産は、たとえキャッシュフローを生まなくても、次の人がより高い価格で買い取ることに依存しています。ただし、少なくとも本体は確実に古くなるわけではありません。何十年後に同じ地域の新築価格が変わらず、むしろ上昇しているように見えても、古い家は多くの値段で売るしかなくなります。これは、傷みやすい魚や果物のようなもので、長期的なインフレ対策の資産・通貨としては使いにくいです。

もちろん、都市の中心部の土地は常に少しずつ減っていくという意見もあります。たとえ家が古くなっても、中心地の土地は依然として限られているというわけです。でも、それも良いことです。過去20年以上のバブル期もそうでしたが、あれは少数の「人と土地のミスマッチ」の時期だけ投資と呼べます。それ以外の時期はただのギャンブルです。家はすでに値下がりすべきだったのに、なぜか高騰し続けてきました。これは中国の実情から乖離した異常な市場です。政府の強硬な姿勢によるバブルの演出もあります。事前に「政府が調整を許さず、価格を押し上げるだろう」と知ることはできません。したがって、都市化の初期に利益を得た人や、資金力のある人を除けば、レバレッジをかけて儲けた人も、最終的にビットコインのレバレッジ取引で大きく勝った人と何ら変わりません。運に頼っただけです。2016年の話を持ち出す人もいます。「買わない人は後悔するな」と言いますが、これは確率の低いギャンブルを自分の投資実力と誤認しているだけです。

また、「中心地の土地は古くなっても高値で売れる」と言いますが、なぜでしょうか？それは皆が古い家に住みたいからではなく、取り壊しを賭けて勝ち続けているからです。取り壊しが成功すれば新しい家になり、戸数も増やせるため、古い家に値引きせず、むしろ高値をつけることもあります。中心地に移動しないのも運の一つです。これは運です。しかし、実際には取り壊しの期待はギャンブルに過ぎません。投資ではありません。大規模な再開発が終わった後は、古い家は価値がなくなります。どの都市でも同じです。過去20年の間に、多くの都市は中心地の移動や分散を経験しています。いわゆる「コアエリア」は、未来の10年20年、あるいは売却前に変わらないと賭けているだけです。

だから、家というものは、「合理的な投資」と呼べる唯一の条件は、賃料収入を得ることです。そして、その賃料は、維持費と毎年の減価償却を上回る必要があります。ローンで買った場合は、ローンの利息も年間コストに含めます。これらをカバーできて、かつ無リスク金利を上回る投資ならば、合理的です。そうでなければ失敗です。

家の時価は、減価償却を差し引いた後、将来値上がりするか下落するかは、運次第です。現在の価格サイクルや経済全体の動き、政策の変化、地域の繁栄度、インフラの移動、都市の人口流入、産業の持続性など、予測不可能な変数が多くあります。これらはあなたの「目利き」とはあまり関係ありません。

多くの人は、自分が不動産に投資していると思っていますが、実際はただのギャンブルです。資産の一部だけを不動産に振り向けてリスク分散や投資の堅牢性を高めている場合を除き、富裕層の多くは資産の大部分を不動産に依存していません。

では、投資とギャンブルをどう見分けるのか？最低でも、あなたの投資ポートフォリオには、常に上昇し続けるという基本的な論理が必要です。その他の変数に左右されず、たとえ運が非常に悪くても、投資収益を得るまでの時間を長引かせるだけで、損失にはならない。これが投資です。そうでなければ、それはただのギャンブルです。#比特币站稳8万关口

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