六大行存量個人住宅ローン残高が0.7兆元減少したが、早期返済の必要はあるか？

毎日経済記者｜趙景致    毎日経済編集｜魏官紅

住宅ローンの繰り上げ返済の流れは、もう終わったのか？

2022年下半期以降、中国の個人向け住宅ローンの借り手が繰り上げ返済を前倒しで進め、しばらくの間「繰り上げ返済ラッシュ（潮）」が形成されてきました。

しかし今では、深夜に整理券を奪い合い、何か月も行列に並ぶといった光景は、もはやそれほど一般的ではありません。では、いまも住宅ローンの繰り上げ返済という「流れ」は続いているのでしょうか。『毎日経済新聞』の記者がデータを整理したところ、国有6大行の既存の個人住宅ローン残高の総額は約24.48万億元で、前年から約0.71万億元減少しています。

「今も住宅ローンの繰り上げ返済は確実にありますが、ここ数年前と比べれば、もはや『潮（ラッシュ）』と呼ぶことはできません。」ボートン・コンサルティングのチーフアナリスト、王蓬博氏は、住宅ローン残高の減少は、住民による繰り上げ返済による影響に加え、昨年の住宅購入意欲が高くないことが重なって生じていると述べました。

注目すべきは、今年第1四半期に不動産市場で「小陽春」が見られたことです。こうした状況について、シニアの金融政策専門家・周毅钦氏は、今回の動きは短期的な大幅下落後の急反発ではなく、市場金利が段階的に引き下げられ、住宅購入政策が段階的に緩和されるにつれて、市場の信頼が着実に回復しており、その流れは第2四半期にも続く可能性があると考えています。

2025年の個人住宅ローン残高が下落

記者がデータを整理したところ、銀行の個人住宅ローン残高は引き続き減少しています。

2024年には、住宅ローンの供給の主力として国有6大行の個人住宅ローンが0.62万億元減少しました。一方、2025年通年では純減が0.71万億元で、2024年の減少幅よりも拡大しています。

注目すべきは、2025年上半期における国有6大行の合計減少額が1078億元であり、2024年上半期の3255億元と比べて明らかに減っていることです。しかし2025年下半期には大幅に減少し、約6022億元となり、これによって、昨年の個人住宅ローン全体の縮小幅は2024年よりもさらに拡大しました。

個人住宅ローン残高が縮小し続ける中、現時点では国有6大行の個人住宅ローン残高はいずれも「6万億元時代」との区切りを迎えています。

全国の大きな動きから見ても、個人住宅ローン残高は同様に下向いています。中国人民銀行のデータによれば、2025年末の全国の個人住宅ローン残高は37.01万億元で、前年同期比1.8%減少しており、これは一部の銀行では個人住宅ローン残高がむしろ上昇していることを意味します。つまり、銀行の個人住宅ローンは、より精緻化された競争の段階に入っています。

業界では、既存の住宅ローン残高の減少は、実際には2つの力のせめぎ合いだと見ています。1つは繰り上げ返済がどれだけ「吸い上げ」たか、もう1つは新たに供与した住宅ローンがどれだけ「補填」したかです。

「今も住宅ローンの繰り上げ返済は確実にありますが、ここ数年前と比べれば、もはや『潮（ラッシュ）』と呼ぶことはできません。」王蓬博氏は、繰り上げ返済に加え、昨年の住民の住宅購入意欲が高くないことが2つの要因として作用し、銀行の個人住宅ローン残高が減少したのだと述べました。

北京の資産運用業界協会の特約研究員・楊海平氏は、不動産は現在も調整局面にあり、強い需要層は多いものの、見合わせる層も多く、全体として按喧（住宅ローン）の増加力が弱いと指摘しました。

第1四半期に不動産市場が「小陽春」を迎える

今年第1四半期、中国の中古住宅の取引は「小陽春」を迎えました。克而瑞のレポートによると、3月の重点20都市における中古住宅の成約面積は約1797万平方メートルで、前月比117%増、前年同期比でも6%増でした。第1四半期累計の成約面積は約4108万平方メートルで、前年同期比4%増です。

そしてこの「小陽春」の相場局面では、北京や上海などの一線都市が「先導役」を担っています。

「2026年の第1四半期における不動産市場の『小陽春』は、一線都市の中古住宅市場が主な復調の押し上げ要因になっており、現在は穏やかな修復段階にあります。その回復の勢いは、一定程度継続する可能性があります。」周毅钦氏は記者に対しそう述べました。「『小陽春』が訪れることで、商業銀行の個人住宅ローン残高に対するプラスの影響も、徐々に、かつ段階的に表れていくでしょう。」

「全面的な反転は実現していませんが、これは短期の急激な下落後の反発ではないと私は考えています。市場金利が段階的に引き下げられ、住宅購入政策が段階的に緩和されるにつれて、市場の信頼が着実に修復されており、第2四半期も継続する可能性があると思います。」周毅钦氏は、二手房（中古住宅）の取引が活発になることが貸出（住宅ローン）申請件数の増加に直結し、残高減少の幅が徐々に緩やかになると指摘しました。今後、住宅ローン残高に対して積極的な下支えが形成される見込みで、全体として不動産市場は「量が増え、価格が安定する」方向へ進んでいくでしょう。

上海易居不動産研究院の副院長・严跃进氏は記者に対し、「『小陽春』はより重点都市の中古住宅取引により多く焦点が当たっており、いまなお全国の不動産市場の復調は初期段階です。第2四半期には市場取引がさらに好転し、ローン市場にも積極的な支えとして働きます。ただし、一部の顧客は公積金ローンであり、商業銀行のローン統計データには反映されないため、商業ローン残高にも影響が及び得ます」と述べました。

一部の銀行では、住宅ローンの案件受理件数が明らかに増えているとのこと

今年の個人住宅ローンの状況について、記者は、複数の銀行の経営陣が業績発表会での場で見解を述べていることに気付きました。その中で、交通銀行は個人住宅ローン業務について比較的楽観的な見方をしています。

2025年度の業績発表会で、交通銀行の副行長・周万阜氏は、2026年3月以降、この銀行の按喧（住宅ローン）の進件量が明らかに上昇していると紹介しました。「これは、不動産市場が安定してきている一つのシグナルだと思います。」周万阜氏は、この傾向が続くなら、2026年の住宅ローン業務は徐々にプラス成長を実現し、それにより交通銀行の小売向け融資全体が、見込みの成長目標を達成することにつながると述べました。

工商銀行の副行長・王景武氏は、個人ローンの不良率について回答しました。王景武氏は、個人向け貸出の資産の質は長期にわたり良好な状態を維持しており、直近2年は経済の転換、不動産市場の調整、段階的な需給の不均衡といった要因の影響で、不良率が短期的に上向いたものの、業界全体のトレンドと一致しているとしました。

「中国の経済の土台は安定しており、しなやかさが強く、潜在力も大きい。長期的に良い見通しを支える条件と基本的なトレンドは変わっていません。今後、個人向け貸出のリスクはコントロール可能です。」王景武氏は、一連の政策の実施が加速し、政策による恩恵（紅利）が継続的に放出されることで、個人向け信用市場の基盤が徐々に改善し、個人ローンの資産の質も合理的な水準へ戻っていくとの見通しを示しました。

国家が不動産分野でも引き続き政策を打ち出し、また不動産市場にも回復の兆しが見られる一方で、楊海平氏は記者に対し、住宅ローンが銀行の資産配分に占める割合は下落傾向になる可能性があると述べました。

現時点のデータから見ると、記者は、大手行の個人消費ローンおよび個人事業性ローンが大きく増加していることに気付きます。具体的には、工商銀行の個人消費ローンが778.19億元増で18.5%増、個人事業性ローンが2522.38億元増で15.0%増となっています。中国銀行の国内における個人消費ローンの伸び率は28%に達しています。

住宅ローンの繰り上げ返済は得ですか？

住宅ローンの「繰り上げ返済ラッシュ」の主な動機は、借り手側にありました。1つ目は、経済の変動があること、もう一つは、中国の金融市場の変動が一段と激しくなり、株式や投資信託などの価格が大幅に下落して、一般の居住者の投資収益が明確に低下し、リスク選好がより保守的になったことです。さらに、一部の既存住宅ローンの金利が高くなっており、借り手の中には既存の住宅ローン金利が5%を超える人もいました。こうした要因が重なったことで、借り手は本来投資に回していた資金の一部を繰り上げ返済に充てるようになったのです。

しかし、既存の住宅ローン金利が引き下げられるにつれて、個人住宅ローンの金利コストも徐々に下がっています。中国人民銀行のデータによると、今年2月の個人住宅ローンの新規貸出の加重平均金利は約3.1%で、前年同期比で約10ベーシスポイント低下しており、ローン金利は低水準に保たれています。

金利が低水準にある中で、個人の繰り上げ返済は本当に得なのでしょうか？

「得かどうかは、消費者が現在得ている投資または預金のリターン水準と、引き下げ後の住宅ローン金利との差がどれくらい大きいか次第です。」王蓬博氏は述べました。投資収益率がローン金利より高ければ、資金をより多く投資に回すことを検討できます。逆の場合は、ローンを一部または全部返済することを検討できます。加えて、生活に必要な支出や、将来の老後・医療に備える資金も確保する必要があります。

また、返済方法の観点からは、一般的に、元本均等返済方式は当初に返す元本が多く利息が少ないため、繰り上げ返済のほうがよりお得になりやすいです。対して、元利均等返済方式は当初に返す利息が多く元本が少ないため、返済がちょうど半分を過ぎている場合は、繰り上げ返済を考慮しなくてもよいこともあります。

表紙画像出典：毎日経済メディア・データバンク