売られ過ぎたREIT3銘柄と堅実なファンダメンタルズ

商業不動産（CRE）が市場で最も大きな懸念だった時期がありました。特に、いま多くのスタッフが在宅勤務をしているオフィスや職場を保有する企業にとってです。CREの懸念が金融の見出しをリードしているのは、もう見つけにくいかもしれませんが、それは必ずしも状況が改善したからというわけではありません（いろいろなことが起きています！）。REITはこの1カ月、相場全体とともに引きずられて下げており、商業不動産は引き続き投資家の関心を集めています。しかし、いくつかのREITは特定のテクニカル指標で「売られすぎ（Oversold）」と叫ばれており、私たちはそのうち3つが、ファンダメンタル面でも追い風を持っていることを確認しました。

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2026年に向けてREITが力強い成長の素地を作れるかもしれない理由

REITは、過去5年の間に投資するうえで最も退屈な資産クラスの一つでした。配当以外では、ほとんど値上がりがありませんでした。市場で最大級の幅広いインデックス型REITの1つであるVanguard Real Estate ETF（NYSEARCA: VNQ）は、総資産$33 billion超の規模を持ちながら、過去5年で5.5%下落しています。ただし、その多くは直近1カ月に集中しており（-8%）、です。イラン戦争が勃発するまで、REIT投資家はかろうじて水面上にいる程度で、リターンの主な形は配当でした。

しかし、2026年のREITに強気になれる理由はいくつかあります。これらのファンドの多くが、急激に売られすぎ（Oversold）水準に到達しており、テクニカルトレーダーはリバウンドを見込んでいるはずです。そして現在の金利環境は「より高い状態がより長く続く」方向に傾いているにもかかわらず、2026年はこの資産クラスにとって良い年になると予想されています。

JPモルガンのリサーチでは、今年このセクターの重要な指標であるFunds From Operations（FFO）で、全体の成長が6%になると見込んでいます。FFOは、純利益に償却と減価償却を加え、さらに非経常的な不動産売却益を差し引くことで算出されます。この指標は純利益だけよりもキャッシュフローをより正確に示し、配当の持続可能性の見極めに役立ちます。REITは保守的な投資セクターであることが多いため、株価リターンよりも、持続可能な配当の成長のほうが重要になることがよくあります。

この3つのREITは強いファンダメンタルズと点滅する「売られすぎ」シグナルを持っている

売られすぎの株を探す際は、シグナルを確認するためにいくつかのテクニカル指標を使うことが重要です。相対力指数（Relative Strength Index, RSI）は、そのシンプルな判断基準と信頼性から人気の選択肢ですが、単独で使うべきではありません。これら3銘柄では、RSIに加えて、移動平均収束拡散（Moving Average Convergence Divergence, MACD）指標などの他のツールも併用します。

サイモン・プロパティ・グループ：裕福な顧客基盤で安定化

サイモン・プロパティ・グループ Inc.（NYSE: SPG）は、かつて「モールのREIT」として知られていましたが、裕福な顧客向けの「目的地（destination）」を運営する企業へと再定義してきました。多くの従来型モールが衰退する一方で、SPGはハイエンドのモールに注力し、高級ブランド向けに一等地の小売不動産を取得しました。この取り組みが功を奏しています。2025年Q4において、経営陣は年次のFFOとして過去最高の$4.8 billion（1株当たり$12.73）を報告し、2026年のFFOは$13から$13.25の範囲と見通しを示しました。同社はまた、株式の自己買い戻しを$2 billion実施すると発表しました。これは時価総額のほぼ3%に相当し、ポートフォリオ稼働率は96%超、リース・パイプラインは前年比（YOY）で15%の増加です。

サイモンのファンダメンタルズには、深刻な事態の兆候はほとんど見られません。同社株の直近の弱さは、会社固有の問題というよりも、より広い市場の後退を反映している可能性が高いです。株価は、RSIが売られすぎ（Oversold）に到達したちょうどそのタイミングで、200日移動平均で下支えを見つけました。もし株価が200日移動平均（MA）を上回って維持できるなら、魅力的なエントリーポイントになり得ます。

レックスフォード・インダストリアル・リアルティ：カリフォルニアの工業地帯にある機会

南カリフォルニアには最大のインフィル型インダストリアル市場があり、1.8 billion平方フィート超を有しますが、ゾーニングや規制によって供給が制限され、参入障壁が高くなることがよくあります。もちろん、その結果として賃料は押し上げられ、レックスフォード・インダストリアル・リアルティ Inc.（NYSE: REXR）のような既存の保有者に恩恵が出ます。同社はこの市場で400以上の物件を保有しています。株価は過去5年の長期でみれば負け組でしたが、レックスフォードは現在転換局面にあります。元COOのLaura Clarkが新しいCEOに任命され、同社は新たに$500 millionの株式買い戻しを承認しました。

同社には4月15日に控えたカタリストがあります。同社はQ1 2026の決算を報告する予定で、これが株価下落に歯止めをかけるうえで重要になる可能性があります。株価は年初来で約16%下落しており、直近1カ月だけでも14%下落しています。しかしいま、株価は2025年4月の安値に接近しており、RSIとMACDは下向きのモメンタムが鈍化していることを示しています。決算発表が近づくにつれて、強気のMACDクロスオーバーが起きるかどうか注目してください。これは、モメンタムの変化が起こり得ることを示すサインになります。

Vornado Realty Trust：ニューヨーク不動産への逆張りチャンス

Vornado Realty Trust（NYSE: VNO）への投資は気の弱い人には向きません。はい、COVID-19パンデミックの間に死んだものとして放置され、回復に苦しんできたニューヨークのCREの話です。しかしVornadoの経営陣は、2025年にマンハッタンでの賃貸として業界トップクラスとなる460万平方フィートを記録したと報告しており、特にPENN 1地区とPENN 2地区で勢いが強かったとしています。また、2025年Q4の結果として、5番街とイースト54丁目で高水準（ハイエンド）の物件を取得したことも報告しました。同社は、2026年のFFOを2025年の数字と同水準にする（2025年に沿う）とガイダンスしています。控えめな見通しですが、上振れの余地は十分にあります。

VNOの株価はREXRと似たチャートを示しており、リバウンドが進行中の兆しがあります。RSIは過去2カ月の大半にわたって売られすぎ（Oversold）の領域にとどまっており、2025年春の安値付近にあります。重要なのは、MACDがシグナルラインを上抜けしていることです。これは、売りのモメンタムが鈍化し始めており、買い手が戻ってくる可能性があることを示唆しています。

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