Apakah harga properti akan terus turun perlahan? Analisis dari sudut pandang trading

Halo semuanya, selamat datang di analisis properti Uchiha Chaoduan. Bukankah terasa agak aneh melihat analisis properti di platform kripto? Namun, menurut saya ini juga menarik. Platform trading adalah tempat bagi semua orang untuk menyampaikan pandangan mereka secara terbuka tentang keuangan.

Baik, rumah adalah aset yang mau tidak mau harus dibicarakan oleh kita, orang Tiongkok. Orang-orang selalu berharap bisa memiliki rumah sendiri saat masih muda, untuk menikah, punya anak, menyekolahkan anak, menjalani masa tua, bahkan memenuhi kebutuhan finansial dan sosial.

Pertama, di Tiongkok, selain orang-orang yang membeli rumah dengan uang tunai penuh atau mengambil KPR ketika harga masih rendah, sebagian besar orang meminjam dalam jumlah besar. Mungkin banyak yang tidak tahu, ketika saya masih kecil, sekitar 2015, banyak orang di sekitar saya yang membeli rumah dengan sangat konservatif. Mereka selalu membayar barang secara tunai penuh, bahkan lebih memilih meminjam uang dari kerabat, dan biasanya berusaha melunasinya dalam 3–5 tahun. Mereka yang benar-benar hanya membayar uang muka 30% baru muncul setelah 2015. Kira-kira mereka adalah generasi kelahiran 1980–1985, yang tumbuh di masa ekonomi Tiongkok sedang naik pada era 1980-an. Mereka sangat percaya pada ekonomi Tiongkok dan yakin pekerjaan mereka di masa depan akan menghasilkan pertumbuhan pendapatan, sehingga berani memakai tabungan 30 tahun mendatang untuk membeli rumah. Sementara generasi berikutnya, kira-kira mereka yang lahir setelah 1995, mengalami penurunan pasar properti dan sebenarnya tidak terlalu berminat membeli rumah.

Mari kita bahas dulu kondisi kelompok utama peminjam KPR.

Dari sudut pandang trading, generasi kelahiran 1980-an adalah kelompok yang paling banyak membeli di posisi tinggi lalu terjebak. Sebenarnya, membeli rumah punya kemiripan dengan trading. Naik-turunnya harga rumah ibarat tingkat pendanaan yang terus menggerus modal Anda. Bunga KPR juga merupakan bentuk leverage. Dengan bunga 3,4%, total pokok dan bunga yang harus dibayar mencapai tiga kali lipat dari pokok pinjaman, yang setara dengan leverage 3,3 kali. Banyak orang menganggap rumah sebagai aset, tetapi nilai aset ini sedang merosot tajam. Dari 2021 sampai sekarang, harganya hampir terbelah dua. Artinya, uang muka 30% sudah menyusut hingga kurang dari setengahnya, dan modal pokok pun terkikis parah!!

Pertama, kita perlu memahami komposisi posisi yang terjebak dan harga likuidasi paksa mereka.

1. Kelompok terbesar: pekerja bergaji tetap dan karyawan kantoran biasa (lebih dari 60%)

Insinyur di perusahaan internet dan manufaktur, pegawai perusahaan milik negara dan lembaga publik, pekerja di bidang pendidikan/kesehatan, serta karyawan perusahaan biasa.

- Pendapatan: Pendapatan bulanan rumah tangga umumnya berkisar 8k–15k. Gaji bulanan individu di atas 20.000 termasuk golongan atas dalam kelompok ini, bukan hal yang biasa. Banyak keluarga di kota tingkat tiga dan empat hanya berpenghasilan 5k–9k per bulan, dan sebagian besar uang muka mereka dibantu orang tua.
- Alasan membeli rumah: Rumah untuk menikah atau kebutuhan tempat tinggal dekat sekolah. Biasanya hanya membeli satu rumah untuk ditinggali sendiri, dengan leverage konservatif dan cicilan bulanan yang dibatasi pada 30%-40% dari pendapatan.
- Karakteristik: Arus kas stabil dan paling takut kehilangan pekerjaan. Selama tidak kehilangan pekerjaan, mereka akan tetap berusaha membayar cicilan meskipun harga rumah turun. Kelompok ini memiliki tingkat kredit bermasalah paling rendah.

2. Kelompok kedua: wiraswasta dan pemilik usaha kecil (sekitar 20%, kelompok dengan risiko kredit bermasalah tinggi)

Usaha restoran, bahan bangunan, perdagangan, pabrik pengolahan, kontraktor kecil.

- Karakteristik pendapatan: Saat kondisi usaha bagus, mereka bisa dengan mudah menghasilkan 20.000+ per bulan atau bahkan lebih. Namun, pendapatan sangat tidak stabil, kadang ramai kadang sepi, dan tidak ada gaji tetap. Saat kondisi pasar bagus, mereka berani menambah leverage untuk membeli rumah kedua atau ketiga sebagai investasi.
- Titik risiko: Penurunan bisnis dan terhentinya pembayaran piutang bisa langsung memutus arus kas. Mereka merupakan kelompok dengan proporsi tertinggi di antara peminjam KPR yang menunggak dan rumah yang dilelang.

3. Kelompok ketiga: manajer menengah hingga senior perusahaan dan karyawan berpengalaman di perusahaan besar (kurang dari 10%)

Manajer tingkat menengah di perusahaan besar, sektor keuangan, dan properti; pendapatan rumah tangga stabil di atas 20.000 per bulan, banyak yang mencapai 30–50 ribu.

- Karakteristik: Mereka menjadi kelompok utama yang membeli rumah lebih besar atau pindah ke rumah yang lebih baik pada 2018–2021, biasanya memilih unit berukuran besar dan lokasi strategis. Batas atas pendapatan mereka tinggi, tetapi risiko terkena PHK di usia paruh baya juga menonjol.
- Biasanya mereka tidak menggunakan leverage sampai batas maksimal, daya tahan terhadap risiko cukup kuat, dan jarang sengaja berhenti membayar cicilan.

4. Sisanya: investor murni (memiliki beberapa properti)

Banyak dari mereka yang dulu berspekulasi di pasar properti juga menggunakan pinjaman usaha dan pinjaman beragunan, sehingga leverage mereka sangat tinggi. Mereka adalah kelompok yang paling terjebak dan mengalami kerugian terbesar.

Baik, mengapa harga rumah turun? Sebenarnya prinsipnya sama seperti short selling. Penyebabnya bukan karena banyak orang yang berpandangan bearish, melainkan karena tidak ada yang membeli, ditambah penjualan yang tersebar dan volumenya tidak besar. Akibatnya, titik keseimbangan harga rumah terus turun. Lalu, apa akhir dari penurunan perlahan ini? Apakah generasi kelahiran 2000-an akan mendapat peluang lagi di pasar properti? Apakah harga rumah di Tiongkok masih punya masa depan? Kapan harga rumah benar-benar mencapai titik terendah? Untuk menjawab pertanyaan-pertanyaan ini, kita harus menganalisis situasi saat ini secara menyeluruh!!!

Menurut saya, pasar properti masih punya masa depan, tetapi kita harus menunggu sampai semua posisi yang terjebak terbebaskan. Artinya, harus ada penurunan tajam dengan volume besar, sampai posisi-posisi yang terjebak itu mengalami likuidasi paksa!!

Mungkin banyak yang tidak paham, bagaimana KPR bisa mengalami likuidasi paksa? Bukankah itu hanya terjadi di dunia kripto?

Mari kita samakan dulu definisinya: dalam konteks properti, likuidasi paksa berarti hasil penjualan rumah tidak cukup untuk melunasi sisa pinjaman. Dengan kata lain, utang lebih besar daripada aset atau pemilik berada dalam ekuitas negatif. Setelah rumah dijual, pemilik masih harus membayar selisihnya. Logikanya sama dengan likuidasi paksa pada kontrak di dunia kripto.

Jika diurutkan dari risiko tertinggi ke terendah, kelompok yang paling rentan mengalami kondisi ini adalah pembeli rumah kelahiran 1980-an dan 1985-an:

1. Pemilik usaha kecil yang membeli di puncak harga 2020–2021 dan menumpuk pinjaman usaha/pinjaman beragunan (risiko tertinggi)

- Karakteristik: Kontraktor, pemilik usaha bahan bangunan, perdagangan, restoran, dan subkontraktor kecil. Saat kondisi bisnis bagus dan arus kas tampak besar, mereka menumpuk modal usaha dengan KPR, yakni dua lapis leverage, untuk membeli rumah kedua atau ketiga sebagai investasi. Banyak uang muka mereka berasal dari pinjaman pribadi dan pinjaman konsumtif.
- Mekanisme terjadinya likuidasi paksa:

Pembayaran piutang usaha menurun, arus kas terputus, lalu mereka terpaksa menjual rumah. Mereka membeli di harga puncak, kemudian harga rumah turun 25%-40%. Setelah didiskon, harga jual rumah bekas lebih rendah daripada sisa KPR.

Yang penting: mereka memiliki lebih dari satu jenis utang. Pinjaman usaha bisa ditagih tanpa jaminan. Jika hasil lelang rumah tidak cukup untuk membayar utang, bank akan terus menggugat dan menagih selisihnya. Bukan hanya kehilangan rumah, mereka juga masih punya utang. Inilah likuidasi paksa dalam arti sebenarnya.

- Mereka juga merupakan kelompok dengan proporsi tertinggi di antara rumah yang dilelang.

2. Investor murni dengan leverage tinggi di kawasan pinggiran kota, kawasan baru, proyek pariwisata, dan kota tingkat tiga atau empat

- Karakteristik: Mayoritas lahir setelah 1985. Dulu mereka percaya pada manfaat urbanisasi dan sekolah unggulan. Setelah kuota rumah pertama terpakai, mereka tetap berani membeli rumah kedua meskipun uang mukanya lebih tinggi. Banyak yang membeli secara tunai lalu menjaminkan rumah tersebut. Mereka tidak tinggal di rumah itu dan pendapatan sewa juga tidak cukup untuk membayar cicilan.
- Mekanisme terjadinya likuidasi paksa: Likuiditas kawasan tersebut mengering dan hanya sedikit pembeli yang berminat. Rumah tidak laku meski sudah dipasarkan selama enam bulan hingga satu tahun. Jika ingin menjual, mereka hanya bisa menurunkan harga secara drastis. Penurunan harga di kawasan seperti ini sangat mudah menghapus uang muka.
Contoh: Rumah seharga 1 juta yuan, uang muka 200 ribu yuan, lalu harganya turun 300 ribu yuan. Setelah dijual dan pinjamannya dilunasi, uangnya tidak tersisa, bahkan masih berutang.
- Masalah utama: Harga sewa sangat rendah dan sama sekali tidak mampu menutupi cicilan. Mereka hanya bisa menutupinya dengan tambahan dana baru.

3. Keluarga yang pindah ke rumah lebih baik saat harga berada di puncak (menjual satu rumah dan membeli satu rumah lain dengan leverage)

- Karakteristik: Umumnya keluarga kelahiran 1985-an yang ingin meningkatkan kualitas hunian. Pada 2020–2021, mereka menjual rumah lama dan menambah leverage untuk membeli rumah yang lebih besar. Seluruh kenaikan nilai rumah lama dimasukkan ke rumah baru, sehingga hampir tidak ada cadangan uang tunai. Cicilan bulanan mencapai lebih dari 45% pendapatan rumah tangga.
- Mekanisme terjadinya likuidasi paksa:

Rumah kecil mereka yang lama sudah dijual di harga tinggi, tetapi rumah baru langsung dibeli di puncak harga. Begitu salah satu pasangan kehilangan pekerjaan, mereka tidak mampu melanjutkan pembayaran pinjaman dan terpaksa menjual rumah. Setelah harga rumah turun, nilai sisa rumah baru tidak cukup untuk menutupi sisa pinjaman.

Kelompok ini sulit dikenali: mereka bukan spekulan properti, melainkan keluarga yang membeli rumah untuk ditinggali dan meningkatkan kualitas hunian. Mereka mengira perpindahan rumah itu langkah yang aman, tetapi tidak menyangka nilai kedua rumah sama-sama turun.

4. Rumah tangga dengan satu sumber pendapatan dan manajer bergaji tinggi (perusahaan besar/properti/keuangan), yang sangat bergantung pada satu gaji besar

- Karakteristik: Suami atau istri memiliki gaji tinggi, dengan pendapatan bulanan puncak 20 ribu–40 ribu. Pendapatan rumah tangga sangat bergantung pada satu orang. Mereka menaikkan cicilan bulanan karena yakin bisa terus mengandalkan gaji tinggi. Tabungan rumah tangga sangat sedikit dan ekspektasi pendapatan dibangun berdasarkan anggapan bahwa industri akan terus berkembang.
- Mekanisme terjadinya likuidasi paksa: Setelah terjadi PHK pada usia paruh baya dan industri mengalami penyusutan, pendapatan mereka anjlok. Begitu pekerjaan bergaji tinggi hilang, sulit untuk segera menemukan pekerjaan lain dengan penghasilan setara. Setelah bertahan beberapa bulan, mereka terpaksa menjual rumah. Potongan harga rumah yang dibeli di puncak langsung menghabiskan uang muka dan membuat mereka berada dalam posisi ekuitas negatif.

Perbedaannya dengan pasangan pekerja bergaji tetap: sumber pendapatan pasangan yang bekerja sama-sama memberi batas bawah pendapatan yang lebih tinggi, sehingga arus kas mereka tidak mudah terputus sekaligus.

5. Pembeli rumah untuk kebutuhan tempat tinggal yang uang mukanya berasal dari pinjaman konsumtif atau pinjaman dari kerabat dan teman

- Karakteristik: Rumah pertama untuk menikah dan kebutuhan tempat tinggal. Pendapatan mereka sendiri tidak tinggi, tetapi mereka mati-matian mengumpulkan uang muka agar bisa membeli rumah. Hampir tidak ada bantalan keamanan dan anggaran mereka sejak awal sudah sangat ketat.
- Mekanisme terjadinya likuidasi paksa: Sedikit saja harga rumah turun, uang muka mereka langsung habis. Jika kemudian terkena dampak seperti kehilangan pekerjaan atau sakit, penjualan rumah akan membuat mereka langsung berada dalam kondisi likuidasi paksa.

Jumlah kelompok ini tidak sebesar kelompok lain, tetapi ruang toleransi risikonya paling kecil. Guncangan sekecil apa pun bisa membuat mereka jatuh.

Pada dasarnya, likuidasi paksa versi properti bukan sekadar akibat harga rumah turun. Penyebabnya adalah gabungan berbagai lapisan leverage + arus kas yang rapuh dan hanya mengandalkan satu sumber + tidak ada bantalan keamanan + terpaksa melakukan likuidasi di tengah siklus penurunan harga, yaitu menjual rumah. Risiko tertinggi ada pada pemilik usaha kecil yang juga memiliki pinjaman usaha, disusul keluarga yang pindah rumah di puncak harga dan investor yang memiliki banyak properti di kawasan pinggiran.

Lalu, apa kesudahan pasar properti setelah bertahun-tahun ini?

Akan terjadi penurunan tajam dengan volume transaksi besar. Pada 2021–2022 terjadi lonjakan terakhir dengan volume besar.

Pada 2023–2026, harga turun perlahan dari level tinggi dengan volume rendah. Harga biasanya bergerak ke arah yang memudahkan transaksi. Selama beberapa tahun ini, kenaikan terjadi dengan volume rendah, sedangkan penurunan terjadi dengan volume besar. Ini menunjukkan bahwa pasar tidak menerima harga saat ini. Hanya penurunan harga yang bisa mendatangkan volume transaksi.

Khususnya, setelah 2023, rasio uang muka diturunkan dari 30% menjadi 20%, lalu sekarang menjadi 15%. Artinya, tingkat leverage semakin tinggi dan kemungkinan terjadinya likuidasi paksa semakin besar. Siklus umpan balik negatif ini baru akan berakhir sampai 2030, karena pada 2026 proporsi pembelian rumah dengan uang tunai penuh semakin tinggi dan melampaui separuh.

Mereka yang terjebak membeli di harga puncak pada 2021–2022 sudah mengalami penurunan hingga modal pokoknya habis dan masuk ke kondisi utang lebih besar daripada aset. Pembayaran utang bersifat tetap, jadi mereka terpaksa menjual rumah untuk melunasi utang. Kelompok ini akan memasuki masa pembebasan pada 2026–2027. Padahal, mereka adalah kelompok dengan volume transaksi properti terbesar pada masa lalu. Coba tebak, apa yang akan mereka lakukan untuk mendapatkan transaksi dan melunasi utang? Apalagi saat ini volume transaksi pasar properti sangat rendah, order book sangat tipis, dan kedalaman pasar terbatas. Cukup sedikit tekanan jual saja, harga bisa langsung jatuh. Mereka yang membeli rumah pada harga rendah di era 2000-an tidak punya utang, sehingga bisa menahan harga. Entah berapa lama mereka yang punya utang ini bisa bertahan. (Kota-kota tingkat satu akan turun lebih dulu, lalu kota-kota tingkat dua akan menyusul turun.)

Setelah membaca sampai di sini, seharusnya Anda bisa melihat beberapa pola. Sebenarnya sederhana saja: ketika Anda melihat banyak rumah sitaan dan rumah bekas masuk ke pasar, sementara proporsi pembelian dengan uang tunai penuh semakin tinggi, barulah pasar properti benar-benar mencapai titik terendah. Ini juga merupakan peluang bagi kita. Pada saat itu, bank akan memiliki banyak kredit bermasalah, bahkan semakin banyak yang asetnya tidak cukup untuk menutupi utang. Jika ada bank kecil dan menengah yang bangkrut, kepanikan akan meningkat tajam. Karena itu, selama dua tahun terakhir saya sangat pesimistis terhadap saham perbankan. Saya tidak akan tergiur dengan dividennya. Menurut saya, jika suatu hari pasar properti runtuh, dampaknya akan positif bagi emas dan negatif bagi minyak mentah. Tren hanya bergerak ke arah dengan hambatan paling kecil. Saat ini saya rasa hal ini cepat atau lambat akan terjadi. Jadi, semua orang bisa memegang semakin banyak uang tunai dan emas sambil menunggu Momen Minsky. Generasi kelahiran 2000-an juga bisa memanfaatkan beberapa tahun ini untuk menabung lebih banyak. Menurut saya, harga rumah baru benar-benar akan stabil pada 2030!!!!

Saya ingin menulis lebih banyak tentang masalah ini. Banyak orang Tiongkok menghabiskan seumur hidup dalam jebakan. Terutama anak muda, mereka berpikir, “Asal masuk SMA unggulan, semuanya akan baik-baik saja. Asal masuk universitas, semuanya akan baik-baik saja. Asal mendapat pekerjaan dan menikah, semuanya akan baik-baik saja!!”

Setelah ujian masuk perguruan tinggi selesai dan menerima surat penerimaan dari program sarjana, mereka merasa masa depan cerah. Dengan penuh semangat, mereka melangkah ke masyarakat untuk mencoba berbagai hal, tetapi peluang keberhasilannya bahkan tidak mencapai 10%.

Mereka mengira kehidupan di universitas akan terbuka dan bebas, tetapi ternyata setiap hari terasa suram dan tidak ada kisah cinta di kampus seperti yang dibayangkan!

Mereka mengira setelah lulus semuanya akan baik-baik saja,

tetapi setelah mendapat pekerjaan, kondisinya bahkan lebih buruk daripada mengumpulkan barang bekas. Kita hidup di zaman ini.

Siklus ekonomi tertentu, tahap kehidupan, dan lingkungan internasional—bukankah semuanya bisa dilihat seperti garis K? Sejarah adalah pergerakan di masa lalu, sedangkan masa depan adalah tren perkembangan. Misalnya, lebih dari sepuluh tahun lalu properti berada dalam tren naik, jadi cukup mengikuti tren. Sekarang trennya turun, jadi harus mengambil posisi short, bukan long.

Mereka yang masuk di puncak harga pada 2021 kini sudah hampir kehilangan setengah nilai rumahnya!

Dengan pemahaman trading, kita bisa membuat penilaian yang lebih baik! Banyak hal lainnya juga bisa dipandang melalui pola pikir trading.

Sebagai anak muda, menurut saya, hal yang lebih penting daripada membeli rumah, menanggung KPR, bekerja sebagai karyawan, dan mencari pekerjaan adalah melepaskan diri dari tiga belenggu cara berpikir:

1. Belenggu pola pikir keluarga
2. Belenggu pengaruh jangka panjang sistem pendidikan
3. Belenggu pola pikir masyarakat