房地產以後都是陰跌嗎？從交易的角度去分析

大家好，歡迎收看宇智波超短的房地產分析，在幣圈的平台上看到房地產分析，是不是好像也挺奇怪？但是我覺得也很有意思，交易平台就是讓大家暢所欲言，分享對金融的看法。

好，房子對我們中國人來說是一種不得不提及的資產，人們總是希望在年輕的時候能有一套屬於自己的房子，以完成結婚、生子、教育，養老，甚至金融和社交屬性。

首先在中國，除了早期在低價位全款和房貸買房的人，大部分的人都是借了高額的貸款，其實大家可能不知道的是在我小的時候，2015年的時候身邊很多人買房，他是很保守的，買東西都是全款，寧願跟家裡親戚借錢，借的錢基本上也保證在3~5年內還清，真正30%首付的人，其實是從15年之後，大概是80後到85後，他們是在80年代經濟上行時期，對中國的經濟充滿信心，相信自己的未來工作會帶來增量，所以他們敢拿出30年未來的積蓄去買房，而他們的下一代大概是95後，經歷了房地產的下跌，其實是不太願意買房

先介紹一下房貸主要群體現狀
從交易的角度來看，80後的人，他們是追多被套牢的人，其實買房跟這個交易有異曲同工之妙，房價的漲跌相當於資金費率，會不斷蠶食你的本金，房價的利率本身也是一種槓桿，按照3.4%，本金加利息一共要還三倍，相當於開了3.3倍的槓桿，很多人把房子當做資產，但是這個資產在嚴重地掉價，從21年到現在幾乎是腰斬，也就是三成的首付跌得不剩一半，本金嚴重縮水！！

首先我們要了解套牢盤的組成部分以及他們的強平價

1. 最大基數：普通工薪白領（占60%+）
網際網路、製造業工程師、國企事業單位職員、教育/醫療、普通公司職員。

- 收入：家庭月收入普遍8k–15k為主，單人月薪破2萬屬於這部分裡的上游，不是常態；三四線家庭月收入很多只有5k–9k，首付大量依靠父母支持。
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- 買房動機：婚房、學區剛需，只買一套自住，槓桿保守，月供控制在收入30%-40%。
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- 特徵：現金流穩定，最怕失業，只要不丟工作，哪怕房價跌，也會硬扛月供，是壞帳最低的群體。

2. 第二梯隊：個體戶、小生意人（20%左右，壞帳高發組）
餐飲、建材、商貿、加工廠、工程小包工頭
- 收入特點：帳面好的時候月入輕鬆2萬+甚至更高，但收入極不穩定，旱澇不均，沒有固定工資；行情好的時候敢加槓桿買二套、三套投資。
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- 風險點：生意下行、回款斷裂直接擊穿現金流，是按揭逾期、法拍房裡占比最高的一類人

3. 第三梯隊：企業中高管、大廠資深崗（10%以內）
大廠、金融、地產中層，家庭月入穩定2萬以上，很多3–5萬。

- 特點：2018–2021改善置換主力，買大戶型、核心地段；收入上限高，但中年裁員風險突出。
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- 槓桿一般不會拉滿，抗風險強，很少主動斷供。

4. 剩下一小部分：純投資客（多套）
當年炒房的，很多疊加經營貸、抵押貸，槓桿拉到很高，是套牢最深、虧損最大的群體。

好，房價為什麼下跌？其實跟做空的原理是一樣的，並不是因為看空的人多，而是因為不買，疊加緩量不集中的賣，房價的重心不斷下移，原因也是如此。那麼陰跌的結局是什麼？00後會不會因為房產再有機會？中國房價還有未來嗎？房價什麼時候真的見底？想解決這些問題必須全面地分析當今的形勢！！！
我覺得房地產未來是有的，但是必須等套牢盤全部解放之後，也就是迎來一個放量的暴跌，也就是套牢盤穿倉！！

大家可能搞不懂，房貸怎麼會穿倉呢？這不是只有幣圈才有嗎？

先對齊定義：房產語境裡的穿倉 = 房子賣掉之後，回款不夠結清剩餘貸款，也就是資不抵債、負資產，處置之後還要補差額，和幣圈合約穿倉邏輯相通。
按風險從高到低排序，都是80/85後這批購房者裡最容易穿倉的群體：

1. 2020–2021高點上車、疊加經營貸/抵押貸的小生意人（風險第一）

- 特徵：做工程、建材、商貿、餐飲小包；行情好的時候流水好看，把經營資金+房貸兩層槓桿疊在一起，買二套、三套投資房；很多首付都是拆借、信用貸湊的。
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- 穿倉邏輯：
生意回款下滑，現金流斷裂，被迫賣房；高點買入，房價跌25%-40%，二手房折價後售價＜剩餘房貸。
重點：他們不止一套負債，經營貸是無抵押追索，房子拍賣不夠還債，銀行會繼續起訴追償差額，不光房子沒了，還背上欠款，屬於真正意義的穿倉。
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- 他們也是法拍房裡占比最高的一類。

2. 遠郊新區、文旅盤、三四線，高槓桿純投資客

- 特徵：85後居多，當年聽城鎮化、學區利好，首套名額用完之後二套高首付比例依然硬上，很多全款再抵押；不自住、不靠租金覆蓋月供。
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- 穿倉邏輯：板塊流動性枯竭，接盤人極少，掛牌半年一年賣不掉，想出手只能大幅降價；板塊跌幅很容易擊穿首付。
舉例：100萬房子，首付20萬，跌30萬，賣掉的錢還完貸款一分不剩還倒欠。
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- 痛點：租金極低，完全沒法對沖月供，全靠新增資金填。

3. 高位置換的改善家庭（賣一買一，換房槓桿）

- 特徵：典型85後改善，2020-2021「賣老房+加槓桿」換大戶型；把老房子增值部分全部砸進新房，幾乎沒有現金緩衝墊，月供占家庭收入45%以上。
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- 穿倉邏輯：
原來的小房子已經高位兌現，新房直接站在山頂；一旦夫妻一方失業，無力持續供貸，被迫處置。房價下跌後，新房殘值覆蓋不了剩餘貸款。
這一類很隱蔽：他們不是炒房客，是自住改善，本來以為是穩妥置換，沒有想到雙向殺估值。

4. 單收入家庭、高薪中層（大廠/地產/金融），單點依賴高薪

- 特徵：丈夫/妻子單人高薪，峰值月入2w-4w，家庭收入高度綁定一個人，靠著高薪信心拉高月供；家庭存款儲備很少，收入預期建立在行業持續景氣上。
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- 穿倉邏輯：中年裁員、行業收縮之後收入斷崖式下跌。高薪崗位一旦消失，很難快速找到同等收入工作。扛幾個月之後被迫賣房，高點買入的折價直接吞掉首付，進入負資產。

和普通雙職工工薪區分：雙職工兩個人收入下限更高，不容易一下子斷流。

5. 首付靠消費貸、親友拆借的剛需

- 特徵：剛需婚房，本身收入不高，為上車硬湊首付，本身安全墊幾乎為0；本來就預算緊繃。
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- 穿倉邏輯：只要房價小幅下跌，首付直接跌沒；遇到失業、生病這類衝擊，處置即穿倉。
這類基數不算最大，但容錯空間最低，一點風浪就擊穿。

房產版「穿倉」，本質不是單純房價下跌，是多重槓桿疊加 + 現金流單一脆弱 + 沒有緩衝墊 + 被迫在下跌週期被動平倉（賣房）。風險最高的是疊加經營貸的小老闆，其次是高位置換改善和遠郊多套投資客。

那麼房地產這麼多年的結局是什麼？

是放量暴跌，21-22是放量最後的衝頂。
23-26是高位無量陰跌，價格往往會朝著更好成交的方向走，這幾年都是上漲無量，下跌有量，說明市場不認可目前的價位，只有下跌才能帶來成交量。
尤其是23年以後下調保證金比例從30%，下調到20%，到現在15%，意味著槓桿率越來越高，穿倉越來越容易，一直到2030年，
這種負反饋循環才會結束，因為2026年全
款購房的比例越來越高超過半數
21-22年高位套牢的人已經跌穿本金進入資不抵債的狀態，債務支出是剛性的，為了還債不得不賣房，這幫人在26-27年迎來解禁，這幫人恰恰是過去房地產成交量最大的一群人，你猜猜他們為了成交還債會如何砸盤？尤其是現在樓市的成交量稀少，訂單簿很薄，市場深度有限的情況下，只需要輕輕一砸價格就下去了。零幾年低價購房者無負債可以挺價，這幫有債務的人不知道可以挺多久。（一線城市會先跌，二線城市會補跌）

相信你看到這裡，你應該也能總結出一點規律，其實也很簡單，當你看到大量的法拍房和二手房流入市場，全款比例越來越高，房地產才真的見底，這也是你我的機會，此時銀行會出現大量的壞帳，甚至資不抵債的情況越來越多，如果有中小銀行的倒閉，那麼恐慌情緒會極度地放大，所以我這兩年極度不看好銀行股，我不會貪它的分紅，我認為一旦房地產倒下那天，會利多黃金、利空原油，趨勢只會往阻力最小的方向去跑，目前這件事我覺得是早晚，所以大家可以持有越來越多的現金跟黃金，等待我們的明斯基時刻，00後也可以趁這幾年多存點錢，我覺得真正的房價企穩應該在30年！！！！

這個問題我想多寫一點，很多國人一輩子生活在騙局當中，尤其是年輕人，考上重點高中就好，考上大學就好了，工作結婚就好了！！
高考結束後拿到本科錄取通知書感覺人生一片光明，是帶著極大的熱情去走向社會的，去嘗試，結果成功的概率連10%都不到，
以為上了大學很開放自由，沒想到整天都是死氣沉沉，也沒有想像中的校園戀愛！
以為畢業了就好了，
結果找了工作還不如撿破爛，我們生活在這個年代

特定的經濟週期，人生階段，國際環境何嘗不是在K線當中？歷史就是過去走勢，未來就是發展趨勢，比如說十幾年前房地產就是上升趨勢，跟隨趨勢就行了，現在是下跌趨勢，就要做空，不能做多
21年一批高點入場的到現在已經幾乎腰斬了！
運用交易認知就能很好的去判斷！還有很多方面的東西都可以用交易的思維去看

作為年輕人，我覺得比買房子、背房貸、打工、找工作更重要的，是擺脫三個認知枷鎖
1.家庭觀念的枷鎖
2.教育體制長期影響的枷鎖
3.社會觀念的枷鎖