《证券时报》记者 余世鹏
截至7月8日，首批中证REITs全收益指数基金（下稱“REITs基金”）全部結束募集，發行成績也較為亮眼。4只產品在募集期間，有的提前結束募集，還有的甚至出現比例配售一日售罄現象。按每只3億元規模計算，4只產品將帶來12億元增量資金，成立後將陸續建倉入市。
受訪人士表示，首批產品若能形成示範效應，未來會有更多基金管理人跟進發行。進一步看，增量資金和持續擴容的資產品類，有望重塑REITs市場的供需循環。
4只基金募集完畢即將入市
根據易方達基金7月8日公告，易方達REITs指數基金於7月6日提前結束募集，7月6日有效認購申請的確認比例為86.649750%，保留到後兩位小數為86.65%。7月8日，中金基金公告，中金REITs基金於7月7日結束募集，因累計有效認購申請金額（不包括募集期利息）超過3億元募集上限，將對7月7日有效認購申請採取末日比例確認的方式予以部分確認。華夏基金方面，旗下的REITs基金提前於7月6日結束募集。南方基金旗下的REITs基金甚至在7月1日開售當天就結束募集，最終確認的配售比例為81.20%。該基金已於7月3日成立，募集規模2.99億元，獲1107戶有效認購。
需要指出的是，上述4只基金屬於FOF型指數產品，基金業績比較基準為中證REITs全收益指數收益率x95%+活期存款基準利率x5%；投資於標的指數成份券及備選成份券的比例均不低於基金資產淨值的90%。
“4只基金作為公募基金在REITs投資領域的初步嘗試，獲得了市場資金認可，有產品提前結束募集，還出現了比例配售甚至一日售罄現象。按照3億元募集上限來看，REITs市場將會迎來12億元增量資金。”北京一家公募REITs投研人士對《證券時報》記者稱。
中金公司研究認為，首批4只REITs基金入市帶來了增量資金，但實際建倉規模與節奏，則受產品規則、市場流動性、行情波動及大宗交易資源約束。短期內，權重較高、潛在買入規模相對日均成交額及流通盤比例較大、上漲趨勢較強的指數成份券或更受益；中長期則有助於擴大投資者基礎、改善流動性並推動資源向優質龍頭集中。截至7月8日，率先成立的南方REITs基金的淨值顯示為零，尚未建倉。
潛在增量基金或達數十億元
進一步看，首批REITs基金跟蹤的是中證REITs全收益指數。該指數於2022年底發布，上述4只產品是其首批掛鉤基金。從截至7月8日的最新情況來看，納入該指數的標的有51只，覆蓋全市場超六成數量、超七成總市值，包含高速公路、保障性租賃住房、倉儲物流、產業園等現金流穩定的成熟基礎設施項目，也覆蓋風電、光伏、數據中心等新興基建資產。
華南一家公募的高管人士對《證券時報》記者稱，以每只產品3億元規模上限計算，中證REITs全收益指數還能容納更多指數基金。如果首批產品的運作能形成一定示範效應，未來應該會有更多管理人跟進發行。目前公募REITs的管理人約有30多家，如果一家公司發行一只產品，公募基金的潛在入市規模或達數十億元。
值得一提的是，當前132只REITs產品中，已上市的大約有86只，其餘46只產品處於申報或審核階段，其中包括逾10只商業不動產REITs。在前述REITs投研人士看來，這意味著公募REITs在當前約十大類資產類型基礎上，未來有望迎來更加豐富多樣的底層資產供給，包括養老等傳統資產以及市場更為期待的新型資產。
招商基金基礎設施投資管理總部副總監朱杰分析，當前國內公募REITs市場已形成基礎設施、商業不動產雙輪驅動的格局，從審批週期來看，基礎設施REITs的申報審核週期一般在10個月至15個月，商業不動產REITs可直接申報至證監會、滬深交易所進行審核，整個週期一般在4個月至6個月，審批週期的縮短推動了商業不動產REITs的密集申報。
REITs市場流動性有望改善
基金入市帶來的增量資金和底層資產擴容帶來的新產品類，有望重塑公募REITs的供需循環。如果二級市場的流動性持續改善，REITs供需循環的效率有望進一步提升。
中金公司認為，公募REITs當前流動性可概括為總量尚可、結構惡化、分層加劇特徵，頭部資產仍具備一定流動性，中尾部資產的交易深度和抗衝擊能力已有所削弱。
根據Wind統計，6月1日至7月8日期間，有3類資產的成交金額突破20億元，分別是商業不動產、消費基礎設施、交通基礎設施。園區基礎設施、倉儲物流等其他資產的成交額則不足20億元，個別資產交易額不足5億元。
就中證REITs全收益指數走勢而言，經過此前深度下探後，近期開始逐步反彈。根據Wind統計，截至7月8日收盤，中證REITs指數從6月25日起的10個交易日裡有6個交易日上漲，累計漲幅近5%。其中，在6月25日至7月6日的8個交易日裡，該指數走出了6根陽線。
“公募REITs二級市場歷經週期起伏後，將逐步回歸理性定價。”一家中小公募的REITs研究人士對《證券時報》記者表示，從過往走勢看，公募REITs二級市場主要經歷了從初期資金驅動的非理性上漲，到基本面與流動性雙重承壓的深度調整，再到政策框架明晰後由分母端與分子端共同主導的理性配置三個階段的演變。目前市場雖仍處於理性回歸過程中，但政策環境、估值定價、投資者結構等均較早期更為成熟。
深圳一家公募的不動產策略分析人士認為，在首批REITs指數基金之前，公募REITs已陸續迎來了包括FOF、二級債基“固收+”在內的多方增量資金。在低利率等因素下，券商、險資等增量資金進場的邏輯依然成立，加上公募REITs的高分紅屬性及相對可控的回撤，其依然具備較高的大類資產配置價值。
32萬 熱度
431.9萬 熱度
251.96萬 熱度
399.72萬 熱度
89.1萬 熱度
首批中證 REITs 全收益指數基金已集結完畢，12 億增量資金將陸續進場
《证券时报》记者 余世鹏
截至7月8日，首批中证REITs全收益指数基金（下稱“REITs基金”）全部結束募集，發行成績也較為亮眼。4只產品在募集期間，有的提前結束募集，還有的甚至出現比例配售一日售罄現象。按每只3億元規模計算，4只產品將帶來12億元增量資金，成立後將陸續建倉入市。
受訪人士表示，首批產品若能形成示範效應，未來會有更多基金管理人跟進發行。進一步看，增量資金和持續擴容的資產品類，有望重塑REITs市場的供需循環。
4只基金募集完畢即將入市
根據易方達基金7月8日公告，易方達REITs指數基金於7月6日提前結束募集，7月6日有效認購申請的確認比例為86.649750%，保留到後兩位小數為86.65%。7月8日，中金基金公告，中金REITs基金於7月7日結束募集，因累計有效認購申請金額（不包括募集期利息）超過3億元募集上限，將對7月7日有效認購申請採取末日比例確認的方式予以部分確認。華夏基金方面，旗下的REITs基金提前於7月6日結束募集。南方基金旗下的REITs基金甚至在7月1日開售當天就結束募集，最終確認的配售比例為81.20%。該基金已於7月3日成立，募集規模2.99億元，獲1107戶有效認購。
需要指出的是，上述4只基金屬於FOF型指數產品，基金業績比較基準為中證REITs全收益指數收益率x95%+活期存款基準利率x5%；投資於標的指數成份券及備選成份券的比例均不低於基金資產淨值的90%。
“4只基金作為公募基金在REITs投資領域的初步嘗試，獲得了市場資金認可，有產品提前結束募集，還出現了比例配售甚至一日售罄現象。按照3億元募集上限來看，REITs市場將會迎來12億元增量資金。”北京一家公募REITs投研人士對《證券時報》記者稱。
中金公司研究認為，首批4只REITs基金入市帶來了增量資金，但實際建倉規模與節奏，則受產品規則、市場流動性、行情波動及大宗交易資源約束。短期內，權重較高、潛在買入規模相對日均成交額及流通盤比例較大、上漲趨勢較強的指數成份券或更受益；中長期則有助於擴大投資者基礎、改善流動性並推動資源向優質龍頭集中。截至7月8日，率先成立的南方REITs基金的淨值顯示為零，尚未建倉。
潛在增量基金或達數十億元
進一步看，首批REITs基金跟蹤的是中證REITs全收益指數。該指數於2022年底發布，上述4只產品是其首批掛鉤基金。從截至7月8日的最新情況來看，納入該指數的標的有51只，覆蓋全市場超六成數量、超七成總市值，包含高速公路、保障性租賃住房、倉儲物流、產業園等現金流穩定的成熟基礎設施項目，也覆蓋風電、光伏、數據中心等新興基建資產。
華南一家公募的高管人士對《證券時報》記者稱，以每只產品3億元規模上限計算，中證REITs全收益指數還能容納更多指數基金。如果首批產品的運作能形成一定示範效應，未來應該會有更多管理人跟進發行。目前公募REITs的管理人約有30多家，如果一家公司發行一只產品，公募基金的潛在入市規模或達數十億元。
值得一提的是，當前132只REITs產品中，已上市的大約有86只，其餘46只產品處於申報或審核階段，其中包括逾10只商業不動產REITs。在前述REITs投研人士看來，這意味著公募REITs在當前約十大類資產類型基礎上，未來有望迎來更加豐富多樣的底層資產供給，包括養老等傳統資產以及市場更為期待的新型資產。
招商基金基礎設施投資管理總部副總監朱杰分析，當前國內公募REITs市場已形成基礎設施、商業不動產雙輪驅動的格局，從審批週期來看，基礎設施REITs的申報審核週期一般在10個月至15個月，商業不動產REITs可直接申報至證監會、滬深交易所進行審核，整個週期一般在4個月至6個月，審批週期的縮短推動了商業不動產REITs的密集申報。
REITs市場流動性有望改善
基金入市帶來的增量資金和底層資產擴容帶來的新產品類，有望重塑公募REITs的供需循環。如果二級市場的流動性持續改善，REITs供需循環的效率有望進一步提升。
中金公司認為，公募REITs當前流動性可概括為總量尚可、結構惡化、分層加劇特徵，頭部資產仍具備一定流動性，中尾部資產的交易深度和抗衝擊能力已有所削弱。
根據Wind統計，6月1日至7月8日期間，有3類資產的成交金額突破20億元，分別是商業不動產、消費基礎設施、交通基礎設施。園區基礎設施、倉儲物流等其他資產的成交額則不足20億元，個別資產交易額不足5億元。
就中證REITs全收益指數走勢而言，經過此前深度下探後，近期開始逐步反彈。根據Wind統計，截至7月8日收盤，中證REITs指數從6月25日起的10個交易日裡有6個交易日上漲，累計漲幅近5%。其中，在6月25日至7月6日的8個交易日裡，該指數走出了6根陽線。
“公募REITs二級市場歷經週期起伏後，將逐步回歸理性定價。”一家中小公募的REITs研究人士對《證券時報》記者表示，從過往走勢看，公募REITs二級市場主要經歷了從初期資金驅動的非理性上漲，到基本面與流動性雙重承壓的深度調整，再到政策框架明晰後由分母端與分子端共同主導的理性配置三個階段的演變。目前市場雖仍處於理性回歸過程中，但政策環境、估值定價、投資者結構等均較早期更為成熟。
深圳一家公募的不動產策略分析人士認為，在首批REITs指數基金之前，公募REITs已陸續迎來了包括FOF、二級債基“固收+”在內的多方增量資金。在低利率等因素下，券商、險資等增量資金進場的邏輯依然成立，加上公募REITs的高分紅屬性及相對可控的回撤，其依然具備較高的大類資產配置價值。