中企出海、AI拉動下 廣州甲級寫字樓租賃淨吸納量增長超3倍

7月1日，仲量聯行發布《2026年上半年廣州房地產市場回顧與展望》顯示，2026年上半年廣州甲級辦公樓市場需求持續修復，租賃型淨吸納量年增超過300%。雖然整體租金仍處於下行通道，但跌幅已連續收窄，市場活躍度開始回升。

相比過去依賴金融、地產、傳統服務業支撐辦公需求，這輪修復更值得關注的地方在於需求結構發生了變化：真正帶動新增需求的，不再是傳統行業，而是中企出海浪潮與AI技術擴散共同催生的新興產業擴張。

過去幾年，全國核心城市辦公樓市場普遍承受供給釋放和需求收縮的雙重壓力，企業縮減面積、搬遷降本成為主旋律。廣州也未能例外。

但市場出現了一種新的分化邏輯。

從成交結構來看，2026年上半年，金融機構、律所、零售等傳統行業仍然貢獻了約三分之一的大面積租賃成交，但這些需求多數屬於存量調整，即通過搬遷、整合實現成本優化，而非真正意義上的擴張。

真正推動市場新增吸納量快速增長的，是遊戲、美妝、跨境電商等新興行業。

仲量聯行數據顯示，上半年這類行業在擴張型與升級型成交中的佔比達到65%，已經成為廣州辦公樓市場新增需求的核心來源。

這一變化背後，首先是中企出海進入組織能力升級階段。

仲量聯行提到，廣州新興行業的出海勢頭強勁，2025年跨境電商進出口額、美妝出口及遊戲出海營收均實現兩位數高增長。全球化版圖的擴張促使企業總部加速完善中後台支撐體系，增設相關職能崗位，直接催生了對辦公空間的擴容需求。

與此同時，AI正在成為另一股容易被忽視的需求催化劑。

仲量聯行觀察指出，得益於AI技術的加持，廣州互聯網廣告和搜索服務等數字服務商的營銷與運營效率大幅提升，有效降低了新興行業的獲客成本，進一步推動腰部企業及「隱形冠軍」實現業績躍升。

隨著規模壯大，此類企業加速向核心商務區集聚，通過緊鄰行業龍頭實現人才共享、信息互通與產業鏈協同，將區位集聚效應轉化為效率優勢與創新動能，從而帶動了對甲級辦公物業的升級需求。

與此同時，仲量聯行廣州商業地產部負責人江婧麗指出：「新興行業企業在選址上偏好鮮明，既青睞充滿活力的辦公氛圍與便捷的通勤條件，又追求樓宇運營服務能力。為適應全天候、高強度的業務運轉需求，加時空調、24小時商業配套等增值服務以及完善的綜合運營保障能力，已成為其租賃決策的關鍵考量。」

從具體的區域來看，琶洲、廣州國際金融城等新興商務區成為本輪需求恢復的最大受益者。上半年，新興行業租戶佔新興商務區新成交筆數的45%，明顯高於傳統成熟商務區的25%。

需求恢復的同時，廣州甲級辦公樓市場新增供應節奏有所放緩也在一定程度上緩解了市場壓力。

2026年上半年，廣州新增甲級辦公供應約20萬平方米，明顯低於2025年的74萬平方米。供應放緩讓市場獲得喘息機會，全市空置率由2025年末的22.9%下降至22.6%；第一季度和第二季度，全市租金環比降幅分別收窄至1.5%和1.2%。

不過，這並不意味著廣州辦公樓市場已經走出週期。

仲量聯行預計，下半年市場仍將迎來約60萬平方米新增供應，空置率預計繼續承壓。儘管租金下行趨勢短期內難以逆轉，但受益於需求端的持續修復，預計全年租金同比跌幅將較2025年有所收窄。

風險提示及免責條款

        市場有風險，投資需謹慎。本文不構成個人投資建議，也未考慮到個別用戶特殊的投資目標、財務狀況或需要。用戶應考慮本文中的任何意見、觀點或結論是否符合其特定狀況。據此投資，責任自負。