Tỷ lệ phân bổ ổn định nhưng có xu hướng nhỉnh hơn, giá trị phân bổ của các sản phẩm REITs niêm yết công khai ngày càng nổi bật.

Tác giả: Trương Văn

Năm 2026, thị trường REITs công khai đại chúng (公募REITs) đang tiến về phía trước một cách vững bước nhờ hai động lực kép là mở rộng quy mô phát hành và nâng chất sản phẩm. Số lượng sản phẩm liên tục tăng lên, tài sản cơ sở mở rộng từ hạ tầng sang bất động sản thương mại, phạm vi bao phủ ngày càng rộng hơn. Phóng viên tổng hợp cho thấy, trong bối cảnh lãi suất thấp và nguồn cung tài sản để phân bổ dài hạn ngày càng khan hiếm, các sản phẩm vừa có dòng tiền ổn định vừa có tỷ lệ chi trả cổ tức cao, đang ngày càng nổi bật về lợi thế phân bổ. Dữ liệu cho thấy, tỷ suất phân phối tổng thể của REITs công khai đại chúng năm 2026 được duy trì ở mức hợp lý và tương đối cao, giúp nhà đầu tư có được lợi nhuận trung và dài hạn có thể dự đoán, giá trị đầu tư tiếp tục được thị trường công nhận.

Xét về hiệu quả lợi nhuận, định hướng chi trả cổ tức của REITs công khai đại chúng khá rõ ràng; nhiều dự án có tỷ lệ phân phối thực tế đối với phần tiền có thể phân phối xấp xỉ gần 100%. Trong đó, REITs loại quyền sở hữu (chủ yếu là khu công nghiệp, kho vận logistics, bất động sản bán lẻ thương mại...) có tỷ suất phân phối bình quân khoảng 4,5%; REITs loại quyền khai thác (chủ yếu là giao thông, năng lượng...) có tỷ suất hoàn vốn nội bộ bình quân khoảng 5,4%, đều cao hơn mức lợi nhuận bình quân của quỹ tiền tệ và quỹ trái phiếu thuần trong cùng kỳ, lợi thế về giá trị sử dụng nổi bật.

Ở nhóm sản phẩm quyền khai thác, các dự án cao tốc thu phí nhờ dòng tiền ổn định nên trục giữa của tỷ suất phân phối trong phân khúc thường ở mức cao; với một số sản phẩm đại diện, tỷ suất phân phối dòng tiền hằng năm (annualized cash flow distribution rate) có thể đạt 8% đến 12%. Các dự án năng lượng vận hành ổn định nhờ chiến lược “song carbon”; các mảng chi tiết như quang điện và điện gió đóng góp lượng cổ tức đáng kể. Nhóm quyền sở hữu lại tập trung vào việc tăng giá trị tài sản dài hạn và tính ổn định của tiền thuê: dự án logistics kho bãi và khu công nghiệp được hưởng lợi từ nâng cấp chuỗi cung ứng và sự phát triển của các cụm ngành, tỷ suất phân phối thường nằm trong khoảng 4,0% đến 6,0%. REITs cơ sở hạ tầng tiêu dùng, dưới tác động của đà phục hồi tiêu dùng, giúp lượng khách và tiền thuê thể hiện ổn định. REITs bất động sản thương mại tiếp tục mở rộng quy mô, đợt sản phẩm thứ hai lần lượt được thúc đẩy phát hành, tiềm năng chi trả cổ tức dần được giải phóng.

Mặc dù thời gian gần đây thị trường thứ cấp của REITs công khai đại chúng có biến động, các yếu tố tích cực đang dần lộ diện, dấu hiệu thị trường chững lại và đi lên ngày càng nhiều. Tính đến ngày 3/7, chỉ số REITs tổng lợi tức của CSI (中证REITs全收益指数) đóng cửa ở 982 điểm, tăng 3,96% trong tuần. Hoạt động giao dịch rõ ràng được cải thiện. Trước đó, một số mã chất lượng phát hành kế hoạch tăng nắm giữ của bên nắm giữ quyền lợi ban đầu và các bên liên quan, qua đó nâng cao niềm tin thị trường một cách hiệu quả.

Nhiều bộ phận nghiên cứu của các công ty chứng khoán cho biết, thị trường đã xuất hiện tín hiệu bật lại: việc điều chỉnh trước đó khiến một số mã chất lượng cải thiện đáng kể về tỷ suất giá trị; 4 quỹ theo chỉ số REITs tổng lợi tức của CSI đã hoàn tất bán, sẽ bổ sung thêm nguồn vốn cho thị trường; hoạt động mua lại ngược qua đêm của ngân hàng trung ương với quy mô 3000 tỷ nhân dân tệ (3000亿元) phát đi tín hiệu nới lỏng tiền tệ, đồng thời cũng hỗ trợ thanh khoản cho thị trường. Theo thông tin công khai, 4 tổ chức như Nam phương (南方) và E Fund (易方达) đều hoàn tất việc bán các quỹ chỉ số trước ngày 7/7; mỗi quỹ có hạn mức quy mô huy động ban đầu 3 triệu nhân dân tệ (3亿元). Một nhà phân tích của CICC cho rằng, việc ra mắt quỹ chỉ số không chỉ kéo theo, trên phương diện tâm lý, nguồn vốn giao dịch ở thị trường thứ cấp; mà các hành động xây dựng vị thế (establish) và điều chỉnh danh mục (rebalancing) của quỹ cũng sẽ tạo dòng tiền thực vào thị trường, cải thiện thanh khoản thị trường thứ cấp, từ đó củng cố nền tảng đầu tư theo chỉ số.

Nhìn dài hạn, cấu trúc lợi nhuận của REITs công khai đại chúng với “lót nền bằng cổ tức, bồi dày thêm từ lợi nhuận tăng vốn” ngày càng rõ ràng; một số sản phẩm chất lượng, sau khi điều chỉnh lợi tức quyền mua (复权), cho thấy lợi suất ổn định trên toàn chu kỳ và thể hiện rất nổi bật.

Phóng viên lưu ý rằng, từ năm 2026 đến nay, hoạt động tổng thể của tài sản cơ sở nhìn chung ổn định: các dự án thuộc nhóm tiêu dùng và nhà ở cho thuê có số liệu khả quan nhờ phục hồi tiêu dùng và nhu cầu an sinh dân sinh; các dự án khu công nghiệp và kho vận logistics được hưởng lợi từ việc tối ưu hóa cơ cấu kinh tế, giải phóng tiềm năng tăng trưởng dài hạn; các dự án năng lượng và giao thông, nhờ tính ổn định, tạo thành “mặt bằng” lợi nhuận cơ bản. Đồng thời, nhiều REITs đã hoàn tất hoặc đang triển khai mở rộng quy mô (扩募); bằng việc đưa vào các tài sản chất lượng đã trưởng thành để mở rộng nguồn thu, phân tán rủi ro của một tài sản đơn lẻ, qua đó củng cố nền tảng dòng tiền, nâng cao tính bền vững của việc phân phối lợi ích.

Người trong thị trường cho biết, cùng với việc REITs được phát hành theo cơ chế thường xuyên, phạm vi tài sản được mở rộng, sự phát triển của các sản phẩm theo hướng chỉ số (指数化产品) và tối ưu cơ chế, quy mô thị trường được kỳ vọng tăng lên vững bước; dư địa phát triển dài hạn là rất rộng.

(Biên tập: Hứa Nan Nan)

Từ khóa: