Lô quỹ chỉ số REITs toàn lợi của CSCI đầu tiên đã hoàn tất tập hợp, 1,2 tỷ vốn tăng thêm sẽ lần lượt được đưa vào thị trường

《证券时报》记者 余世鹏

截至7月8日，首批中证REITs全收益指数基金（sau đây gọi tắt là “REITs基金”）tất cả đã kết thúc huy động, thành tích phát hành cũng khá nổi bật. Trong thời gian huy động của 4 sản phẩm, có sản phẩm kết thúc sớm, thậm chí có nơi xuất hiện hiện tượng “bán hết ngay trong 1 ngày” theo phân bổ theo tỷ lệ. Theo quy mô mỗi sản phẩm 3 tỷ nhân dân tệ, 4 sản phẩm sẽ mang lại 1,2 tỷ nhân dân tệ vốn gia tăng; sau khi thành lập, sẽ lần lượt xây dựng vị thế và đưa vào thị trường.

Người được phỏng vấn cho biết, nếu nhóm sản phẩm đầu tiên tạo được hiệu ứng mẫu mực, trong tương lai sẽ có thêm công ty quản lý quỹ theo dõi để phát hành. Nhìn xa hơn, với dòng vốn gia tăng và các nhóm tài sản được mở rộng liên tục, dự kiến có thể tái định hình chu kỳ cung – cầu của thị trường REITs.

4 quỹ huy động xong lập tức sắp vào thị trường

Theo thông báo ngày 7月8 của Quỹ 易方达, Quỹ chỉ số REITs của 易方达 kết thúc huy động sớm vào ngày 7月6; tỷ lệ xác nhận đối với các yêu cầu đăng ký hợp lệ có hiệu lực ngày 7月6 là 86,649750%, giữ đến 2 chữ số thập phân là 86,65%. Ngày 7月8, Quỹ 中金 công bố rằng Quỹ REITs 中金 kết thúc huy động vào ngày 7月7; do tổng giá trị các yêu cầu đăng ký hợp lệ (không bao gồm lãi phát sinh trong thời gian huy động) vượt hạn mức huy động 3 tỷ nhân dân tệ, nên sẽ áp dụng phương thức “xác nhận theo tỷ lệ của ngày cuối” đối với các yêu cầu đăng ký hợp lệ có hiệu lực ngày 7月7 để xác nhận một phần. Về phía Quỹ 华夏, quỹ REITs của họ kết thúc huy động sớm trước ngày 7月6. Quỹ 南方 thậm chí, quỹ REITs thuộc旗下 đã kết thúc huy động ngay trong ngày khai bán 7月1; cuối cùng tỷ lệ phân bổ xác nhận đạt 81,20%. Quỹ này đã được thành lập vào ngày 7月3, quy mô huy động 299 triệu nhân dân tệ, nhận được 1.107 nhà đầu tư đăng ký hợp lệ.

Cần lưu ý rằng 4 quỹ nêu trên thuộc loại sản phẩm chỉ số dạng FOF; điểm chuẩn so sánh hiệu suất của quỹ là: lợi suất chỉ số 中证REITs全收益 chỉ số x95% + lãi suất chuẩn tiền gửi không kỳ hạn x5%; tỷ lệ đầu tư vào các chứng khoán thuộc thành phần của chỉ số cơ sở và chứng khoán dự phòng đều không thấp hơn 90% giá trị tài sản ròng của quỹ.

“4 quỹ này với tư cách là quỹ công chúng trong lĩnh vực đầu tư REITs là thử nghiệm ban đầu, đã được thị trường công nhận vốn; có sản phẩm kết thúc huy động sớm, còn xuất hiện cả hiện tượng phân bổ theo tỷ lệ và bán hết trong 1 ngày. Theo hạn mức huy động 3 tỷ nhân dân tệ, thị trường REITs sẽ đón 1,2 tỷ nhân dân tệ vốn gia tăng.” Một chuyên gia trong mảng nghiên cứu đầu tư quỹ công chúng REITs tại Bắc Kinh nói với 《证券时报》.

Nghiên cứu của 中金 cho rằng, việc 4 quỹ REITs của đợt đầu tiên được đưa vào thị trường đã mang lại vốn gia tăng, nhưng quy mô và nhịp độ xây dựng vị thế thực tế sẽ bị ràng buộc bởi quy tắc sản phẩm, tính thanh khoản của thị trường, biến động行情 và nguồn lực cho giao dịch lô lớn. Trong ngắn hạn, các chứng khoán thành phần chỉ số có tỷ trọng cao, quy mô tiềm năng mua vào tương đối lớn so với giá trị giao dịch bình quân ngày và tỷ lệ lưu thông lớn, xu hướng tăng mạnh hơn sẽ được hưởng lợi nhiều hơn; trong trung và dài hạn thì có lợi cho việc mở rộng cơ sở nhà đầu tư, cải thiện thanh khoản và thúc đẩy nguồn lực tập trung vào các đầu tàu chất lượng cao. Tính đến 7月8, giá trị NAV của Quỹ 南方 REITs được thành lập sớm nhất hiển thị 0, vẫn chưa xây dựng vị thế.

Vốn gia tăng tiềm năng có thể đạt hàng chục tỷ nhân dân tệ

Nhìn xa hơn nữa, 4 quỹ REITs đợt đầu tiên theo dõi chỉ số 中证REITs全收益. Chỉ số này được công bố vào cuối năm 2022; 4 sản phẩm nói trên là các quỹ móc nối đầu tiên. Tính đến tình hình mới nhất ngày 7月8, chỉ số này có 51 hạng mục; bao phủ hơn 60% số lượng toàn thị trường và hơn 70% tổng giá trị vốn hóa thị trường; bao gồm các dự án cơ sở hạ tầng trưởng thành có dòng tiền ổn định như đường cao tốc, nhà ở cho thuê bảo đảm, kho bãi – logistics, khu công nghiệp, đồng thời cũng bao gồm các tài sản cơ sở hạ tầng mới như điện gió, điện mặt trời, trung tâm dữ liệu.

Một lãnh đạo cao cấp của một công ty quỹ công chúng ở khu vực Hoa Nam cho biết với 《证券时报》: nếu lấy hạn mức quy mô 3 tỷ nhân dân tệ cho mỗi sản phẩm, thì chỉ số 中证REITs全收益 vẫn còn có thể chứa thêm nhiều quỹ chỉ số. Nếu việc vận hành nhóm sản phẩm đầu tiên tạo ra được một hiệu ứng mẫu nhất định, thì trong tương lai hẳn sẽ có nhiều nhà quản lý tiếp tục theo dõi để phát hành. Hiện có khoảng trên 30 công ty quản lý quỹ REITs công chúng; nếu một công ty phát hành 1 sản phẩm thì quy mô đưa vào thị trường của các quỹ công chúng tiềm năng có thể đạt hàng chục tỷ nhân dân tệ.

Cần lưu ý thêm rằng, trong 132 sản phẩm REITs hiện tại, khoảng 86 sản phẩm đã niêm yết; số còn lại 46 sản phẩm đang ở giai đoạn nộp hồ sơ hoặc đang được thẩm định, trong đó có hơn 10 sản phẩm REITs bất động sản thương mại. Theo quan điểm của chuyên gia nghiên cứu đầu tư REITs ở phần trên, điều này đồng nghĩa với việc ngoài khoảng 10 nhóm loại tài sản cơ bản hiện có của REITs công chúng, trong tương lai có thể sẽ đón nhận nguồn cung tài sản nền phong phú hơn, bao gồm cả các tài sản truyền thống như hưu trí và các tài sản mới mà thị trường kỳ vọng hơn.

Phó Tổng giám đốc Trung tâm Quản lý đầu tư cơ sở hạ tầng của Quỹ招商, 朱杰, phân tích rằng: hiện tại thị trường REITs công chúng trong nước đã hình thành cục diện “hai bánh” là cơ sở hạ tầng và bất động sản thương mại; xét theo chu kỳ phê duyệt, chu kỳ nộp – thẩm định đối với REITs cơ sở hạ tầng thường từ 10 tháng đến 15 tháng, trong khi REITs bất động sản thương mại có thể nộp thẳng lên Ủy ban Chứng khoán (CSRC) và Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải – Thâm Quyến để thẩm định; toàn bộ chu kỳ thường từ 4 tháng đến 6 tháng. Chu kỳ phê duyệt được rút ngắn đã thúc đẩy các REITs bất động sản thương mại nộp hồ sơ dày đặc hơn.

Thanh khoản thị trường REITs có kỳ vọng được cải thiện

Vốn gia tăng khi quỹ được đưa vào thị trường và việc mở rộng danh mục tài sản nền kéo theo các sản phẩm mới thuộc các nhóm ngành mới, kỳ vọng có thể tái tạo chu kỳ cung – cầu của REITs công chúng. Nếu thanh khoản ở thị trường thứ cấp tiếp tục được cải thiện, hiệu suất của chu kỳ cung – cầu REITs có thể tiếp tục tăng.

中金 nhận định rằng, thanh khoản của REITs công chúng hiện có thể khái quát là: tổng lượng còn ổn, cấu trúc xấu đi, và phân tầng trở nên nghiêm trọng; nhóm tài sản đầu vẫn có một mức thanh khoản nhất định, còn nhóm tài sản trung và cuối đã suy giảm độ sâu giao dịch và khả năng chống sốc nhất định.

Theo thống kê của Wind, trong giai đoạn 1月6 đến 7月8, có 3 nhóm tài sản mà giá trị giao dịch vượt 20 tỷ nhân dân tệ, gồm bất động sản thương mại, cơ sở hạ tầng tiêu dùng và cơ sở hạ tầng giao thông. Các tài sản khác như cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, kho bãi – logistics… thì giá trị giao dịch không đạt 20 tỷ nhân dân tệ; với một số tài sản, giá trị giao dịch chỉ chưa đến 5 tỷ nhân dân tệ.

Xét diễn biến của chỉ số 中证REITs全收益, sau giai đoạn đi sâu xuống trước đó, gần đây chỉ số bắt đầu dần hồi phục. Theo thống kê của Wind, tính đến khi đóng cửa ngày 7月8, trong 10 phiên giao dịch kể từ ngày 6月25, chỉ số 中证REITs có 6 phiên tăng; mức tăng lũy kế gần 5%. Trong đó, trong 8 phiên giao dịch từ ngày 6月25 đến 7月6, chỉ số đã tạo ra 6 nến tăng.

“Thị trường thứ cấp của REITs công chúng sau khi trải qua những biến động theo chu kỳ sẽ dần quay về định giá hợp lý.” Một chuyên gia nghiên cứu REITs của một công ty quỹ công chúng quy mô nhỏ và vừa nói với 《证券时报》. Dựa trên diễn biến trong quá khứ, thị trường thứ cấp của REITs công chúng chủ yếu trải qua ba giai đoạn: từ giai đoạn tăng nóng phi lý do dòng vốn dẫn dắt ở giai đoạn đầu, đến giai đoạn điều chỉnh sâu chịu áp lực kép từ cơ bản và thanh khoản, rồi đến giai đoạn định giá hợp lý được dẫn dắt đồng thời từ phía “mẫu số” và “tử số” sau khi khung chính sách rõ ràng. Hiện thị trường dù vẫn đang trong quá trình quay về hợp lý, nhưng môi trường chính sách, định giá theo giá trị hợp lý và cơ cấu nhà đầu tư đều chín muồi hơn so với giai đoạn đầu.

Một chuyên gia phân tích chiến lược bất động sản của một công ty quỹ công chúng tại Thâm Quyến cho rằng: trước các quỹ chỉ số REITs đợt đầu tiên, REITs công chúng đã lần lượt đón nhận nhiều đợt dòng vốn gia tăng từ nhiều phía, bao gồm cả FOF và các quỹ trái phiếu thứ cấp kiểu “thu nhập cố định +” (“固收+”). Trong bối cảnh lãi suất thấp và các yếu tố khác, logic về việc dòng vốn gia tăng như công ty chứng khoán, vốn bảo hiểm tiếp tục tham gia vẫn còn đúng; hơn nữa, nhờ thuộc tính phân phối cổ tức/quyền lợi cao của REITs công chúng và mức sụt giảm có thể kiểm soát, các sản phẩm này vẫn có giá trị phân bổ cho nhóm tài sản ở tầm cao.

(编辑：许楠楠)

关键字：