Doanh số bán nhà hiện hữu tháng 6 của Mỹ bất ngờ giảm, cải thiện tồn kho hạn chế, giá nhà đạt mức cao kỷ lục.

Thị trường nhà cũ của Mỹ vừa đảo chiều sau đà phục hồi gần đây. Do lãi suất vay thế chấp cao, doanh số bán nhà cũ tháng 6 giảm theo tháng, và khả năng chi trả nhà ở vẫn là rào cản chính đối với nhu cầu mua nhà.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) công bố dữ liệu hôm thứ Năm cho thấy, doanh số bán nhà cũ tháng 6 quy đổi theo năm giảm xuống 4,09 triệu căn, giảm 2,4% so với tháng trước, thấp hơn mức dự báo trung bình 4,2 triệu căn của các nhà kinh tế trong khảo sát của Bloomberg. Đồng thời, giá trung vị nhà cũ tháng 6 tăng 1,8% so với cùng kỳ, lên mức kỷ lục 440,6 nghìn USD.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, cho biết: "Dữ liệu doanh số bán nhà cũ hàng tháng dao động qua lại khi lãi suất vay thế chấp biến động nhẹ, phản ánh độ nhạy cao của người mua nhà đối với điều kiện khả năng chi trả." Ông cũng chỉ ra rằng tăng trưởng việc làm liên tục gần đây sẽ hỗ trợ thị trường nhà ở.

Đợt giảm doanh số này đã làm gián đoạn xu hướng tăng trước đó của thị trường nhà cũ Mỹ trong vài tháng. Hiện tại, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm dao động quanh mức 6,6%. Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR tuy cải thiện nhẹ so với một năm trước, nhưng vẫn ở mức thấp nhất kể từ tháng 8/2025.

Doanh số chịu áp lực toàn diện, khu vực miền Nam kéo giảm rõ nhất

Phân hóa khu vực rõ rệt, thị trường bán nhà cũ lớn nhất nước Mỹ là khu vực miền Nam chịu tác động đầu tiên. Doanh số bán nhà cũ tháng 6 quy đổi theo năm tại miền Nam giảm 3,6% xuống 1,89 triệu căn, mức giảm vượt trung bình cả nước.

Doanh số tại khu vực Trung Tây và miền Tây cũng giảm, chỉ có khu vực Đông Bắc tăng trưởng.

Tỷ lệ người mua nhà lần đầu cũng thu hẹp. Tháng 6, tỷ lệ người mua nhà lần đầu chiếm 33% tổng doanh số, giảm so với mức 35% của tháng 5, phản ánh áp lực khả năng chi trả tiếp tục siết chặt nhóm người mua ở cấp độ đầu vào.

Cải thiện hàng tồn kho hạn chế, giá nhà đạt mức cao lịch sử

Tình trạng hàng tồn kho nhà cũ không cung cấp sự giảm nhẹ hiệu quả. Tháng 6, hàng tồn kho nhà cũ đang rao bán là 1,56 triệu căn, tăng 1,3% so với cùng kỳ, nhưng giảm nhẹ lần đầu tiên trong năm nay so với tháng trước. Lawrence Yun mô tả mức tăng so với cùng kỳ này là "không đáng kể".

"Chúng tôi cần thấy mức tăng 30%, 40%," ông nói. "Nhưng hiện tại hoàn toàn không thấy."

Trong khi đó, áp lực giá không suy giảm. Giá trung vị nhà cũ 440,6 nghìn USD lập kỷ lục mới, nhưng mức tăng 1,8% so với cùng kỳ thấp hơn nhiều so với tốc độ tăng hai năm trước, cho thấy động lực tăng giá đã chậm lại rõ rệt.

Bế tắc lãi suất tiếp diễn, triển vọng phục hồi thị trường còn bỏ ngỏ

Mâu thuẫn cốt lõi vẫn là lãi suất. Lãi suất vay thế chấp khoảng 6,6% khiến nhiều người mua tiềm năng chùn bước, trong khi khối lượng nhà cũ ký hợp đồng – thường đi trước doanh số khoảng một đến hai tháng – liệu đà tăng trước đó có tiếp diễn hay không vẫn cần theo dõi.

Lawrence Yun lạc quan về thị trường việc làm, cho rằng tăng trưởng việc làm liên tục sẽ cung cấp hỗ trợ nền tảng cho nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, trước khi xu hướng lãi suất rõ ràng, áp lực khả năng chi trả dự kiến sẽ tiếp tục chi phối hướng đi của thị trường, và sự phục hồi thực chất của doanh số bán nhà cũ vẫn đối mặt với nhiều bất định.

Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm và cảnh báo rủi ro

        Thị trường có rủi ro, đầu tư cần thận trọng. Bài viết này không cấu thành lời khuyên đầu tư cá nhân, cũng không xem xét mục tiêu đầu tư, tình hình tài chính hoặc nhu cầu đặc thù của từng cá nhân. Người đọc nên xem xét liệu bất kỳ ý kiến, quan điểm hoặc kết luận nào trong bài viết có phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của họ hay không. Đầu tư dựa trên đó, tự chịu trách nhiệm.