Kỳ quan của nhà phát triển bất động sản Đài Loan! Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, họ đổi ý "chỉ trả lại tiền đặt cọc" nhưng lại bán cho người khác, tòa án phán quyết bồi thường 28,22 triệu đồng.

Một phụ nữ họ Tăng (Đài Loan) thỏa thuận mua nhà với giá 18,1 triệu Tân Đài tệ từ Công ty Xây dựng Jingcheng, đặt cọc 100 nghìn Tân Đài tệ và ký đơn đặt trước, nhưng chủ đầu tư sau đó đổi ý, chỉ đồng ý trả lại 120 nghìn Tân Đài tệ. Vụ kiện kéo dài hơn ba năm, chủ đầu tư còn bán căn nhà đó với giá 46,22 triệu Tân Đài tệ cho người khác. Tòa án quận Kiều Đầu, Đài Loan cuối cùng xác định lỗi thuộc về chủ đầu tư, buộc bồi thường khoản lợi bị mất cộng với tiền đặt cọc, tổng cộng 28,22 triệu Tân Đài tệ.
(Tin trước: Loạt dự án đổ bể! Chủ đầu tư Gia Nghĩa bỏ trốn, 24 triệu Tân Đài tệ tiền đặt cọc mất trắng, chế độ nhà bán trước Đài Loan có lỗ hổng gì?)
(Bổ sung bối cảnh: Giao dịch bất động sản Đài Loan quý I đạt mức thấp thứ ba trong lịch sử! Đại lý trực tiếp: "Giá nhà sẽ không còn tăng phi mã")

Mục lục

Toggle

• Điều kiện trên đơn đặt trước của chủ đầu tư
• Tòa án tính "khoản chênh lệch bị mất"
• Lãi thêm 28 triệu cuối cùng phải trả lại toàn bộ

Tóm tắt chính

• Người phụ nữ họ Tăng thỏa thuận mua nhà 18,1 triệu Tân Đài tệ, đặt cọc 100 nghìn, chủ đầu tư đổi ý.
• Trong thời gian kiện, chủ đầu tư bán lại cùng căn, giá tăng vọt lên 46,22 triệu Tân Đài tệ.
• Tòa án phán quyết Công ty Xây dựng Jingcheng bồi thường khoản lợi bị mất, cộng tiền cọc tổng cộng 28,22 triệu Tân Đài tệ.

Khi chênh lệch giá một căn nhà lên tới hơn 28 triệu Tân Đài tệ, chủ đầu tư sẽ chọn bán theo hợp đồng hay đổi ý? Công ty Xây dựng Jingcheng đã chọn phương án sau.

Theo Phán quyết dân sự số 159 năm 112 (Dương lịch 2023) của Tòa án quận Kiều Đầu, Đài Loan, câu chuyện bắt đầu từ một "đơn đặt trước" (phiếu đặt mua). Người phụ nữ họ Tăng ưng ý một căn nhà mới xây của Jingcheng, hai bên thỏa thuận tổng giá 18,1 triệu Tân Đài tệ (bao gồm chỗ đậu xe), người phụ nữ trả trước 100 nghìn Tân Đài tệ tiền cọc, ký đơn đặt trước, chuẩn bị bước vào quy trình ký hợp đồng chính thức.

Không ngờ chủ đầu tư đổi ý, Jingcheng có lẽ sau đó cho rằng bán quá rẻ, không chịu thực hiện hợp đồng chính, chỉ đồng ý trả lại 100 nghìn Tân Đài tệ tiền cọc cộng thêm 20 nghìn Tân Đài tệ cho xong chuyện. Người phụ nữ họ Tăng không đồng ý, trực tiếp kiện ra tòa, vụ kiện kéo dài hơn ba năm.

Điều kiện trên đơn đặt trước của chủ đầu tư

Tại tòa, Jingcheng đưa ra lý do rằng trên đơn đặt trước ghi rõ ràng "mức giá này phải được công ty đồng ý, nếu không thì số tiền đã nộp sẽ được hoàn trả không lãi", "mức giá này phải được công ty đồng ý mới được bán, nếu không đồng ý thì hoàn trả toàn bộ tiền gốc không lãi, hủy hợp đồng vô điều kiện", chủ đầu tư cho rằng công ty có quyền quyết định cuối cùng về việc bán, nên việc đổi ý là có lý.

Về mặt pháp lý, "đơn đặt trước" là hợp đồng "hứa hẹn sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức trong tương lai", khác với hợp đồng chính (hợp đồng mua bán chính thức). Nói một cách dễ hiểu, chỉ ký đơn đặt trước không có nghĩa là chủ đầu tư có toàn quyền đổi ý; việc hủy bỏ đơn đặt trước dẫn đến không ký được hợp đồng chính cũng phải chịu trách nhiệm liên quan.

Tòa án không xem xét những chữ nhỏ trên đơn đặt trước, mà xem xét thực chất. Jingcheng đã nhận tiền cọc, ký đơn đặt trước, thì có nghĩa vụ ký hợp đồng chính; việc chủ đầu tư tự ý bán căn nhà đó cho người khác dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện là lỗi thuộc về chủ đầu tư.

Phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm đều phán quyết người phụ nữ họ Tăng thắng kiện, nhưng chủ đầu tư lại kháng cáo lên cao hơn. Tuy nhiên, vì vụ kiện chưa kết thúc, chủ đầu tư đã bán căn nhà với giá cao hơn, tự đưa ra bằng chứng "lúc đầu bán quá rẻ".

Tòa án tính "khoản chênh lệch bị mất"

Thiệt hại của người phụ nữ họ Tăng không phải là 100 nghìn Tân Đài tệ tiền cọc, mà là "khoản lợi bị mất". Đó là bồi thường thiệt hại trong luật dân sự, không chỉ tính thiệt hại thực tế, mà còn tính cả lợi nhuận đáng ra có được nhưng đã mất.

Phía người phụ nữ họ Tăng trực tiếp lấy giá mà chính chủ đầu tư đã bán căn nhà đó làm bằng chứng về giá thị trường. Trong thời gian kiện tụng, Jingcheng đã bán căn nhà đó (kèm chỗ đậu xe) với giá 44,52 triệu cộng 1,7 triệu, tổng cộng 46,22 triệu Tân Đài tệ cho người khác. Trừ đi giá ban đầu 18,1 triệu Tân Đài tệ mà người phụ nữ họ Tăng đã thỏa thuận, chênh lệch là 28,12 triệu Tân Đài tệ, con số này trở thành khoản lợi bị mất mà người phụ nữ đáng lẽ có được.

Thông thường mọi người nghĩ chủ đầu tư đổi ý nhiều nhất là trả gấp đôi tiền cọc, nhưng tòa án trực tiếp tính khoản lợi bị mất, con số cao gần gấp ba mươi lần so với tiền cọc.

Cộng với 100 nghìn Tân Đài tệ tiền cọc đã nộp, Jingcheng phải bồi thường tổng cộng cho người phụ nữ họ Tăng 28,22 triệu Tân Đài tệ, và từ ngày 17 tháng 7 năm 113 (Dương lịch 2024) cho đến ngày thanh toán, còn phải chịu lãi suất 5% mỗi năm, chi phí tố tụng cũng do chủ đầu tư chịu toàn bộ. (Người phụ nữ họ Tăng khi nộp 9,41 triệu Tân Đài tệ bảo đảm có thể yêu cầu thi hành tạm thời; Jingcheng phải nộp toàn bộ 28,22 triệu Tân Đài tệ bảo đảm mới được miễn thi hành tạm thời.)

Lãi thêm 28 triệu cuối cùng phải trả lại toàn bộ

Khoản chênh lệch mà Jingcheng tính toán ban đầu chỉ là 20 nghìn Tân Đài tệ phải trả thêm. Để tiết kiệm 20 nghìn này, chủ đầu tư đã liều kiện tụng, kết quả nhận được bản án phải trả thêm 28,12 triệu Tân Đài tệ tiền lợi bị mất, cộng với 100 nghìn tiền cọc. Khoản chênh lệch do bán cho người khác gần như phải trả lại toàn bộ, còn phải chịu thêm chi phí kiện tụng hơn ba năm.

Đây là một vụ án dân sự bất động sản rất đặc biệt, nếu chủ đầu tư không bán căn nhà trong thời gian kiện tụng, có thể kết quả đã khác.

Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư sau khi ký hợp đồng đổi ý không bán, chỉ trả lại tiền cọc có hợp pháp không?

Không nhất định. Tòa án xác định chủ đầu tư có nghĩa vụ ký hợp đồng chính, nếu do lỗi của chủ đầu tư mà hợp đồng không thể thực hiện, người phụ nữ có thể yêu cầu bồi thường khoản lợi bị mất, không chỉ đơn thuần lấy lại tiền cọc; trong vụ này, chủ đầu tư cuối cùng bị phán bồi thường 28,22 triệu Tân Đài tệ.

"Khoản lợi bị mất" là gì?

Khoản lợi bị mất là một dạng bồi thường thiệt hại trong luật dân sự, chỉ lợi ích đáng ra có thể đạt được nhưng đã không đạt được. Tòa án lấy giá chủ đầu tư bán lại 46,22 triệu Tân Đài tệ làm giá thị trường, trừ đi giá thỏa thuận ban đầu 18,1 triệu Tân Đài tệ, tính ra 28,12 triệu Tân Đài tệ.