Doanh số bán bất động sản cao cấp tại Manhattan vẫn ổn định bất chấp lo ngại về 'hiệu ứng Mamdani'

Tháp Central Park, bên trái, và One57, ở giữa, dọc theo Đại lộ Tỉ phú ở New York, ngày 1 tháng 5 năm 2026.

Michael Nagle | Bloomberg | Getty Images

Một phiên bản của bài viết này đã xuất hiện lần đầu trong bản tin Inside Wealth của CNBC với Robert Frank, một hướng dẫn hàng tuần dành cho nhà đầu tư và người tiêu dùng có giá trị tài sản ròng cao. Đăng ký để nhận các ấn bản trong tương lai, gửi thẳng đến hộp thư đến của bạn.

Một tháng sau khi thông qua thuế đối với nhà ở thứ hai tại Thành phố New York, doanh số bán bất động sản hạng sang vẫn mạnh mẽ và lượng tồn kho đang giảm, theo các nhà môi giới và nhà phân tích.

Khi Thống đốc New York Kathy Hochul và cơ quan lập pháp tiểu bang phê duyệt cái gọi là thuế pied-à-terre vào ngày 27 tháng 5, các đại lý bất động sản và nhà phát triển đã dự đoán một tác động ngay lập tức. Các nhà môi giới cho biết giới nhà giàu New York sẽ chạy đến Florida, các nhà phát triển cho biết họ sẽ ngừng các dự án mới và các nhà vận động hành lang bất động sản dự đoán sự sụt giảm việc làm. Nhiều người trích dẫn cái gọi là "hiệu ứng Mamdani", đề cập đến Thị trưởng Thành phố New York Zohran Mamdani và khả năng dịch chuyển tài sản do thuế.

"Thuế đối với nhà ở thứ hai sẽ làm giảm hoạt động thị trường, giảm giá trị bất động sản, gây tổn hại cho sự phát triển mới và làm suy yếu nền kinh tế thành phố," Hội đồng Bất động sản New York cho biết trong một tuyên bố ngay sau khi biện pháp được thông qua.

Tuy nhiên, doanh số bán căn hộ hạng sang cho thấy ít dấu hiệu suy yếu. Đã có 126 hợp đồng được ký kết cho các căn hộ có giá từ 4 triệu đô la trở lên trong tháng 6, tăng từ 124 hợp đồng trong cùng kỳ bốn tuần năm ngoái, theo Olshan Realty.

Giá trung bình của một căn hộ ở Manhattan đạt mức cao thứ hai từ trước đến nay trong quý II, tăng 5% so với năm ngoái lên khoảng 2,2 triệu đô la, theo Brown Harris Stevens. Doanh số bán căn hộ chung cư có giá từ 10 triệu đến 20 triệu đô la đã tăng vọt 55%, theo Compass. Doanh số bán căn hộ chung cư trên 20 triệu đô la tăng 33%, với giá chào bán trung bình tăng 14%, công ty môi giới bất động sản cho biết.

Các giao dịch trong tháng 6 bao gồm một căn hộ áp mái hai tầng trị giá 80 triệu đô la trong một tòa nhà chung cư mới gần West Village của Manhattan, một căn hộ chung cư trị giá 26 triệu đô la ở trung tâm thành phố và một căn hộ hợp tác xã trị giá 22 triệu đô la ở Upper East Side. Các nhà môi giới cho biết mặc dù một số người mua ban đầu bị hoảng sợ bởi thuế, nhưng dòng tiền thanh khoản từ các đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng gần đây và sự gia tăng tài sản từ giá tài sản đã vượt quá nỗi sợ hãi của họ.

"Lượng tiền ngoài kia thật điên rồ," Lauren Muss của Douglas Elliman, người có một căn hộ chung cư trị giá 17,5 triệu đô la đã ký hợp đồng vào tháng 6, cho biết. "Chúng tôi thấy những thứ lớn đến với chúng tôi mỗi ngày. Nó chỉ ngày càng mạnh hơn."

Tất nhiên, còn quá sớm để đánh giá tác động lâu dài của thuế. Và các luật sư bất động sản cho biết sẽ có nhiều năm tranh tụng liên quan đến định giá, hội đồng quản trị hợp tác xã, tình trạng cư trú và các vấn đề khác liên quan đến thuế mới. Trong khi Hochul và Mamdani cho biết thuế sẽ thu về 500 triệu đô la một năm, Kiểm soát viên Thành phố New York ước tính nó sẽ thu về khoảng 340 triệu đến 380 triệu đô la.

Tuy nhiên, các nhà môi giới hàng đầu cho biết nỗi lo về thuế pied-à-terre đang nhanh chóng lắng xuống. Khoản phụ phí, áp dụng cho các nhà ở không phải là nơi cư trú chính có giá trị do thành phố định giá trên 1 triệu đô la, lần đầu tiên được đề xuất vào tháng 4, được thông qua vào tháng 5 và chính thức có hiệu lực trong tuần này. Nó áp dụng cho các nhà ở đáp ứng tiêu chí thuế kể từ ngày 5 tháng 1 năm 2026. Vì vậy, bất kỳ người mua pied-à-terre đắt tiền nào trong năm nay sẽ phải chịu thuế.

Một số người mua ban đầu đã tạm dừng giao dịch của họ khi thuế lần đầu tiên được đề xuất, theo các đại lý. Scott Hustis, của Paradigm Advisory tại Compass, cho biết ông đã niêm yết một căn hộ áp mái hai tầng trị giá 16,5 triệu đô la tại Madison Square Park Tower vào ngày 8 tháng 4. Một người mua bày tỏ sự quan tâm ngay lập tức và sắp đưa ra lời đề nghị, ông nói, nhưng khi Hochul công bố đề xuất thuế một tuần sau đó, người mua đã rút lui.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 5, khi các chi tiết của thuế bắt đầu trở nên rõ ràng hơn, người mua đã quay trở lại thị trường. Căn hộ áp mái đã được ký hợp đồng vào ngày 6 tháng 6.

"Có rất nhiều sự tự tin ngoài kia," Hustis nói. "Thị trường rất mạnh. Rất nhiều người mua ở New York đang xuất hiện từ những nơi bất ngờ."

Hustis từ chối bình luận về người mua căn hộ áp mái trị giá 16,5 triệu đô la hoặc liệu đó có phải là nơi cư trú chính hay không. Nếu không, căn hộ sẽ phải chịu hóa đơn thuế pied-à-terre hơn 98.000 đô la trong năm tài chính này ngoài thuế tài sản, dựa trên định giá của thành phố.

Nhưng Hustis cho biết những người mua siêu giàu quan tâm nhiều hơn đến việc mua đúng thời điểm trong chu kỳ thị trường hơn là trả thêm thuế.

"Ngay bây giờ, họ thấy mọi thứ được ký hợp đồng và giá không giảm và họ quyết định thực hiện," ông nói.

Nhận Inside Wealth trực tiếp vào hộp thư đến của bạn

Bản tin Inside Wealth của Robert Frank là hướng dẫn hàng tuần của bạn dành cho các nhà đầu tư có giá trị tài sản ròng cao và các ngành công nghiệp phục vụ họ.

Đăng ký tại đây để truy cập ngay hôm nay.

Lượng tồn kho thấp đang gây thêm áp lực cho người mua. Jonathan Miller, CEO của công ty thẩm định và nghiên cứu Miller Samuel, cho biết lượng tồn kho hạng sang đã giảm 40% so với năm ngoái và hiện đang ở mức thấp nhất mà ông từng thấy kể từ khi bắt đầu theo dõi vào năm 2004.

Marc Palermo của Douglas Elliman có một danh sách cho một căn hộ trị giá 19 triệu đô la, rộng 4.700 feet vuông tại 565 Broome St., tòa tháp chung cư kính mà người mua bao gồm huyền thoại quần vợt Novak Djokovic, đồng sáng lập Uber Travis Kalanick và cháu gái của tổng thống Mary Trump. Vào mùa thu năm 2025 và đầu năm 2026, danh sách đã thu hút một số lời đề nghị thấp hơn 20% hoặc 25% so với giá chào bán, Palermo cho biết. Tuy nhiên, tòa nhà đã giữ vững giá của mình.

Đến cuối mùa xuân, khi thị trường vượt qua nỗi lo chiến tranh Iran và đợt IPO của SpaceX và các đợt chào bán khác tạo ra các sự kiện thanh khoản lớn, thị trường Manhattan đã bừng tỉnh, các nhà môi giới cho biết. Palermo cho biết ông đã nhận được một "lời đề nghị mạnh" cho căn hộ trị giá 19 triệu đô la và nó đã được ký hợp đồng vào cuối tháng 6. Mặc dù ông từ chối bình luận về người mua, ông cho biết họ đã sở hữu một căn trong tòa nhà và muốn mở rộng. Vì người mua không phải là cư dân chịu thuế chính của New York, họ có thể sẽ phải trả thuế pied-à-terre.

"Mọi người đã hít một hơi, họ ổn định với thực tế mới và những người thông minh đã lao vào," Palermo nói.

Ông cho biết hai nhà thầu phụ khác trước đó cho danh sách Broome Street cũng đã chốt mua các căn hộ khác gần đây — một căn trị giá 15 triệu đô la và một căn khác trị giá 17 triệu đô la. Ông cho biết hầu như tất cả những người mua cao cấp ở Manhattan đều trả tiền mặt, không có thế chấp.

Cùng với sự tăng giá của thị trường chứng khoán và sự bùng nổ trong lĩnh vực tài chính, cái gọi là chuyển giao tài sản lớn cũng đang thúc đẩy nhu cầu ở Manhattan. Palermo cho biết ông đang thực hiện một số giao dịch cao cấp với những người mua dưới 40 tuổi, trong đó cha mẹ, văn phòng gia đình hoặc quỹ tín thác là người mua cơ bản.

"Chúng tôi đang thấy rất nhiều quà tặng từ cha mẹ," ông nói. "Nếu bạn dưới 40 tuổi và bạn mua nhà ở Thành phố New York, khả năng cao là bạn không kiếm đủ tiền để tự mua."

Chọn CNBC làm nguồn ưa thích của bạn trên Google và không bao giờ bỏ lỡ khoảnh khắc nào từ cái tên đáng tin cậy nhất trong tin tức kinh doanh.