Đường sắt Thành Đô và Thành phố thứ tư: Đường dây ngầm TOD trong 43,44 tỷ nhân dân tệ của 5 khu đất

Ngày 24 tháng 6, 5 khu đất tổ hợp khoảng 195 mẫu tại khu vực lõi TOD Lâm Gia Bá, Thành Đô được bán với giá khởi điểm, tổng giá trị giao dịch 43,44 tỷ nhân dân tệ, bên trúng thầu là Công ty TNHH Phát triển Xây dựng Cẩm Giang Cẩm Lâm Bá Thành Đô (liên danh giữa Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô và Tổng công ty Xây dựng Thống nhất Cẩm Giang).

5 khu đất này nằm tại khu vực Phan Gia Câu, quận Cẩm Giang, cụ thể liên quan đến các lô đất số 4, 5, 10, 18, 19. Trong đó, lô số 5, 10, 15 là đất ở đô thị, lô số 4, 18 là đất dịch vụ thương mại, tổng diện tích đất thuần khoảng 130.300 mét vuông, tương đương khoảng 195,39 mẫu.

Theo thông báo bán đất được công bố trước đó, 5 khu đất này được bán theo hình thức cung ứng tổ hợp, không chấp nhận đăng ký của cá nhân, nhà đầu tư tiềm năng phải đồng thời đăng ký tham gia đấu thầu tất cả các lô đất, và phải nộp đủ tiền đặt cọc cho từng lô đất trong tổ hợp cung ứng.

Theo tính toán, tổng tiền đặt cọc cho 5 khu đất này lên tới 826 triệu nhân dân tệ. Đồng thời, thông báo bán đất cũng chỉ rõ, nhà đầu tư tiềm năng hoặc người kiểm soát thực tế của nhà đầu tư tiềm năng phải có năng lực xây dựng và vận hành các tuyến đường sắt đô thị.

Từ năng lực tài chính đến năng lực xây dựng và vận hành, các điều kiện tham gia đấu thầu đã thu hẹp đáng kể phạm vi các chủ thể tham gia, loại trừ phần lớn các doanh nghiệp bất động sản. Với tư cách là chủ thể cốt lõi trong quy hoạch, xây dựng và vận hành đường sắt đô thị Thành Đô, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô cuối cùng đã xuất hiện trên thị trường đấu thầu đất và giành được đất.

Kết quả này thực ra không có gì bất ngờ. Trong những năm gần đây, phạm vi kinh doanh của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô liên tục mở rộng, và cùng với việc mua đất trên thị trường công khai lần này, những đường lối phát triển ngầm của họ cũng dần lộ diện.

Đối tác cũ lại hợp tác

Theo thông tin từ Qichacha, Công ty TNHH Phát triển Xây dựng Cẩm Giang Cẩm Lâm Bá Thành Đô được thành lập vào ngày 30 tháng 4 năm 2024, trực thuộc Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô, do Công ty TNHH Đầu tư Đô thị Đường sắt Thành Đô (gọi tắt là "Đường sắt đô thị Thành Đô Đầu tư") và Công ty TNHH Xây dựng Thống nhất quận Cẩm Giang Thành Đô (gọi tắt là "Cẩm Giang Thống kiến") lần lượt nắm giữ 51% và 49% cổ phần. Công ty trước là công ty con toàn vốn của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô.

Tổng hợp các điều kiện bán đất và kết quả đấu thầu, 5 khu đất được bán theo gói dường như được "thiết kế riêng" cho Đường sắt đô thị Thành Đô. Ngoài các điều kiện đấu thầu tương đối khắt khe, các khu đất cũng đưa ra yêu cầu không thấp về yêu cầu xây dựng và nghĩa vụ của bên trúng thầu.

Trong đó bao gồm yêu cầu thương mại và nhà ở phải được xây dựng đồng bộ và đưa vào vận hành, cũng như xây dựng các công viên cây xanh kèm theo. Ví dụ, lô đất số 4 yêu cầu bên trúng thầu phải nắm giữ tổng thể ít nhất 70% diện tích sàn thương mại tính theo dung tích, tổng đầu tư không dưới 7 tỷ nhân dân tệ, phải thu hút và phát triển các doanh nghiệp cao cấp có chức năng trụ sở khu vực quốc gia hoặc khu vực.

Lô đất số 5 quy định rõ phải xây dựng dự án thương mại với diện tích sàn tính theo dung tích không dưới 20.000 mét vuông, bao gồm các ngành đa dạng như bán lẻ, ăn uống, giải trí (chiều cao công trình không quá 24 mét), trong vòng 3 năm sau khi hoàn thành nghiệm thu phải thu hút hơn 2 cửa hàng đầu tiên toàn quốc và hơn 5 thương hiệu đầu tiên khu vực Tây Nam hoặc Thành Đô; bên trúng thầu phải nắm giữ 100% tổng thể toàn bộ diện tích sàn thương mại tính theo dung tích, và phải giới thiệu một công ty quản lý vận hành thương mại có kinh nghiệm vận hành tổ hợp thương mại lớn để vận hành tổng thể dự án.

Nhìn chung, các điều kiện tiên quyết này đã vượt xa phạm vi phát triển đất đai truyền thống, đặt ra yêu cầu năng lực tổng hợp đặc biệt cho các doanh nghiệp tham gia đấu thầu. Cuộc cạnh tranh giữa các doanh nghiệp không còn đơn giản là "ai trả giá cao hơn sẽ thắng", mà yêu cầu họ phải có khả năng quy hoạch tổng thể TOD và xây dựng tích hợp. Hai lô đất thương mại cũng đặt ra yêu cầu về năng lực vận hành và thu hút đầu tư của doanh nghiệp tham gia, để đảm bảo rằng giao thông đường sắt, thương mại, nhà ở và các tiện ích công cộng liên quan có thể được bàn giao và đưa vào sử dụng thống nhất, đồng thời kết nối chính xác về mặt chức năng.

Vậy sự tự tin của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô khi tham gia đến từ đâu?

Theo thông tin công khai, đây không phải là lần hợp tác đầu tiên giữa Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô và Cẩm Giang Thống kiến. Vào năm 2020, hai bên đã từng hợp tác phát triển dự án TOD đầu tiên tại quận Cẩm Giang là "Xuyên Sư Đại TOD".

Trong số 16 dự án trên bản đồ TOD đầu tiên được Thành Đô công bố vào năm 2020, Xuyên Sư Đại TOD là một trong hai dự án TOD tại vị trí trung tâm của khu vực Trung Hoàn nội thành. Dự án nằm tại quận Cẩm Giang, Thành Đô, là điểm giao nhau của các ga Đại học Sư phạm Tứ Xuyên thuộc tuyến tàu điện ngầm số 7, 13, 20, tổng diện tích khoảng 205 mẫu, được phát triển thành hai khu đất phía Nam và phía Bắc, quy hoạch các sản phẩm đa dạng như nhà ở cao cấp, văn phòng, tổ hợp thương mại, trong đó thương mại tự sở hữu nằm trong phạm vi trung tâm cách ga tàu điện ngầm khoảng 100 mét.

Từ Xuyên Sư Đại TOD đến nay là Lâm Gia Bá TOD, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô đóng vai trò gì trong các dự án?

Trước đây, Thành Đô bị coi là thành phố không thích hợp để xây dựng tàu điện ngầm do điều kiện địa chất, nhưng hiện nay, nó đã trở thành thành phố đường sắt đô thị thứ tư trên toàn quốc, xây dựng mạng lưới đường sắt với chiều dài vận hành 758 km. Những khó khăn kỹ thuật và các rào cản khác nhau đã vượt qua đằng sau sự đảo ngược này là điều không cần bàn cãi.

Với sự hoàn thiện ngày càng tăng của mạng lưới đường sắt, làm thế nào để phát triển hiệu quả các trung tâm dọc theo tuyến, tối đa hóa giá trị tài nguyên, đã chính thức được đưa vào chương trình nghị sự, trở thành một vấn đề mới cho sự phát triển đô thị.

Về mặt này, Tàu điện ngầm Hồng Kông đã tích lũy được kinh nghiệm hàng đầu nhờ mô hình "đường sắt + bất động sản" trưởng thành, và đã thành công triển khai tại các thành phố nội địa như Thâm Quyến, Bắc Kinh, đương nhiên trở thành một trong những tiêu chuẩn tham khảo chính của Thành Đô.

Tuy nhiên, xét từ nguyên nhân sâu xa hơn, năm 2016 là thời kỳ tăng tốc mở rộng ra bên ngoài của Tàu điện ngầm Hồng Kông. Cùng tháng 12 năm đó, Công ty Tàu điện ngầm Hồng Kông đã ký thỏa thuận hợp tác chiến lược với Tổng công ty Đường sắt Trung Quốc, cùng tìm kiếm cơ hội hợp tác tại Trung Quốc và thị trường toàn cầu. Theo thỏa thuận, hai bên đồng ý thiết lập quan hệ đối tác chiến lược, cùng thúc đẩy trao đổi và hợp tác đa lĩnh vực, đa cấp độ, tập trung vào xây dựng, vận hành các dự án đường sắt cao tốc trong và ngoài nước và phát triển bất động sản tổng hợp tương ứng, cũng như đào tạo nhân viên đường sắt chuyên nghiệp.

Theo quan điểm bên ngoài, điều này cũng có nghĩa là hoạt động kinh doanh nội địa của Tàu điện ngầm Hồng Kông đã bước vào giai đoạn mới. Vào thời điểm này, Trung Quốc nội địa đang bước vào nửa sau của quá trình đô thị hóa, nhu cầu nâng cao chất lượng quản lý đường sắt đô thị cấp thiết hơn bao giờ hết, và nhu cầu phát triển của hai bên trùng khớp với nhau.

Phạm vi kinh doanh liên tục mở rộng

Theo thông tin công khai, Thành Đô đã thành lập Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô vào năm 2004, chịu trách nhiệm quy hoạch, xây dựng và vận hành đường sắt đô thị Thành Đô, sau đó cũng do công ty này phụ trách phát triển tổng hợp TOD và quản lý tài nguyên dọc theo tuyến đường sắt.

Trong hơn mười năm phát triển, mạng lưới đường sắt đô thị của Thành Đô đã có quy mô cơ bản, nhưng làm thế nào để giải quyết tốt vấn đề quản lý tài nguyên dọc theo tuyến đã trở thành một vấn đề mới đối với Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô.

Cũng chính vào năm 2016, Hồng Kông và Thành Đô đã đạt được sự đồng thuận hợp tác trong các lĩnh vực như đường sắt đô thị. Vào tháng 8 năm 2017, Chính quyền tỉnh Tứ Xuyên dẫn đầu đoàn đến thăm Hồng Kông, thúc đẩy hơn nữa ý tưởng hợp tác thành hiện thực. Trong chuyến thăm, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô và Công ty TNHH Đường sắt Hồng Kông đã ký thỏa thuận hợp tác chiến lược toàn diện.

Theo báo cáo tin tức thời đó, "Công ty Tàu điện ngầm Hồng Kông có kinh nghiệm phong phú trong quản lý vận hành đường sắt và phát triển tổng hợp, Tứ Xuyên có nhu cầu rất lớn về phát triển đường sắt đô thị, năng lực thiết kế và sản xuất liên quan rất mạnh, sự kết hợp mạnh mẽ này khiến tương lai đầy hứa hẹn."

Đáng chú ý, cùng lúc thiết lập quan hệ hợp tác với bên ngoài, Thành Đô cũng đã triển khai hệ thống hóa phát triển TOD từ thiết kế cấp cao. Vào tháng 11 năm 2017, "Ý kiến thực hiện của Chính quyền nhân dân Thành Đô về phát triển tổng hợp các nhà ga đường sắt đô thị" đã chính thức được ban hành...

Thông qua phát triển tổng hợp TOD để xây dựng các kênh huy động vốn bền vững, phản hồi cho việc xây dựng và vận hành đường sắt đô thị, là mô hình thành công đã được thực hiện tại các thành phố như Tokyo, Hồng Kông, và Thành Đô cũng có ý định đi theo con đường này, bước vào giai đoạn quan trọng mà đường sắt đô thị dẫn dắt sự phát triển đô thị.

Vào tháng 3 năm sau, tiền thân của Công ty TNHH Đầu tư Đô thị Đường sắt Thành Đô - Công ty TNHH Địa ốc Đường sắt Thành Đô đã hoàn thành đăng ký thương mại. Hai tháng sau, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô và Công ty Tàu điện ngầm Hồng Kông đã ký tiếp biên bản ghi nhớ hợp tác về dự án TOD, hợp tác thảo luận về tính khả thi của phát triển tổng hợp bất động sản trên cao dọc theo các tuyến đường sắt đô thị Thành Đô, cùng thúc đẩy sự phát triển của các dự án TOD.

Hàng loạt động thái dày đặc này đánh dấu việc phát triển TOD chính thức được đưa vào sứ mệnh cốt lõi của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô. Vào tháng 11, "Quy tắc thực hiện chi tiết về phát triển tổng hợp các nhà ga đường sắt đô thị Thành Đô" đã chính thức được ban hành, xác định 105 điểm TOD phát triển tổng hợp và 75 cơ sở đầu máy phát triển tổng hợp do Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô làm chủ thể thực hiện, cung cấp sự bảo đảm vững chắc cho công trình hệ thống này.

Vào ngày 1 tháng 3 năm 2019, dự án TOD thí điểm đầu tiên của Thành Đô, Lục Tiêu TOD, đã chính thức khởi công xây dựng. Tính đến tháng 6 năm nay, Thành Đô đã khởi động triển khai 24 dự án TOD, và Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô đều tham gia. Rõ ràng đã trở thành lực lượng chủ chốt không thể thiếu trong quá trình phát triển các dự án TOD.

Trong những năm qua, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô đã liên tục thiết lập quan hệ hợp tác với nhiều nền tảng bên ngoài, bao gồm Nikken Sekkei, Vanke Property, China Resources Vientiane Life, v.v., bao phủ nhiều lĩnh vực như thiết kế dự án TOD, dịch vụ bất động sản, quản lý thương mại.

Gần đây nhất, vào tháng 4 năm nay, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô và Tập đoàn InCity đã chính thức đạt được hợp tác, sẽ xây dựng một khu thương mại với khái niệm cốt lõi là "Cuộc sống nhanh nhẹn, Tận hưởng thời gian thư thái" tại dự án TOD Long Đàm Tự.

Được biết, Long Đàm Tự TOD là TOD hai ga đầu tiên của Thành Đô, với các ga Quế Lâm và Quế Long Lộ thuộc tuyến tàu điện ngầm số 8 làm cốt lõi, quy hoạch xây dựng bao gồm bảy cảnh quan tổng hợp như nhà ở, thương mại, giáo dục, tích hợp hiệu quả các tài nguyên như công viên, trung tâm thương mại trong khu vực vào bán kính sinh hoạt nửa giờ của đường sắt đô thị, thúc đẩy sự phát triển liên kết tổng thể của khu vực.

Khu thương mại chủ đề do hai bên hợp tác phát triển lần này nằm tại ga Quế Long Lộ, là tiện ích thương mại cốt lõi của Long Đàm Tự TOD. Dự án có tổng thể tích khoảng 48.000 mét vuông, tạo thành một khu thương mại mở ba tầng bao gồm bốn cụm thương mại.

Trên thực tế, việc giới thiệu các nhà vận hành chuyên nghiệp bên ngoài là mô hình chính của phát triển thương mại TOD của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô. Trong khi tự sở hữu bất động sản, họ giao phần vận hành thương mại cho các chủ thể thị trường có kinh nghiệm trưởng thành như InCity, China Resources Vientiane Life, Longfor, v.v. Điều này vừa tránh được điểm yếu về kinh nghiệm trong lĩnh vực vận hành thương mại, vừa có thể tận dụng sức hút thương hiệu và khả năng vận hành tinh tế của các công ty hàng đầu, đảm bảo giá trị của các tiện ích thương mại TOD được giải phóng.

Nhưng đồng thời, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô cũng đang có những thay đổi.

Vào ngày 30 tháng 5 năm 2024, Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô đã tổ chức buổi ra mắt thương hiệu nhà ở cho thuê bảo đảm TOD "Úc Kiến", đánh dấu dự án nhà ở cho thuê bảo đảm TOD đầu tiên của Thành Đô chính thức đi vào hoạt động.

Dự án có tên đầy đủ là "Đường sắt đô thị·Úc Kiến Song Phượng Kiều cửa hàng 1", cung cấp 1.431 căn (phòng), là một phần của dự án TOD Song Phượng Kiều. Cùng với dự án này, vào năm 2021 cũng đã khởi động đồng thời 9 dự án nhà ở cho thuê bảo đảm như Mã Xưởng Bá TOD, Hạnh Phúc Kiều TOD, Tam Xá TOD, Tử Đồng Cung TOD, Song Lưu Tây TOD, Trung Hoàn TOD, v.v., tích lũy được 10.000 căn nhà.

Từ quy hoạch, xây dựng và vận hành đường sắt đô thị ban đầu, đến phát triển tổng hợp TOD và quản lý tài nguyên dọc theo tuyến đường sắt, cũng như quản lý vận hành đô thị trong các lĩnh vực kinh doanh chi tiết hơn, phạm vi kinh doanh của Tập đoàn Đường sắt đô thị Thành Đô đang dần mở rộng.