Bạn đã từng thắc mắc tại sao nhiều người lại đầu tư vào REIT thay vì mua bất động sản trực tiếp chưa? Đó là vì REIT là cách tiếp cận thị trường bất động sản thông minh hơn nhiều mà không cần phải bỏ ra số tiền lớn.

REIT hay Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ tài sản huy động vốn từ các nhà đầu tư bằng cách bán đơn vị quỹ, sau đó dùng số tiền đó để quản lý các bất động sản khác nhau như nhà ở, đất đai, kho chứa hàng, khách sạn, trung tâm mua sắm hoặc thậm chí là mạng lưới truyền thông. Điều tốt của REIT là phần lớn các tài sản này có thể tạo ra thu nhập liên tục, dù là từ tiền thuê hay các nguồn thu khác, rồi sau đó phân phối lợi nhuận cho các nhà đầu tư dưới dạng cổ tức. Vì vậy, lợi nhuận từ REIT thường khá ổn định và dễ dự đoán.

Thực ra, REIT đã xuất hiện trên thị trường chứng khoán Thái Lan từ năm 2018 rồi, nhưng vẫn còn nhiều người chưa biết hoặc còn do dự khi đầu tư. Có thời điểm REIT mang lại lợi nhuận rất cao, nhưng cũng có lúc không như mong đợi. Điều này xuất phát từ nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của chúng.

Nếu nói về các loại REIT, đó là các công cụ có nhiều dạng khác nhau, tùy thuộc vào quyền sở hữu. Có dạng Freehold là sở hữu trực tiếp bất động sản, và dạng Leasehold chỉ có quyền thuê. Sự khác biệt là Freehold có thể tăng giá trị theo thời gian phát triển, còn Leasehold thì giá trị sẽ giảm dần theo thời gian vì khi hợp đồng thuê kết thúc, không còn thu nhập nữa.

Một cách phân loại khác của REIT dựa theo loại hình kinh doanh bất động sản, gồm có Retail REIT đầu tư vào trung tâm mua sắm và outlet, Residential REIT dành cho nhà ở, Healthcare REIT cho bệnh viện và trung tâm y tế, Office REIT cho tòa nhà văn phòng, và Infrastructure REIT cho mạng lưới truyền thông và đường ống năng lượng. Mỗi loại có các yếu tố và rủi ro riêng biệt.

Giá trị của REIT đến từ hai phần chính là giá trị của các bất động sản mà REIT sở hữu và dòng tiền dự kiến trong tương lai. Giá trị bất động sản có thể thay đổi do nền kinh tế, hạ tầng công cộng và các dự án đầu tư xây dựng. Trong khi đó, dòng tiền phụ thuộc vào tình hình kinh tế và ngành liên quan. Ví dụ, nếu nền kinh tế tốt, lượng thuê văn phòng tăng, Office REIT sẽ có thu nhập cao hơn. Ngược lại, nếu du lịch giảm, các REIT khách sạn sẽ có thu nhập thấp hơn.

Lợi ích của việc đầu tư vào REIT rất nhiều, như thứ nhất là tính thanh khoản cao, dễ mua bán trên thị trường SET. Thứ hai, giúp đa dạng hóa rủi ro trong danh mục đầu tư, cung cấp lựa chọn bất động sản mà không cần bỏ ra số tiền lớn. Thứ ba, có tính minh bạch và được quản lý bởi các cơ quan có thẩm quyền. Cuối cùng, có thể tạo ra dòng tiền đều đặn từ cổ tức.

Tuy nhiên, cũng có những điểm bất lợi cần lưu ý. Thứ nhất, cổ tức từ REIT phải chịu thuế 10% hoặc có thể dùng để giảm thuế. Thứ hai, REIT nhạy cảm với lãi suất, khi lãi suất tăng, nhà đầu tư có thể chuyển sang các khoản đầu tư khác, làm giá trị REIT giảm.

Trên thị trường Thái Lan, có nhiều loại REIT để lựa chọn, như CPNREIT – REIT dạng Leasehold đầu tư vào trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng và khách sạn, có tỷ suất cổ tức khoảng 8.35% mỗi năm. IMPACT – REIT dạng Freehold tại Impact Muang Thong, tỷ lệ cổ tức khoảng 4.69%. WHART – kết hợp Freehold và Leasehold, đầu tư kho chứa hàng, tỷ lệ cổ tức khoảng 7.63%. Và JASIF – Quỹ hạ tầng đầu tư vào cáp quang, tỷ lệ cổ tức lên tới 13.73%.

Tổng kết lại, REIT là lựa chọn tốt cho những ai muốn tạo dòng tiền nhiều hơn lãi gửi tiết kiệm, thông qua đầu tư vào bất động sản để nhận cổ tức. Tuy nhiên, cần hiểu rõ các điểm mạnh, điểm yếu và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để đầu tư phù hợp với mục tiêu và tình hình tài chính của bản thân.