Những gì tôi nhận thấy khi quan sát thị trường tài sản thực thế giới của Mỹ là quy mô của những biến đổi mang tính cấu trúc đã diễn ra trong vài năm gần đây. Ranh giới giữa tài chính truyền thống và chuỗi khối đang trở nên mờ nhạt nhanh chóng, và chính định nghĩa về rwa (tài sản thế giới thực) cũng đang được cập nhật hàng tháng.

Trước tiên, để hình dung toàn cảnh, rwa đề cập đến cơ chế token hóa các tài sản thế giới thực (bất động sản, trái phiếu, khoản phải thu, cổ phiếu không niêm yết, v.v.) và cho phép phân chia, lưu thông trên chuỗi. Đến năm 2026, thị trường này đã vượt qua giai đoạn thử nghiệm đơn thuần, bước vào giai đoạn các nhà đầu tư tổ chức tham gia chính thức.

Ví dụ tiêu biểu nhất là các công ty như Ondo. Các sản phẩm token hóa dựa trên trái phiếu chính phủ Mỹ đã đạt quy mô 2,3 tỷ USD, chiếm hơn 18% thị trường. Lợi suất 4,6% đến 5,4% hàng năm cao hơn các quỹ tiền tệ truyền thống, và hơn hết, cơ chế phát hành và hoàn trả 24/7 365 ngày đã thay đổi căn bản tính thanh khoản. Đây không chỉ là cuộc cạnh tranh lợi suất, mà còn là sự định nghĩa lại hiệu quả vốn.

Trong lĩnh vực bất động sản, RealT là ví dụ thú vị. Lấy ví dụ các bất động sản cho thuê ở Detroit, với khả năng đầu tư nhỏ từ 50 USD, và thu nhập cho thuê tự động phân phối hàng tuần bằng USDC. Trước đây, để đầu tư vào bất động sản cần hàng triệu USD, thì nay nhờ phân chia qua blockchain, việc tiếp cận đã dễ dàng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức. Quản lý vận hành ngoài chuỗi vẫn do con người quyết định, nên tranh chấp thuê nhà hay vấn đề thuế vẫn xảy ra.

Trong lĩnh vực tài chính chuỗi cung ứng, cách tiếp cận của Centrifuge mang tính đột phá. Các khoản phải thu của doanh nghiệp nhỏ và vừa được đóng gói thành NFT, và phân tầng rủi ro (tranche cao cấp và thấp cấp) để thu hút các nguồn vốn có mức chấp nhận rủi ro khác nhau. Thêm vào đó, hợp tác với MakerDAO giúp các tài sản này trở thành tài sản thế chấp cho DAI, và kết nối với các pool thanh khoản chuỗi toàn cầu. Thực tế, nền tảng như New Silver đã huy động hơn 50 triệu USD cho các khoản vay cải tạo nhà ở, với tỷ lệ vỡ nợ thấp từ 0 đến 2%.

Về cổ phiếu chưa niêm yết trước IPO, các nền tảng như Securitize, Arca Labs, Republic đang triển khai các phương pháp tiếp cận khác nhau. Trong khung pháp lý của Mỹ (Reg D, Reg A+, Reg CF), việc dần dần mở khóa tính thanh khoản là chìa khóa. Thông thường, sau 12 tháng khóa, các giao dịch sẽ bắt đầu diễn ra trong hệ thống phù hợp quy định. Tỷ suất nội bộ của nhà đầu tư dao động từ 12% đến 25%, nhưng cần lưu ý rằng thời gian giữ dài từ 3 đến 7 năm.

Rwa về bản chất là cố gắng tái cấu trúc chức năng trung gian tín dụng trong tài chính truyền thống trên chuỗi. Tuy nhiên, đây không phải là tự do hóa hoàn toàn, mà còn là một mặt của việc tăng cường quy định bằng công nghệ. Các chứng minh về tài sản, giám sát theo thời gian thực, cơ chế thanh toán tự động — những điều mà tài chính truyền thống khó có thể thực hiện — đều đã trở thành hiện thực.

Tuy nhiên, vẫn còn những thách thức rõ ràng. Chi phí tuân thủ và công bố thông tin vẫn còn cao, vấn đề lưu ký xuyên biên giới chưa được giải quyết triệt để. Rủi ro peg của stablecoin cũng không thể bỏ qua. Đặc biệt, trong môi trường quy định của Mỹ, khả năng tự do giải phóng thanh khoản vẫn còn hạn chế.

Điều thú vị là, trong khi Mỹ là quốc gia tiên phong về công nghệ, thì các trung tâm tài chính quốc tế như Hong Kong có thể đảm nhận vai trò của bước tiếp theo. Các vấn đề như lưu thông rwa xuyên biên giới, tiếp cận toàn cầu của các nhà đầu tư tổ chức, và nhận thức pháp lý lẫn nhau đang thúc đẩy việc hình thành các khung khổ mới.

Câu hỏi rwa là gì đã không còn chỉ là một định nghĩa kỹ thuật, mà còn là quá trình tái cấu trúc toàn bộ hệ thống tài chính. Đến năm 2026, thị trường này vẫn còn trong giai đoạn sơ khai, nhưng dựa trên tốc độ tham gia của các nhà đầu tư tổ chức, khả năng thị trường mở rộng gấp nhiều lần trong 3-5 năm tới là rất khả thi. Điều quan trọng là, chúng ta không chỉ theo đuổi lợi suất, mà còn phải cân bằng giữa hiệu quả vốn và tuân thủ quy định — một vấn đề mang tính chiều sâu hơn.