Mua nhà không cho thuê, hoặc là tiêu dùng hoặc là cờ bạc

Trong phần bình luận của bài viết về tỷ lệ thuê mua, tôi nhận thấy nhiều người vẫn chưa hiểu rõ, vẫn nhìn nhận nhà đất theo cách cũ, nên tôi sẽ giải thích rõ hơn.

Cách sử dụng đúng đắn của nhà chỉ có hai loại, hai loại, hai loại! Một là tiêu dùng, tức là ở để tự sử dụng, tính toán chi phí sử dụng hàng năm, giống như xe cộ, càng lớn thì đội mũ càng to, theo mức hao mòn 1%～2% mỗi năm, hao mòn bao nhiêu thì mua nhà có tổng giá trị bấy nhiêu phù hợp với khả năng.

Còn một loại nữa là đầu tư, đầu tư là phải cho thuê, nếu không cho thuê, chỉ giữ để chờ tăng giá thì có thể không gọi là đầu tư nữa, mà là cờ bạc, và là một dạng cờ bạc khá tệ vì kỳ vọng lớn nhất có xác suất âm — nhà đất sẽ chắc chắn xuống cấp, còn cổ phiếu, vàng, Bitcoin hay các thứ không tạo ra dòng tiền, cũng chỉ dựa vào người mua sau trả giá cao hơn, nhưng ít nhất bản chất của chúng không chắc chắn xuống cấp. Không nói đến vài chục năm sau, dù giá nhà mới cùng vị trí có vẻ không thay đổi hoặc tăng, thì nhà cũ chỉ có thể bán với giá thấp hơn nhiều, nó giống như cá hoặc trái cây dễ hỏng, rất khó dùng làm tài sản chống lạm phát dài hạn.

Dĩ nhiên cũng có người nói rằng, trung tâm thành phố luôn là nơi ít đi, dù nhà cũ, trung tâm vẫn có giới hạn. Nhưng điều này cũng tốt, dù là chu kỳ tăng giá hơn 20 năm trước, ngoài một số thời kỳ “địa lý và người dân không phù hợp” thì còn lại đều chỉ là cờ bạc — nhà đất đã sớm nên giảm giá, không thể tăng cao như vậy, hoàn toàn lệch khỏi thực tế giàu nghèo của Trung Quốc, nó chỉ là một thị trường méo mó, không hoàn thiện, cộng thêm quyết tâm của chính phủ giữ giá, tạo ra một đợt tăng giá nhân tạo — nhưng bạn không thể biết trước chính phủ sẽ không cho điều chỉnh giảm mà cố giữ giá. Vì vậy, trừ những người kiếm tiền trong giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, ngoài các yếu tố có khả năng, những người phát tài bằng cách vay nợ trong các năm khác, cuối cùng đều giống như chơi hợp đồng đòn bẩy cao trong Bitcoin, cuối cùng thắng lợi đều là do may mắn. Hiện nay còn có người lấy năm 2016 để nói, rằng các bạn không mua nhà đừng hối tiếc, nhìn lại bài học của năm 2015, 2016 — đây hoàn toàn coi thắng cược nhỏ như là năng lực đầu tư của mình.

Còn về trung tâm thành phố, tại sao nhà ngày càng cũ vẫn bán được giá cao? Không phải mọi người thích sống nhà cũ, mà là vì luôn có thể cược vào việc giải tỏa, sau khi giải tỏa nhà sẽ mới, còn có thể mở rộng diện tích, hưởng lợi, nên mọi người quen không giảm giá cho nhà cũ (thậm chí còn tăng giá cho nhà trung tâm cũ đặc biệt), và trung tâm chỉ là không di chuyển thôi, đó là may mắn. Nhưng thực tế, kỳ vọng giải tỏa chính là cờ bạc, hoàn toàn không phải đầu tư, sau khi quá trình xây dựng lớn kết thúc, nhà cũ sẽ không còn giá trị, dù ở trung tâm thành phố nào cũng vậy. Trong hơn 20 năm qua, đa số thành phố đều đã trải qua di chuyển và phân tán trung tâm, gọi là “vị trí trung tâm” chỉ là cược vào việc trong 10 hoặc 20 năm tới hoặc trước khi bán sẽ không thay đổi.

Vì vậy, thứ gọi là nhà đất, chỉ có thể gọi là “đầu tư hợp lý hợp tình” khi cho thuê, và lợi nhuận cho thuê phải lớn hơn chi phí duy trì nhà cộng với khấu hao hàng năm, nếu mua bằng vay, cộng thêm lãi vay phân bổ vào chi phí hàng năm — chỉ cần đủ trang trải, còn lớn hơn lãi suất không rủi ro, thì đó là đầu tư sinh lời, còn không thì là thất bại.

Về giá trị thị trường của nhà sau khi trừ khấu hao, liệu sẽ tăng hay giảm trong tương lai, đều là may rủi. Ngoài khả năng dùng kinh nghiệm và nhận thức để đánh giá chu kỳ giá hiện tại, và chu kỳ kinh tế chung, còn có chính sách thay đổi thế nào, khu vực của bạn có thịnh vượng không, hạ tầng có di chuyển không, thành phố còn đón nhận dân cư hay không, ngành công nghiệp có thể duy trì, v.v., tất cả đều là các biến số bạn không thể dự đoán trước, không liên quan nhiều đến “tầm nhìn” của bạn.

Nhiều người nghĩ rằng mình đang làm “đầu tư” vào bất động sản, thực ra chỉ đang chơi cờ bạc, trừ khi bạn chỉ phân bổ một phần nhỏ tài sản vào bất động sản để phân tán rủi ro, tăng tính bền vững của danh mục đầu tư — hầu như không có người giàu nào mà phần lớn tài sản nằm trong bất động sản.

Vậy làm thế nào để phân biệt đầu tư và cờ bạc? Danh mục đầu tư của bạn ít nhất phải có một nguyên lý nền tảng, đảm bảo nó luôn đi lên, không bị ảnh hưởng bởi các biến số khác, tức là dù các biến số khác có diễn biến không như bạn mong muốn, vận may của bạn cực xấu, thì tối đa cũng chỉ kéo dài thời gian thu lợi, chứ không gây thua lỗ, đó mới gọi là đầu tư, còn tất cả đều là cờ bạc.