Gần đây tôi đã xem một bộ dữ liệu về giá nhà đất ở Việt Nam, khá đáng chú ý. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập ở Hà Nội đã tăng vọt lên 27,7 lần, mức cao nhất kể từ năm 2016-2017, và vẫn tiếp tục tăng.

Thành thật mà nói, con số này thực sự khiến người ta hơi lo lắng. Khả năng chi trả của người mua nhà rõ ràng đang giảm xuống, nhưng giá nhà lại không ngừng tăng. Logic đằng sau đó cũng rất rõ ràng - nguồn cung ở trung tâm thành phố và các khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh luôn rất căng thẳng, cộng thêm dòng vốn sau giai đoạn thắt chặt từ 2022-2023 đã chảy trở lại vào bất động sản, đặc biệt là các tài sản căn hộ rõ ràng về quyền sở hữu trở thành lựa chọn ưa thích của các gia đình. Chi phí đất đai, xây dựng, vay vốn đều đang tăng, giá nhà mới ngày càng cao, thị trường thứ cấp cũng theo đó mà tăng theo.

Ở đây có một so sánh rất thú vị. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập của Việt Nam và Trung Quốc trông có vẻ gần như nhau, đều khoảng 27-28 lần, nhưng cấu trúc thị trường hoàn toàn khác nhau. Trung Quốc bắt đầu giảm dân số từ năm 2022, tồn kho nhà ở rất lớn, mỗi năm hoàn thành khoảng 4 triệu căn, bản chất của khủng hoảng là dư cung và đòn bẩy cao. Còn Việt Nam thì sao? Dân số vẫn đang tăng, tỷ lệ đô thị hóa mới chỉ 45%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc là 65-67%, điều này có nghĩa là nhu cầu nhà ở thực tế còn rất lớn. Mỗi năm hoàn thành khoảng 100.000 căn, nhưng thiếu hụt khoảng 300.000 căn, chủ yếu là nhà ở phổ thông và nhà ở xã hội.

Vì vậy, rủi ro của thị trường nhà đất Việt Nam khác với Trung Quốc. Trong ngắn hạn, việc tỷ lệ giá nhà so với thu nhập tăng nhanh thực sự mang lại những lo ngại - khó mua nhà hơn, lợi suất cho thuê giảm, sự phân hóa giữa các dự án và khu vực cũng ngày càng rõ nét. Tuy nhiên, môi trường tín dụng hiện tại còn thận trọng hơn nhiều so với 2016-2017, khung pháp lý cũng chặt chẽ hơn, điều này cho thấy rủi ro chủ yếu mang tính cấu trúc, cục bộ, chứ không phải bong bóng toàn thị trường.

Đối với người mua nhà để ở, thực sự việc mua nhà bây giờ đã khó hơn, nhưng các dự án nhà ở xã hội và quy hoạch di dời dân ra vùng ven có thể phần nào giảm bớt áp lực. Đối với nhà đầu tư, cần cẩn trọng hơn - dòng tiền của bất động sản đang thay đổi, kỳ vọng về tăng giá vốn cũng giảm mạnh, không thể dựa vào logic cũ để tính toán lợi nhuận nữa.

Thị trường nhà đất Việt Nam đã bước vào chu kỳ định giá cao hơn sau giai đoạn tích lũy. Mặc dù chỉ số HPR gần mức trước khủng hoảng của Trung Quốc, nhưng hiện tại Việt Nam chưa đủ điều kiện cấu trúc để dẫn đến bong bóng vỡ, điều quan trọng vẫn là sự khác biệt rõ ràng về cung cầu và cấu trúc dân số. Trong ngắn hạn, có thể sẽ không xuất hiện các điều chỉnh lớn như Trung Quốc, nhưng cần theo dõi chặt chẽ.