Gần đây tôi đã tìm hiểu về đầu tư bất động sản và nhận ra nhiều người thực sự không hiểu rõ các yêu cầu để mua nhà dưới cấu trúc LLC. Nó phức tạp hơn nhiều so với chỉ thành lập thực thể và đưa ra đề nghị.

Vì vậy, đây là những gì tôi đã học được. Điểm hấp dẫn chính rõ ràng là - bảo vệ trách nhiệm pháp lý. Nếu có chuyện gì xảy ra với một bất động sản cho thuê và người thuê kiện, họ sẽ nhắm vào LLC, không phải bạn cá nhân. Sự phân chia đó là rất lớn. Thêm vào đó là cấu trúc thuế truyền qua, nơi bạn chỉ phải trả thuế trên phần lợi nhuận phân bổ của mình thay vì LLC bị đánh thuế hai lần.

Nhưng đây là phần phức tạp. Hầu hết các nhà cho vay thế chấp trực tiếp sẽ không tài trợ cho các khoản mua bằng LLC. Fannie Mae, Freddie Mac, khoản vay FHA - không cái nào phù hợp với thực thể. Bạn chủ yếu phải xem xét các khoản vay thương mại hoặc tài chính tư nhân, điều này có nghĩa là lãi suất cao hơn và thời hạn ngắn hơn. Đó là một chi phí thực sự cần tính đến.

Việc thiết lập cũng không rẻ. Bạn phải trả phí nhà nước để thành lập LLC, sau đó là chi phí duy trì hàng năm khoảng 50-100 đô la tùy theo tiểu bang của bạn. Và đó là trước khi bạn đến việc mua bất động sản.

Cũng có chuyện về miễn thuế lợi nhuận vốn. Nếu bạn mua dưới dạng cá nhân, bạn có thể loại trừ lên đến $250k lợi nhuận khi bán nhà chính ($500k nếu đã kết hôn). Với LLC sở hữu, bạn mất lợi ích đó vì nó không thể là nơi cư trú của bạn. Các yêu cầu để mua nhà dưới LLC về cơ bản buộc nó phải là bất động sản đầu tư thuần túy.

Một hướng đi khác mà một số người chọn là mua nhà cá nhân trước, rồi chuyển nhượng sang LLC sau. Nghe có vẻ khéo léo nhưng cẩn thận - thuế chuyển nhượng quyền sở hữu có thể ảnh hưởng đến bạn, và nếu khoản vay của bạn có điều khoản yêu cầu thanh toán toàn bộ ngay lập tức, ngân hàng có thể yêu cầu thanh toán đầy đủ ngay lập tức. Đó là một điểm mấu chốt mà nhiều người bỏ qua.

Khía cạnh về quyền riêng tư là hợp lý. Tên của bạn sẽ không xuất hiện trên hồ sơ công khai, điều này quan trọng nếu bạn đang xây dựng danh mục bất động sản và muốn giữ nó kín đáo. Và về mặt cấu trúc, LLC mang lại sự linh hoạt để hợp tác với các đối tác hoặc mở rộng hoạt động mà không gây rối loạn.

Tóm lại: Đầu tư bất động sản qua LLC phù hợp với các nhà đầu tư nghiêm túc có nhiều bất động sản và mối quan tâm về trách nhiệm pháp lý. Nhưng nếu bạn chỉ mua một bất động sản đầu tư, chi phí và các rắc rối về tài chính có thể vượt quá lợi ích. Chắc chắn nên tham khảo ý kiến của một kế toán trước khi quyết định - các tác động thuế thay đổi rất nhiều tùy theo cách bạn cấu trúc.