Vì vậy, tôi đã nghiên cứu về thuế bất động sản cho thuê gần đây, và một điều luôn xuất hiện là khấu hao. Điều mà hầu hết mọi người không nhận ra là: mặc dù nhà cho thuê của bạn có thể thực sự tăng giá trị trên thị trường, IRS cho phép bạn trừ khấu hao trên tờ khai thuế của mình. Đó là một trong những đặc điểm kỳ quặc của luật thuế có thể giảm đáng kể thu nhập chịu thuế của bạn nếu bạn biết cách sử dụng nó.

Ý tưởng cơ bản rất đơn giản. Nhà cho thuê của bạn mất giá theo thời gian do hao mòn, lão hóa và sử dụng chung. IRS công nhận điều này và cho phép bạn trừ khoản lỗ đó khỏi thu nhập của mình. Nhưng có một cách tính cụ thể, và việc tính đúng rất quan trọng.

Đầu tiên, bạn cần xác định cơ sở chi phí của mình. Đó không chỉ là số tiền bạn đã trả cho bất động sản. Bạn cộng thêm các chi phí đóng cửa, phí pháp lý, thuế chuyển nhượng và bất kỳ cải tiến nào bạn đã thực hiện trước khi bất động sản sẵn sàng cho thuê. Tuy nhiên, phần quan trọng là: bạn loại trừ hoàn toàn giá trị đất. Đất không bị khấu hao theo IRS, vì vậy nó không có chỗ trong phép tính của bạn. Nếu bạn mua một bất động sản cho thuê với giá 300.000 đô la và giá trị đất là 50.000 đô la, cơ sở khấu hao của bạn sẽ là 250.000 đô la.

IRS yêu cầu các chủ nhà sử dụng hệ thống khấu hao theo phương pháp Tăng tốc sửa đổi, gọi là MACRS. Đối với bất động sản cho thuê dân cư, hệ thống này chia tuổi thọ hữu ích thành 27,5 năm. Vì vậy, bạn lấy số tiền 250.000 đô la và chia cho 27,5, điều này cho ra khoản khấu hao hàng năm khoảng 9.091 đô la. Đó là số tiền bạn có thể trừ khỏi thu nhập cho thuê của mình mỗi năm để tính thuế.

Một điều cần chú ý: khấu hao chỉ bắt đầu khi nhà cho thuê của bạn thực sự sẵn sàng tạo ra thu nhập. Nếu bạn hoàn thành sửa chữa và đưa bất động sản vào hoạt động cho thuê vào ngày 1 tháng 7, thì đó là thời điểm bắt đầu tính. Trong năm đầu tiên, bạn sẽ tính phần trăm khấu hao dựa trên số tháng bất động sản có trong dịch vụ. Ví dụ, trong trường hợp của chúng ta, bạn chỉ ghi nhận một nửa số tiền hàng năm, tức là 4.545 đô la, cho năm đầu tiên. Sau đó, trong 26,5 năm còn lại, bạn có thể ghi nhận đầy đủ 9.091 đô la.

Nếu bạn thực hiện các cải tiến cho nhà cho thuê sau này, những khoản đó sẽ được cộng vào cơ sở của bạn và khấu hao trong suốt tuổi thọ hữu ích còn lại. Đây là lý do việc ghi chép hồ sơ trở nên cực kỳ quan trọng. Bạn cần phân biệt rõ giữa bảo trì định kỳ và các cải tiến thực sự, vì chỉ có các cải tiến mới được cộng vào cơ sở khấu hao.

Bây giờ, điều mà nhiều người thường bỏ qua: khấu hao hồi tố. Khi bạn bán bất động sản cho thuê của mình, IRS muốn lấy lại khoản thuế bạn đã tiết kiệm được qua các khoản khấu hao. Bạn sẽ phải nộp thuế trên tất cả các khoản khấu hao bạn đã khai trong những năm qua, điều này có thể làm tăng đáng kể lợi nhuận chịu thuế của bạn. Đó là lý do tại sao việc hiểu rõ về khấu hao nhà ở từ đầu lại quan trọng đối với chiến lược đầu tư tổng thể của bạn.

Sau 27,5 năm, khi bất động sản của bạn đã được khấu hao hết, bạn không thể tiếp tục khai khấu hao nữa. Nhưng bất kỳ cải tiến nào bạn đã thêm trong thời gian đó có thể được khấu hao riêng biệt theo tuổi thọ hữu ích của chúng.

Điều cần ghi nhớ thực tế: nếu bạn sở hữu các bất động sản cho thuê, việc tính toán khấu hao là rất cần thiết. Nó không phức tạp sau khi bạn hiểu phương pháp MACRS, nhưng đòi hỏi độ chính xác cao. Hãy giữ hồ sơ chi tiết về giá mua, tất cả các chi phí liên quan đến việc mua bất động sản, các cải tiến đã thực hiện, và chính xác ngày bất động sản bắt đầu cho thuê. Việc tính toán khấu hao nhà đúng cách có thể cải thiện đáng kể lợi nhuận sau thuế của bạn từ khoản đầu tư cho thuê.