Chỉ mới nhận ra nhiều người đang bỏ lỡ cơ hội khi nói đến khấu hao cho bất động sản cho thuê. Như thể IRS thực sự trao cho bạn khoản khấu trừ thuế này, nhưng nhiều chủ nhà không tận dụng tối đa nó.

Vì vậy, đây là điều về khấu hao tài sản - nó về cơ bản là IRS thừa nhận rằng các tòa nhà sẽ xuống cấp theo thời gian. Dù bất động sản của bạn thực sự có thể tăng giá trị, luật thuế cho phép bạn trừ đi "mất giá trị" đó theo từng năm. Đây là một trong số ít các tình huống mà quy tắc thuế có lợi cho bạn.

Cách hoạt động của nó khá đơn giản khi bạn hiểu các nguyên tắc cơ bản. Bạn bắt đầu bằng cách xác định cơ sở chi phí của mình - đó là giá mua cộng với bất kỳ chi phí nào để chuẩn bị tài sản cho thuê (phí pháp lý, thuế chuyển nhượng, sửa chữa trước khi đưa ra thị trường). Đây là phần quan trọng: đất không bị khấu hao, vì vậy bạn phải tách riêng ra. Nếu bạn mua một bất động sản với giá $300k và đất trị giá 50.000 đô la, cơ sở khấu hao của bạn là 250.000 đô la.

Sau đó IRS có hệ thống gọi là MACRS (Hệ thống Khấu hao Chi phí Tăng tốc Điều chỉnh) để chuẩn hóa mọi thứ. Đối với nhà cho thuê dân cư, bạn phân bổ khoản $250k đó trong 27,5 năm. Vì vậy, bạn chia 250.000 đô la cho 27,5, điều này cho ra khoảng 9.091 đô la khấu hao hàng năm. Đó là số tiền thực sự giảm trừ khỏi thu nhập chịu thuế của bạn mỗi năm.

Một điều gây nhầm lẫn cho nhiều người: nếu bạn đưa tài sản vào sử dụng giữa năm, bạn sẽ tính tỷ lệ phần trăm. Vì vậy, nếu bạn sẵn sàng cho thuê vào ngày 1 tháng 7, bạn chỉ nhận được một nửa khoản khấu trừ trong năm đó - khoảng 4.545 đô la. Sau đó, trong 26,5 năm tiếp theo, bạn sẽ khai báo đầy đủ 9.091 đô la hàng năm.

Bây giờ, nếu bạn thực hiện cải tạo sau khi bắt đầu cho thuê, những khoản đó sẽ được cộng vào cơ sở của bạn và khấu hao riêng biệt. Giả sử bạn thực hiện một $20k cải tạo vào năm thứ 3 - khoản đó sẽ có lịch trình khấu hao riêng.

Điều thú vị là: khấu hao hồi tố. Khi bạn bán bất động sản cuối cùng, IRS muốn lấy lại một phần các lợi ích thuế bạn đã khai. Bạn sẽ phải trả thuế trên khoản khấu hao tích lũy với mức thuế cao hơn so với lợi nhuận vốn thông thường. Không phải là điều làm bạn bỏ cuộc, nhưng là điều cần xem xét trong chiến lược dài hạn của bạn.

Nhiều người cũng hỏi liệu bạn có thể tiếp tục khấu hao sau 27,5 năm không. Câu trả lời là không - khi đã khấu hao hết, bạn không còn khoản khấu trừ đó nữa. Nhưng bất kỳ cải tạo nào bạn thực hiện trong quá trình đó? Những khoản đó có tuổi thọ hữu ích riêng và có thể khấu hao riêng biệt.

Kết luận: hiểu về khấu hao cho bất động sản cho thuê là rất quan trọng để tối đa hóa lợi nhuận của bạn. Đó thực sự là tiền miễn phí từ luật thuế nếu bạn làm đúng. Ghi chép cẩn thận, theo dõi tất cả các cải tạo của bạn, và đừng bỏ lỡ các khoản khấu trừ hàng năm này. Nếu phần thuế trở nên phức tạp, nhất định hãy nói chuyện với người chuyên về bất động sản cho thuê - đó là khoản đầu tư xứng đáng để tối ưu hóa.