Vừa có một người bạn hỏi tôi ai là người cấp quyền trong giao dịch bất động sản của họ, và nhận ra nhiều người thực sự chưa nắm rõ các kiến thức cơ bản về cách chuyển nhượng bất động sản hoạt động như thế nào. Nên tôi nghĩ sẽ giải thích rõ hơn.

Cơ bản, khi bạn mua hoặc bán bất động sản, có hai bên chính. Người cấp quyền là người hoặc tổ chức chuyển giao bất động sản—họ là người có quyền sở hữu và bắt đầu quá trình chuyển nhượng. Người nhận quyền? Đó là người nhận lại bất động sản. Nghe có vẻ đơn giản, nhưng các chi tiết pháp lý lại rất quan trọng.

Vậy người cấp quyền chính xác là ai? Trong hầu hết các trường hợp, đó là chủ sở hữu hiện tại—có thể là cá nhân bán nhà của họ, một công ty bán bất động sản thương mại, hoặc thậm chí là một cơ quan chính phủ chuyển giao đất công. Nhiệm vụ chính của người cấp quyền là đảm bảo rằng quyền sở hữu là hợp lệ và rõ ràng. Họ cần đảm bảo không có thế chấp, yêu cầu pháp lý hoặc các vấn đề pháp lý khác đè nặng trên bất động sản có thể gây rắc rối cho người mua sau này. Đó là lý do tại sao loại giấy chứng nhận quyền sở hữu (loại deed) lại quan trọng đến vậy.

Có bốn loại giấy chứng nhận quyền sở hữu chính, và mỗi loại bảo vệ người mua theo cách khác nhau. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm chung (general warranty deed) là tiêu chuẩn cao nhất—người cấp quyền gần như cam kết rằng quyền sở hữu rõ ràng và họ có đầy đủ quyền để bán. Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm đặc biệt (special warranty deed) thì hạn chế hơn, chỉ bảo vệ trong khoảng thời gian người cấp quyền thực sự sở hữu bất động sản. Tiếp theo là giấy từ bỏ quyền đòi lại (quitclaim deed), gần như không có bảo vệ nào—người cấp quyền chỉ chuyển giao phần quyền họ có, không hứa hẹn gì cả. Và các loại giấy bán và bán kèm (bargain and sale deeds) nằm ở giữa, thường xuất hiện trong các vụ đấu giá hoặc bán qua thuế.

Ngược lại, người nhận quyền (người mua) cần hiểu rõ chính xác những gì họ nhận được. Nếu bạn là người nhận quyền qua giấy bảo đảm chung, bạn đang ở vị trí pháp lý khá vững chắc. Nhưng nếu là giấy từ bỏ quyền đòi lại? Bạn cần phải cẩn thận, tìm hiểu kỹ và đảm bảo không có yêu cầu hoặc thế chấp nào tồn tại mà bạn sẽ phải xử lý sau này.

Lý do để hiểu rõ ai là người cấp quyền và trách nhiệm của họ là khá đơn giản—nó ảnh hưởng đến mức độ bảo vệ của bạn với tư cách người mua. Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào, hãy biết rõ loại giấy chứng nhận quyền sở hữu bạn nhận được và điều đó có ý nghĩa gì đối với quyền sở hữu của bạn. Và thật lòng mà nói, nếu đó là một giao dịch lớn, việc nhờ ai đó xem xét lại giấy tờ là rất đáng giá. Chuyển nhượng bất động sản có đủ các phức tạp pháp lý để làm đúng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được rắc rối về sau.