Đang nghĩ về điều này gần đây — mọi người đều mê mẩn Nvidia và Palantir khi nói về lợi nhuận AI, nhưng có một phân khúc thị trường âm thầm kiếm tiền và bay dưới radar.

Các REIT trung tâm dữ liệu. Cụ thể là Digital Realty Trust (DLR).

Điều này: tất cả các ứng dụng AI mà mọi người đang phấn khích? Chúng cần nơi để sinh sống. Máy chủ, hạ tầng, toàn bộ phần backend — đó là nơi Digital Realty tham gia. Họ vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu trên hơn 50 khu vực đô thị, và danh sách khách hàng của họ đọc như một danh sách những ai nổi bật: IBM, Oracle, Meta, cùng nửa số Fortune 500.

Điều làm cho điều này thú vị từ góc độ AI trong bất động sản là cách mô hình kinh doanh hoạt động. Đó là REIT cho thuê ba bên, nghĩa là người thuê xử lý bảo trì và thuế trong khi Digital Realty thu về thu nhập cho thuê ổn định. Từ 2020 đến 2024, FFO cốt lõi trên mỗi cổ phiếu của họ tăng từ 6,22 đô la lên 6,72 đô la — khiêm tốn nhưng đều đặn. Cho năm 2025, họ dự báo tăng trưởng 9-10% lên 7,32-7,38 đô la mỗi cổ phiếu. Điều này thoải mái trang trải cổ tức 4,88 đô la của họ (tỷ suất khoảng 2,9%).

Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức trung bình 80-85%, với kỳ vọng tăng lên 83,9%-84,9% vào năm tới. Và đây là điều thu hút sự chú ý của tôi: họ đang tích cực cắt giảm danh mục đầu tư, loại bỏ các trung tâm dữ liệu cũ "không cốt lõi" trong khi mở rộng các hoạt động siêu quy mô tăng trưởng cao. Đó chính là chiến lược AI trong bất động sản — nâng cấp hạ tầng đặc biệt cho các tải trọng AI hiện đại.

Về định giá, với giá 165 đô la mỗi cổ, cổ phiếu đang giao dịch ở mức khoảng 22 lần FFO cốt lõi theo sau. So sánh với các hệ số cao của hầu hết các nhà sản xuất chip AI và phần mềm, bạn đang nhìn thấy một điều gì đó thực sự hợp lý cho các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập. Thêm vào đó, nếu lãi suất tiếp tục giảm, cổ tức đó còn hấp dẫn hơn nữa.

Bối cảnh nhu cầu cũng rất vững chắc. Các công ty đang gấp rút nâng cấp hạ tầng AI của họ, và Digital Realty có năng lực, các mối quan hệ hợp tác, cùng kế hoạch mở rộng quốc tế để bắt kịp làn sóng đó. Nó sẽ không mang lại cảm giác phấn khích như đặt cược vào các dự án AI siêu lớn, nhưng lượng đơn hàng tồn đọng và dòng tiền ổn định cho thấy sức mạnh thực sự lâu dài.

Không rực rỡ như đám công nghệ, nhưng đáng để chú ý nếu bạn đang xây dựng danh mục cân bằng quanh chu kỳ AI này.