Vậy là bạn đang nghĩ đến việc mua nhà và tự hỏi tỷ lệ phần trăm thu nhập của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp là bao nhiêu? Đúng vậy, đây có thể là câu hỏi quan trọng nhất bạn nên đặt ra trước khi bắt đầu tìm nhà. Tôi đã dành thời gian nghiên cứu kỹ vấn đề này và nhận ra có nhiều yếu tố phức tạp hơn so với những gì đa số mọi người nghĩ.

Vấn đề là, các nhà cho vay có vài cách khác nhau để xác định xem bạn có đủ khả năng chi trả hay không. Không chỉ dựa vào một con số kỳ diệu nào đó—nó phụ thuộc vào toàn bộ tình hình tài chính của bạn.

Hãy để tôi phân tích các phương pháp chính mà tôi đã thấy. Phương pháp phổ biến nhất là quy tắc 28%. Cơ bản, bạn không nên chi hơn 28% thu nhập hàng tháng trước thuế của mình cho khoản vay thế chấp, bao gồm thuế nhà và bảo hiểm chủ nhà. Ví dụ, nếu bạn kiếm 7.000 đô la một tháng, thì giới hạn của bạn khoảng 1.960 đô la cho khoản thanh toán hàng tháng. Rất đơn giản đúng không?

Sau đó là mô hình 28/36, tức là quy tắc 28% nhưng nâng cao hơn. Bạn giới hạn khoản vay thế chấp ở 28% thu nhập trước thuế, nhưng tất cả các khoản nợ khác của bạn (thẻ tín dụng, vay xe, tiền điện, mọi thứ) không được vượt quá 36% tổng cộng. Vậy với cùng mức thu nhập 7.000 đô la, sau khi trừ khoản vay 1.960 đô la, bạn còn khoảng 2.520 đô la để chi cho các nghĩa vụ khác. Phép tính này quan trọng vì nó buộc bạn phải nhìn toàn diện bức tranh tài chính của mình.

Tôi cũng gặp phương pháp 35/45, có chút khác biệt. Phương pháp này nói rằng tổng nợ của bạn—bao gồm cả khoản vay thế chấp—không nên vượt quá 35% thu nhập trước thuế của bạn. Nhưng còn có cách tính thay thế: 45% thu nhập sau thuế của bạn có thể dành cho tất cả các khoản nợ. Vậy nếu bạn mang về nhà 6.000 đô la sau thuế từ mức 7.000 đô la gross, thì bạn có thể tối đa là 2.700 đô la cho tổng nợ. Điều này cung cấp một phạm vi để bạn cân nhắc.

Bây giờ, nếu bạn đang gánh nặng nhiều khoản nợ cũ, có mô hình 25% dựa trên thu nhập sau thuế. Phương pháp này nghiêm ngặt hơn vì dựa trên thu nhập ròng, không phải gross. Chỉ nên dành tối đa 25% thu nhập thực tế của bạn cho khoản vay thế chấp. Với thu nhập ròng 6.000 đô la, điều đó chỉ còn tối đa 1.500 đô la. Đây là cách tiếp cận bảo thủ nhất, nhưng thành thật mà nói, nếu bạn đã có thẻ tín dụng hoặc vay sinh viên, thì cách này có thể giúp bạn tránh bị quá tải.

Điều quan trọng nhất là: xác định đúng tình hình của bạn. Bạn cần biết thu nhập của mình (cả gross và net—kiểm tra phiếu lương của bạn), tất cả các khoản nợ hiện có, số tiền bạn có thể đặt cọc ban đầu, và điểm tín dụng của bạn. Nếu thu nhập của bạn biến động, hãy lấy số liệu từ tờ khai thuế để chính xác hơn. Đừng đoán mò.

Các nhà cho vay sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn, gọi là DTI. Họ cộng tất cả các khoản nợ hàng tháng của bạn rồi chia cho thu nhập gross của bạn. Ví dụ, bạn kiếm 7.000 đô la, vay xe 400 đô la, vay sinh viên 200 đô la, thẻ tín dụng 500 đô la, và khoản vay thế chấp tiềm năng là 1.700 đô la. Tổng cộng là 2.800 đô la, chiếm 40% thu nhập của bạn. Hầu hết các nhà cho vay muốn tỷ lệ này nằm trong khoảng 36% đến 43%, mặc dù một số có thể chấp nhận cao hơn. Càng thấp càng tốt, vì vậy khả năng được duyệt vay của bạn sẽ cao hơn.

Muốn giảm số tiền phải trả mỗi tháng? Một vài cách rõ ràng: mua nhà rẻ hơn (bạn không cần phải vay tối đa số họ chấp thuận), tiết kiệm nhiều hơn cho khoản đặt cọc, hoặc cố gắng có lãi suất tốt hơn bằng cách trả hết các khoản nợ hiện tại. Cải thiện điểm tín dụng và giảm DTI đều giúp bạn có thể vay với lãi suất thấp hơn.

Thực tế là, mua nhà không chỉ đơn thuần là về khoản thanh toán thế chấp. Bạn còn phải tính đến chi phí bảo trì, làm cỏ sân, sửa chữa, nâng cấp—tất cả những khoản đó cộng lại nhanh chóng. Vì vậy, khi xác định tỷ lệ phần trăm thu nhập dành cho khoản vay, hãy để dành một khoản dự phòng cho các khoản khác. Đừng chỉ dừng lại ở mức tối đa mà nhà cho vay chấp thuận. Chính tương lai của bạn sẽ cảm ơn bạn.