Vừa mới tìm hiểu về một số lựa chọn REIT có lợi suất cao, và có một cái luôn xuất hiện trong các cuộc trò chuyện -- ETF REIT lợi nhuận cao Invesco KBW Premium Yield Equity, mã chứng khoán KBWY. Lợi suất của cái này khá điên rồ, từng đứng trên 9,6% không lâu trước đây. Để rõ hơn, đó là loại con số thu hút sự chú ý trong các danh mục đầu tư tập trung vào thu nhập.

Vì vậy, đây là điều về các REIT nói chung. Chúng được cấu trúc khác biệt so với cổ phiếu thông thường vì phải tuân theo các quy tắc cụ thể. Một REIT cần phân phối khoảng 90% thu nhập chịu thuế của mình cho cổ đông hàng năm qua cổ tức. Họ cũng phải giữ ít nhất 75% tài sản của mình trong bất động sản hoặc tiền mặt, và lấy 75% thu nhập từ các nguồn bất động sản -- thuê nhà, lãi suất thế chấp, kiểu đó. Đó là lý do tại sao REIT trở thành các máy tạo thu nhập.

Cụ thể, KBWY hoàn toàn tập trung vào các quỹ đầu tư bất động sản. Khi tôi xem các khoản nắm giữ hàng đầu của họ, bạn thấy các tên như Brandywine Realty Trust, Innovative Industrial Properties, Community Healthcare Trust. Danh mục khá tập trung với vị trí hàng đầu chiếm khoảng 6,27%. Đây là các công ty sở hữu tòa nhà văn phòng, kho công nghiệp, cơ sở chăm sóc sức khỏe, bất động sản khách sạn. Nói chung, quỹ đang đặt cược vào lĩnh vực bất động sản.

Nhưng đây là phần thú vị. KBWY đã tồn tại từ năm 2010, và nếu nhìn vào giá trị tài sản ròng kể từ khi thành lập, nó chỉ tăng khoảng 4%. Đó... không phải là tốt. Một phần là do đại dịch đã ảnh hưởng nặng nề đến bất động sản văn phòng và bán lẻ. Chuyển sang làm việc từ xa đã phá vỡ câu chuyện về REIT văn phòng, và nhiều bất động sản này vẫn đang gặp khó khăn để tìm lại vị thế. Các REIT chăm sóc sức khỏe cũng bị ảnh hưởng, nhưng vì lý do khác.

Tôi hiểu tại sao mọi người lại bị thu hút bởi các REIT lợi suất cao như thế này. Khi lãi suất bình thường và lợi suất trái phiếu thấp, cổ tức trên 9% trông thật tuyệt vời. Và đúng vậy, nếu lãi suất giảm đáng kể như một số người dự đoán, điều đó thực sự có thể giúp các REIT bằng cách giảm chi phí vay mượn và làm cho đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn. Lãi suất thấp cũng khiến cổ phiếu trả cổ tức cạnh tranh hơn so với các tài khoản tiết kiệm nhàm chán.

Nhưng tôi chưa hoàn toàn tin rằng KBWY là bước đi đúng đắn ngay bây giờ. Cổ tức nghe có vẻ tuyệt vời cho đến khi bạn nhận ra các tài sản cơ sở chưa tăng giá nhiều chút nào. Nếu bạn mua cái này chỉ để lấy lợi suất, bạn về cơ bản đang đặt cược vào việc cổ tức đó sẽ duy trì ổn định hoặc tăng trưởng, nhưng REIT là chu kỳ. Thị trường bất động sản biến động theo điều kiện kinh tế và lãi suất. Lợi suất có thể sẽ bị nén lại nếu mọi thứ thay đổi.

Điều khác khiến tôi bực mình là việc phân bổ quá nhiều vào bất động sản văn phòng và chăm sóc sức khỏe. Cả hai phân khúc này đều khá khó khăn kể từ năm 2020 và vẫn đang tìm cách thích nghi. Tỷ lệ thuê văn phòng vẫn thấp hơn mức trước đại dịch ở hầu hết các thị trường. Các REIT chăm sóc sức khỏe cũng đang đối mặt với áp lực riêng của chúng.

Nghe này, tôi không nói các REIT lợi suất cao là xấu. Nhưng khi bạn thấy lợi suất cao như vậy, đáng để hỏi tại sao. Đôi khi là do thị trường đang định giá rủi ro mà phần lớn mọi người không nghĩ tới. KBWY có thể sẽ tiếp tục trả cổ tức, nhưng mong đợi chúng duy trì ở mức này hoặc giá trị cơ sở tăng đáng kể thì tôi thấy khá lạc quan. Có thể có các lựa chọn thu nhập ổn định hơn nếu đó là điều bạn đang tìm kiếm.