Vừa mới được hỏi về sự khác biệt giữa thuật ngữ deed của người chuyển nhượng (grantor) và người nhận chuyển nhượng (grantee) bởi một người đang muốn mua căn nhà đầu tiên của họ, nên tôi nghĩ sẽ giải thích rõ vì nhiều người bị nhầm lẫn với các thuật ngữ pháp lý này.

Cơ bản, khi tài sản chuyển nhượng, bạn có hai bên: người chuyển nhượng (đó là người bán hoặc chủ nhà) và người nhận chuyển nhượng (là người mua hoặc người thuê). Người chuyển nhượng chuyển quyền sở hữu, còn người nhận chuyển nhượng nhận quyền đó. Rất đơn giản khi bạn hiểu ý nghĩa của các từ này.

Việc chuyển nhượng thực tế diễn ra qua một tài liệu pháp lý gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu (deed). Đây là phần thú vị vì có nhiều loại deed khác nhau, và chúng cung cấp các mức độ bảo vệ khác nhau tùy theo tình huống.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm chung (general warranty deed) là tiêu chuẩn vàng cho người mua. Người chuyển nhượng gần như nói rằng "Tôi đảm bảo không có vấn đề pháp lý ẩn nào với tài sản này." Nếu sau này phát sinh vấn đề—như thế chấp, quyền sử dụng đất, hoặc các khoản nợ chưa thanh toán—người chuyển nhượng phải chịu chi phí pháp lý để bảo vệ bạn. Mức độ bảo vệ này thậm chí bao gồm những vấn đề đã tồn tại trước khi họ sở hữu. Đây là loại giấy mà hầu hết người mua nhà muốn có.

Tiếp theo là giấy chứng nhận quyền sở hữu bảo đảm đặc biệt (special warranty deed). Ở đây, người chuyển nhượng chỉ đảm bảo rằng tài sản sạch trong thời gian họ sở hữu. Nếu các chủ cũ để lại vấn đề, đó không phải trách nhiệm của họ. Ngân hàng thường sử dụng loại này khi họ tịch thu và bán lại tài sản.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu chuyển nhượng (grant deed) ít bảo vệ hơn. Người chuyển nhượng xác nhận rằng họ chưa bán cho ai khác và không gặp vấn đề về quyền sở hữu, nhưng họ sẽ không trả chi phí pháp lý nếu sau này phát sinh vấn đề.

Giấy từ bỏ quyền (quitclaim deed) về cơ bản là "nhận như hiện trạng." Người chuyển nhượng không đảm bảo gì về quyền sở hữu. Loại này khá rủi ro và thường chỉ dùng giữa các thành viên trong gia đình có sự tin tưởng.

Cũng có các loại deed đặc biệt (dùng cho người thi hành di chúc và các tình huống tương tự), deed trong trường hợp nhượng lại quyền sở hữu để tránh tịch thu tài sản (khi ai đó trả lại tài sản cho ngân hàng để tránh foreclosure), deed giữa vợ chồng (để chuyển nhượng trong quá trình ly hôn), và deed cho thuê (dành cho các hợp đồng thuê nhà).

Điều tôi luôn khuyên mọi người là: trước khi ký kết, hãy đặt lịch kiểm tra quyền sở hữu (title search). Việc này xác nhận ai thực sự sở hữu tài sản và có bất kỳ yêu cầu hoặc thế chấp nào chống lại nó không. Ngay cả với deed của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng có bảo vệ mạnh mẽ, cũng nên mua bảo hiểm quyền sở hữu. Nó bảo vệ bạn khỏi các vấn đề không rõ có thể bị bỏ sót.

Điều quan trọng là hiểu rõ mức độ bảo vệ bạn nhận được với loại deed cụ thể của mình. Các tình huống khác nhau đòi hỏi các cách tiếp cận khác nhau, vì vậy nắm rõ kiến thức này từ đầu sẽ giúp tránh rắc rối về sau.