Đã nhận được nhiều câu hỏi về cách tính khấu hao đúng cách cho bất động sản cho thuê, nên tôi nghĩ sẽ phân tích những điều thực sự quan trọng ở đây.

Hầu hết mọi người không nhận ra rằng khấu hao là một trong những lợi thế thuế lớn nhất dành cho chủ sở hữu bất động sản cho thuê. IRS về cơ bản cho phép bạn trừ đi hao mòn dần dần của tài sản khỏi thu nhập chịu thuế của bạn, ngay cả khi giá trị của tài sản thực sự đang tăng lên. Đây là một lợi ích vững chắc nếu bạn hiểu cách hoạt động của nó.

Điều cần lưu ý là: khi bạn tính khấu hao cho bất động sản cho thuê, bạn không khấu hao đất đai. Đất không bị mòn, vì vậy IRS sẽ không cho phép bạn trừ nó. Những gì bạn khấu hao là tòa nhà và mọi thứ trong đó. Đầu tiên, xác định cơ sở giá trị của bạn. Đó là giá mua cộng với bất kỳ chi phí đóng cửa, phí pháp lý và cải tạo nào bạn đã thực hiện trước khi cho thuê.

IRS yêu cầu các chủ nhà sử dụng một hệ thống gọi là MACRS, viết tắt của Hệ thống Khấu hao Chi phí Tăng tốc Điều chỉnh. Cơ bản, họ đã quyết định rằng các bất động sản cho thuê dân cư có tuổi thọ hữu ích là 27,5 năm. Vì vậy, khi bạn tính khấu hao cho bất động sản cho thuê theo MACRS, bạn chia cơ sở khấu hao của mình cho 27,5 để có khoản khấu trừ hàng năm.

Để tôi lấy ví dụ. Giả sử bạn mua một bất động sản cho thuê với giá 300.000 đô la, trong đó 50.000 đô la thuộc về giá trị đất. Cơ sở khấu hao của bạn là 250.000 đô la. Chia số đó cho 27,5, bạn sẽ có khoảng 9.091 đô la mỗi năm để khấu hao. Nếu bạn bắt đầu cho thuê vào giữa năm, bạn sẽ tính tỷ lệ phần trăm cho năm đầu tiên. Ví dụ, nếu bạn bắt đầu cho thuê ngày 1 tháng 7, bạn chỉ được khấu hao một nửa số đó trong năm đầu tiên, rồi đủ 9.091 đô la cho 26,5 năm còn lại.

Một điều mọi người thường bỏ qua là: bất kỳ cải tạo lớn nào bạn thực hiện sau khi đưa tài sản vào hoạt động sẽ được cộng vào cơ sở của bạn và khấu hao riêng biệt. Thay mái nhà? Việc đó có khấu hao riêng của nó. Điều này quan trọng vì nó cho phép bạn phân bổ chi phí cải tạo theo thời gian.

Cũng cần chú ý đến việc thu hồi khấu hao. Khi bạn bán bất động sản, IRS muốn lấy lại các khoản khấu hao bạn đã khai trong nhiều năm. Bạn sẽ phải nộp thuế trên khoản lãi đó với mức thuế cao hơn so với lợi nhuận vốn thông thường. Vì vậy, đừng ngạc nhiên nếu hóa đơn thuế của bạn cao hơn dự kiến khi bán.

Sau khi bạn khấu hao hết giá trị của bất động sản sau 27,5 năm, bạn sẽ ngừng khai khấu hao nữa. Nhưng bất kỳ cải tạo nào trong thời gian đó vẫn có thể được khấu hao theo lịch trình riêng của chúng.

Việc giữ hồ sơ chính xác là rất quan trọng. Theo dõi cơ sở giá trị ban đầu, ngày bạn đưa vào hoạt động, các cải tạo và ngày thực hiện, cùng với các khoản khấu hao hàng năm của bạn. Điều này giúp việc khai thuế dễ dàng hơn và bảo vệ bạn nếu IRS có câu hỏi.

Cách tính khấu hao cho bất động sản cho thuê không quá phức tạp khi bạn hiểu rõ khung làm việc. Nó về cơ bản là chia cơ sở khấu hao của bạn cho 27,5 năm và điều chỉnh theo tháng bạn bắt đầu cho thuê. Nhưng các tác động về thuế là rất lớn, nên việc làm đúng là rất đáng giá.