Криптовалюта только что вошла на рынок ипотечного кредитования

Директор FHFA Уильям Пульте приказал Fannie Mae и Freddie Mac принимать криптовалютные активы в качестве залога при оценке ипотечных заявок. Биткойн и Эфир теперь учитываются при получении жилищного кредита. Это не пилотный проект для узкого круга. Это открытие для цифровых активов на рынке ипотечного кредитования США стоимостью 12 триллионов долларов.

🔹 Что на самом деле произошло
Руководство Федерального агентства по финансированию жилищного строительства требует от Fannie и Freddie предложить план оценки криптоактивов как резервов без необходимости сначала конвертировать их в доллары. Приказ вступает в силу немедленно.

Подходят только криптовалюты, хранящиеся на регулируемых в США централизованных биржах. Самостоятельные холодные кошельки исключены. Также не допускаются застейканные активы и позиции, заблокированные в DeFi. Активы должны проходить проверки AML, подтвержденные через API-интеграции бирж.

🔹 Реальность волатильности и вычетов
Заемщики, держащие 100 000 долларов в биткойнах на подходящей бирже, могут учитывать от 40 000 до 50 000 долларов в качестве резерва. Заемщику, которому нужны 80 000 долларов в резервах, необходимо держать от 160 000 до 200 000 долларов в криптовалюте. Вычет в 50%–60% отражает риск волатильности в модели оценки.

Пример расчетов для типичного заемщика: покупка дома за 500 000 долларов по стандартной ипотеке GSE требует примерно 15 000–45 000 долларов в резервах. При вычете 50% для выполнения требования резерва в 45 000 долларов необходимо держать 90 000 долларов в BTC или ETH на регулируемой бирже.

До этого руководства у криптодержателей было два варианта: продать актив и вызвать налоговое событие или полностью исключить актив из заявки. Теперь позицию можно использовать для ипотечной заявки, оставаясь инвестором.

🔹 Уже есть продукт
Better Home & Finance и Coinbase объединились для запуска первого криптоипотечного продукта, поддерживаемого Fannie Mae. Структура включает два кредита. Стандартная ипотека Fannie Mae на 15 или 30 лет покрывает недвижимость. Второй отдельный кредит, обеспеченный криптоактивами на Coinbase, покрывает первоначальный взнос.

Заемщики сохраняют экспозицию к своим цифровым активам. Заложенная криптовалюта блокируется и не может быть продана в течение всего срока. Уменьшения стоимости залога не автоматически меняют условия ипотеки, если платежи остаются текущими. Общая сумма финансирования примерно на 1,5 процентных пункта выше стандартной ипотеки Fannie Mae, что отражает дополнительный риск-премиум.

Другие кредиторы тоже быстро реагируют. Newrez, принадлежащий Rithm Capital с активами под управлением на 53 миллиарда долларов, запустил программу ипотечного кредитования с криптообеспечением, использующую биткойны, эфир и стейбкойны. Rate и Newfi также представили продукты, которые рассматривают криптовалюту как резервные активы без принудительной ликвидации.

🔹 Политическая борьба назревает
Сенаторы Дурбин, Уоррен и Меркли направили агрессивное письмо в FHFA с требованием отменить решение. Они предупредили, что цена биткойна снизилась почти на 40% с недавних максимумов, и «налогоплательщики понесут любые убытки, связанные с дефолтами по рискованным криптообеспеченным ипотекам».

В письме прямо упоминалась ипотечная кризис 2008 года, проводя прямую параллель с «расслабленными стандартами заимствования», которые почти довели до банкротства GSE и обошлись налогоплательщикам в 189 миллиардов долларов. Сенатор Синтия Луммис ответила, предложив Закон о ипотеке XXI века, чтобы закрепить политику в законе и запретить принудительную ликвидацию криптовалют.

Борьба не является теоретической. Демократы в Комитете по банковскому делу требуют ответов до 30 мая. Итог определит, масштабируются ли криптообеспеченные ипотеки или их заблокируют.

🔹 Почему это меняет правила игры
Fannie и Freddie гарантируют примерно половину рынка ипотечных кредитов США стоимостью 12 триллионов долларов. Их стандарты оценки становятся отраслевым стандартом. Когда они принимают класс активов, все кредиторы следуют их примеру.

Ранее держатели криптовалют сталкивались с невозможным выбором: продать биткойн, чтобы получить ипотеку и заплатить налог на прирост капитала, или остаться без возможности стать владельцем жилья. Новая структура решает эту проблему для значительной части населения. Данные отрасли показывают, что 45% инвесторов поколения Z и миллениалов держат криптовалюту, что создает явный спрос на ипотечные решения, учитывающие цифровые активы как часть финансового профиля.

Рынок продаж существующего жилья находится на минимальных за 30 лет уровнях. Расширение числа подходящих покупателей имеет реальные экономические последствия, выходящие за рамки криптовалют.

Итог
Fannie Mae и Freddie Mac теперь принимают криптовалюту в качестве залога по ипотеке. Позиция в 100 000 долларов в биткойнах примерно равна 40 000–50 000 долларов в резервах. Coinbase и Better запустили первый продукт, поддерживаемый Fannie. Кредиторы активно присоединяются. Уоррен и сенатские демократы борются, чтобы заблокировать это. Рынок ипотечного кредитования на 12 триллионов долларов только что приоткрыл дверь для цифровых активов. Криптовалюта больше не просто инвестиция. Это ключ к владению жильем.

Друзья, вы бы использовали свои запасы биткойнов или эфира для получения ипотеки, или вы считаете, что 50% вычет волатильности слишком высок?