Penelitian Proyek RWA Real Estat: Status Saat Ini dan Prospek Masa Depan

Aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah konsep baru di pasar cryptocurrency, telah muncul sejak 2018, dan memiliki banyak kesamaan dengan tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada saat itu. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan pengembalian yang signifikan, upaya awal ini tidak berhasil berkembang dengan baik.

Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga di AS, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara jelas melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang sudah matang seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta institusi keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, bahkan beberapa pemerintah, mulai menjelajahi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk mendiversifikasi produk investasi real estat, memperluas pasar investasi real estat, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, membahas kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini ditujukan terutama untuk sektor real estat di Amerika Utara, kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama mencakup pasar real estat di Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat global yang terdaftar adalah 2,66 triliun dolar AS.

Tujuan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau lebih dari tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama dari produk-produk ini biasanya ada tiga jenis:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

Indeks pasar real estat untuk area tertentu 2).

3. token real estat digunakan untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti yang dilakukan secara on-chain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelolanya.

Real Estate Investment Trust ( REIT ) memiliki banyak kesamaan dengan Real Assets RWA dalam menyediakan peluang investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset real estat. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi yang terpusat. Meskipun demikian, mereka memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA real estat melalui tinjauan aset, operasi, dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat.

Melalui pengamatan operasi proyek RWA real estat baru-baru ini, kami telah mendapatkan pemahaman yang lebih jelas tentang kelebihan dan kekurangan.

Keuntungan:

• Menurunkan ambang investasi
• Meningkatkan likuiditas
• Tingkat transparansi tinggi
• Pembagian otomatis
• Investasi global lebih mudah

Kekurangan:

• Regulasi yang tidak jelas
• Risiko hukum tinggi
• Biaya tata kelola tinggi
• Mekanisme penemuan harga belum matang
• Mekanisme perlindungan investor yang tidak lengkap

Dalam melakukan penelitian mendalam tentang kasus-kasus spesifik, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam metode manajemen dan produk, setiap proyek mengalami situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Berikut ini dipilih tiga proyek RWA real estate yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih berada di tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estate yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estate perumahan AS untuk investor ritel melalui blockchain Ethereum dan Gnosis (, terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti residensial dan men-tokenisasi properti yang dimilikinya sesuai dengan peraturan AS. Tanggung jawab pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa untuk properti tersebut dipercayakan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti ini dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang disebutkan di situs web mereka, jika perusahaan tersebut gagal, pemilik token berhak untuk menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perjanjian tersebut tidak secara wajib mengharuskan RealT untuk terlibat dalam investasi pada properti token yang mereka pasarkan. Pengguna yang memegang token properti dapat menerima sewa bulanan dari properti tersebut, dengan jumlah yang harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.

Sebagai contoh sebuah properti di Montgomery, total nilai token real estat adalah 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token sebesar 52,10 dolar AS, total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi total biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola mengambil 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, fokus pada menemukan properti yang memenuhi syarat dan men-tokenkan mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu menyebarkan risiko di antara para investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar atas properti, mereka akan berusaha untuk menurunkan biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif besar bagi mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, pertama, ini akan mengurangi likuiditas token, kedua, pemegang saham kecil tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token mengharapkan pemegang saham besar dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin kekurangan cukup motivasi untuk secara hati-hati memilih lembaga manajemen dan aktif terlibat dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, melakukan pengawasan yang efektif terhadap lembaga manajemen akan menjadi sangat sulit.

Lihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan gunakan browser blockchain terkait untuk mencari tahu berapa banyak pemilik untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemilik token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemilik.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Menurut RealT, setelah memeriksa data transaksi di alamat dompet jaringan utama Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan khusus tentang tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset properti; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasi proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai induk dari serangkaian perusahaan properti. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset properti; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lainnya di bawah RealT atau operasi induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terarah ke pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat wilayah tertentu berdasarkan rekam jejak penjualannya. Durasi rekam jejak dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk mempertaruhkan spekulasi pada tren harga properti, dengan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat di wilayah tersebut.

Metode ini, karena tidak ada transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga bisa meragukan apakah ini benar-benar bisa dianggap sebagai proyek RWA properti, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, telah mendapat investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan di Solana pada Mei 2022, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar AS. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar AS dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat dalam peningkatannya, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari banyak lembaga investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, basis pengguna kecil, dan volume perdagangan terbatas. Mungkin ini membuktikan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan cryptocurrency besar juga sedang menjelajahi produk dalam arah RWA real estat. Beberapa perusahaan mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-token-kan properti dan melakukan hipotek berdasarkan itu. Ada juga proyek yang bekerja sama dengan perusahaan lain untuk mendukung pinjaman hipotek properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang telah ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.

Reinno adalah sebuah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA real estat yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus di Delaware untuk mereka. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token properti, yang dapat disetorkan oleh pemilik sebagai jaminan pinjaman dan dipinjamkan, dengan batas pinjaman yang akan didasarkan pada nilai token.

Produk kedua adalah pembiayaan hipotek, setelah pengguna membeli properti dengan hipotek bank, mereka dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, dan kemudian klien mengembalikan pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.

Operasi Reinno masih merupakan model terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Mengambil pendekatan seperti Reinno memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan berhenti membayar pinjaman, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan sebagai pemberi pinjaman, akan sulit untuk menuntut peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya