Penelitian Proyek RWA Real Estat: Integrasi Blockchain dan Properti
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah ada di pasar cryptocurrency selama bertahun-tahun, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada tahun 2018. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan yang jelas, upaya awal tidak membentuk skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset riil (RWA) lebih menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang sudah mapan seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, dan bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul sejumlah kecil proyek RWA properti yang bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan mengurangi ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA properti serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estat di Amerika Utara, diskusi akan terutama melibatkan kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan di Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat menyimpan peluang investasi yang besar. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD, sementara nilai pasar real estat terdaftar global mencapai 2,66 triliun USD.
Tujuan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi mencakup: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Pembiayaan kepemilikan properti terfragmentasi
Produk Indeks Pasar Real Estat di Blok Tertentu
Pinjaman jaminan token real estat
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.
Reit investasi real estat ( REIT ) dan RWA real estat mirip dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, menjaga model operasi terpusat. Meski demikian, REIT memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA real estat dalam hal pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi.
Melalui pengamatan terhadap proyek RWA properti dalam beberapa tahun terakhir, kami telah memiliki pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangannya:
Kelebihan:
Menurunkan ambang investasi
Meningkatkan likuiditas aset
Meningkatkan keragaman produk investasi real estat
Meningkatkan transparansi aset
Meningkatkan demokrasi dalam tata kelola
Kekurangan:
Biaya kepatuhan hukum tinggi
Biaya operasional tinggi
Tanggung jawab kepemilikan dan pengelolaan tidak jelas
Kurangnya kerangka regulasi yang jelas
Proyek tertentu memiliki perbedaan dalam manajemen dan metode produk, sehingga kondisi operasional aktual bervariasi.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estate yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk tersebut belum melalui verifikasi pasar yang luas dan jangka panjang.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat yang lebih awal, yang terutama men-tokenisasi properti perumahan AS untuk investasi ritel di Blockchain Ethereum dan Gnosis.
RealT membeli properti residensial, secara hukum mengalihkan kepemilikan properti menjadi token. Pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dilakukan oleh pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Seperti yang disebutkan di situs webnya, jika perusahaan tersebut melanggar kontrak, pemilik token dapat menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti. Perlu dicatat bahwa perjanjian tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka pasarkan. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa rumah tersebut setiap bulan, setelah dikurangi sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% biaya pengelolaan.
Sebagai contoh properti di Montgomery, total nilai token properti adalah 323.020 dolar AS, setiap token bernilai 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Pendapatan sewa bulanan dari properti tersebut adalah 2.600 dolar AS. Setelah mengurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token mendapatkan alokasi 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan 7,35%.
RealT menawarkan 100% token ke pasar, tanpa perlu investasi bersama, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan bagian sisanya dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan. Ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan mendaftarkannya untuk tokenisasi.
Namun, kepemilikan terdesentralisasi meskipun membantu mendistribusikan risiko, juga membawa tantangan. Ketika investor memiliki proporsi investasi yang terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar dalam properti, mereka akan berusaha untuk menurunkan biaya manajemen. Namun, jika proporsi kepemilikan terlalu besar, akan mengurangi likuiditas token, dan pemegang saham kecil tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Jika RealT memiliki kepemilikan yang sangat kecil, mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk memilih dan mengawasi lembaga manajemen, sehingga pengawasan yang efektif menjadi sulit bagi investor ritel.
Dengan melihat sepuluh token properti RealT yang terbaru terjual habis, dan menggunakan blockchain explorer untuk mencari jumlah pemegang setiap properti, ditemukan bahwa RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, memastikan bahwa setiap harga token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 orang.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Berdasarkan data transaksi alamat dompet utama Gnosis milik RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, tingkat partisipasinya juga tidak memiliki batasan atau penjelasan yang jelas, sehingga laba yang diperolehnya dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.
Dari struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas operasi inti, yang tidak memiliki aset properti. Selain itu, Real Token LLC didirikan sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat, yang juga tidak memiliki aset properti, terutama untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti dengan hanya menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti investasi. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap serangkaian LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan mempengaruhi properti lainnya atau operasi induk perusahaan.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl menggunakan struktur AMM untuk memasarkan aset sintetis yang terkait dengan real estat. Parcl meluncurkan Parcl Labs Price Feed, yang menciptakan indeks real estat untuk area tertentu berdasarkan catatan penjualan. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti dan membangun posisi beli atau jual.
Metode ini tidak melibatkan transaksi jual beli properti yang membuat Parcl terhindar dari masalah hukum operasi real estat. Meskipun mungkin tidak sepenuhnya sesuai dengan standar proyek RWA, Parcl mendapatkan investasi dari perusahaan-perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan karena keunikannya, layak diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.
Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta dolar. Namun setelah beroperasi selama lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point, Real Estate Royale, dan lainnya. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari lembaga investasi terkemuka, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks properti.
Reinno
Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki produk RWA di bidang real estat. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman dengan jaminan properti. RealT juga menawarkan opsi untuk menggunakan token properti yang diterbitkannya sebagai jaminan pinjaman, yang pada dasarnya lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, tetapi memperkenalkan dua produk terkait RWA real estat yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Pemilik properti yang membutuhkan pembiayaan dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus (SPV) di Delaware untuk mereka. Kemudian, kontrak pintar akan dibuat untuk token properti, dan pemilik dapat menyimpan dan meminjam token sebagai jaminan pinjaman, dengan batas pinjaman berdasarkan nilai token.
Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna menggunakan hipotek bank untuk membeli properti, setelah itu, kepemilikan properti dapat ditokenisasi untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian klien membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Reinno mengoperasikan model terpusat secara offline, di mana pelanggan biasanya perlu mengunjungi kantor untuk menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki risiko yang jelas: Pertama, jika peminjam gagal bayar dan berhenti melakukan pembayaran, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan pemberi pinjaman, sulit untuk menuntut peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk memberikan dana di Reinno. Kurangnya kontrak langsung antara kedua belah pihak dalam pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, tidak ada kerangka hukum yang memadai untuk melindungi pemberi pinjaman. Reinno tidak memberikan langkah-langkah rinci untuk mengurangi risiko gagal bayar. Kedua, jika pemilik properti memutuskan untuk menjual rumah atau berhenti membayar pinjaman ke bank setelah meminjam, Reinno sulit untuk secara efektif mencegah tindakan yang mengakibatkan peralihan hak milik rumah, yang dapat menyebabkan 'double spend' bagi pemberi pinjaman terhadap nilai properti. Risiko yang jelas ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi, di mana RWA properti di masa depan perlu kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estate adalah konsep yang relatif baru, belum terbentuk ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek-proyek terkemuka. Skala pasar dan basis pengguna proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil. Bidang ini membutuhkan operasi yang patuh secara ketat dan kerangka hukum yang matang untuk regulasi. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estate—membeli, menjual properti, dan hipotek, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting.
Dalam hal legislasi, RWA properti belum memiliki kerangka yang jelas dan konsisten. Komisi Sekuritas dan Bursa AS mengklasifikasikan sebagian besar token sebagai sekuritas, Komisi Perdagangan Berjangka Komoditas menganggap sebagian token sebagai komoditas, Jaringan Penegakan Kejahatan Keuangan Departemen Keuangan mengklasifikasikan beberapa token sebagai mata uang, sementara Layanan Pendapatan Internal menganggap beberapa token sebagai properti yang dikenakan pajak. Selain itu, kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Ketidakonsistenan klasifikasi token properti oleh regulator mengakibatkan aturan yang tidak jelas dan proses yang kacau, mengancam investor potensial dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun kondisi regulasi tidak jelas, masih banyak perusahaan keuangan terkenal dan perusahaan cryptocurrency yang berusaha untuk mencoba RWA real estat, beberapa proyek.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
9 Suka
Hadiah
9
4
Posting ulang
Bagikan
Komentar
0/400
RugpullAlertOfficer
· 08-14 04:58
masih skema ponzi, jangan ikut
Lihat AsliBalas0
AirdropHarvester
· 08-14 04:47
rat trading lagi
Lihat AsliBalas0
SignatureDenied
· 08-14 04:38
Lagi-lagi Musk bermain RWA ya.
Lihat AsliBalas0
DoomCanister
· 08-14 04:34
Apakah gelembung real estat masih bisa diperdagangkan?
Real Estate RWA: Peluang dan Tantangan Integrasi Blockchain dan Properti
Penelitian Proyek RWA Real Estat: Integrasi Blockchain dan Properti
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah ada di pasar cryptocurrency selama bertahun-tahun, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) pada tahun 2018. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak memadai dan kurangnya keuntungan yang jelas, upaya awal tidak membentuk skala pasar yang matang.
Pada tahun 2022, seiring dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS secara signifikan melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Hal ini membuat tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset riil (RWA) lebih menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang sudah mapan seperti MakerDAO, Compound, dan Aave, serta lembaga keuangan tradisional seperti Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, dan bahkan beberapa pemerintah mulai mengeksplorasi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, muncul sejumlah kecil proyek RWA properti yang bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, mendiversifikasi produk investasi, dan mengurangi ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA properti serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk pasar real estat di Amerika Utara, diskusi akan terutama melibatkan kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang relevan di Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat menyimpan peluang investasi yang besar. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD, sementara nilai pasar real estat terdaftar global mencapai 2,66 triliun USD.
Tujuan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi mencakup: menciptakan produk investasi yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, meningkatkan likuiditas dan nilai aset. Produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Selain itu, tokenisasi properti yang diunggah ke blockchain memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset dan demokratisasi tata kelola.
Reit investasi real estat ( REIT ) dan RWA real estat mirip dalam menyediakan peluang investasi yang terfragmentasi, keduanya menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, menjaga model operasi terpusat. Meski demikian, REIT memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek RWA real estat dalam hal pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi.
Melalui pengamatan terhadap proyek RWA properti dalam beberapa tahun terakhir, kami telah memiliki pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangannya:
Kelebihan:
Kekurangan:
Proyek tertentu memiliki perbedaan dalam manajemen dan metode produk, sehingga kondisi operasional aktual bervariasi.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estate yang representatif untuk dianalisis. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk tersebut belum melalui verifikasi pasar yang luas dan jangka panjang.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA real estat yang lebih awal, yang terutama men-tokenisasi properti perumahan AS untuk investasi ritel di Blockchain Ethereum dan Gnosis.
RealT membeli properti residensial, secara hukum mengalihkan kepemilikan properti menjadi token. Pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa dilakukan oleh pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki properti. Seperti yang disebutkan di situs webnya, jika perusahaan tersebut melanggar kontrak, pemilik token dapat menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti. Perlu dicatat bahwa perjanjian tidak mewajibkan RealT untuk berinvestasi dalam token properti yang mereka pasarkan. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa rumah tersebut setiap bulan, setelah dikurangi sekitar 2,5% cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% biaya pengelolaan.
Sebagai contoh properti di Montgomery, total nilai token properti adalah 323.020 dolar AS, setiap token bernilai 52,10 dolar AS, dengan total penerbitan 6.200 token. Pendapatan sewa bulanan dari properti tersebut adalah 2.600 dolar AS. Setelah mengurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih bulanan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Setiap token mendapatkan alokasi 3,83 dolar AS, dengan tingkat profit tahunan 7,35%.
RealT menawarkan 100% token ke pasar, tanpa perlu investasi bersama, mempertahankan model operasi yang hampir tanpa risiko. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan bagian sisanya dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan. Ini memungkinkan tim RealT untuk fokus pada pencarian properti yang memenuhi syarat dan mendaftarkannya untuk tokenisasi.
Namun, kepemilikan terdesentralisasi meskipun membantu mendistribusikan risiko, juga membawa tantangan. Ketika investor memiliki proporsi investasi yang terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan mungkin menjadi tidak berkelanjutan. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti; jika RealT memiliki kepemilikan yang besar dalam properti, mereka akan berusaha untuk menurunkan biaya manajemen. Namun, jika proporsi kepemilikan terlalu besar, akan mengurangi likuiditas token, dan pemegang saham kecil tidak akan menjalankan tanggung jawab pengawasan. Jika RealT memiliki kepemilikan yang sangat kecil, mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk memilih dan mengawasi lembaga manajemen, sehingga pengawasan yang efektif menjadi sulit bagi investor ritel.
Dengan melihat sepuluh token properti RealT yang terbaru terjual habis, dan menggunakan blockchain explorer untuk mencari jumlah pemegang setiap properti, ditemukan bahwa RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda, memastikan bahwa setiap harga token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemegang token, dan dua pemegang properti memiliki lebih dari 1.000 orang.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu, meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Berdasarkan data transaksi alamat dompet utama Gnosis milik RealT, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, tingkat partisipasinya juga tidak memiliki batasan atau penjelasan yang jelas, sehingga laba yang diperolehnya dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.
Dari struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas operasi inti, yang tidak memiliki aset properti. Selain itu, Real Token LLC didirikan sebagai induk dari serangkaian perusahaan real estat, yang juga tidak memiliki aset properti, terutama untuk menyederhanakan proses hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti dengan hanya menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti investasi. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap serangkaian LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah pada satu properti tidak akan mempengaruhi properti lainnya atau operasi induk perusahaan.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl menggunakan struktur AMM untuk memasarkan aset sintetis yang terkait dengan real estat. Parcl meluncurkan Parcl Labs Price Feed, yang menciptakan indeks real estat untuk area tertentu berdasarkan catatan penjualan. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor dapat berspekulasi tentang tren harga properti dan membangun posisi beli atau jual.
Metode ini tidak melibatkan transaksi jual beli properti yang membuat Parcl terhindar dari masalah hukum operasi real estat. Meskipun mungkin tidak sepenuhnya sesuai dengan standar proyek RWA, Parcl mendapatkan investasi dari perusahaan-perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan karena keunikannya, layak diperhatikan dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.
Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL adalah 16 juta dolar. Namun setelah beroperasi selama lebih dari satu tahun, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl secara aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point, Real Estate Royale, dan lainnya. Meskipun ada keunggulan ini dan dukungan dari lembaga investasi terkemuka, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks properti.
Reinno
Perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki produk RWA di bidang real estat. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentralnya sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman hipotek. MakerDAO bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman dengan jaminan properti. RealT juga menawarkan opsi untuk menggunakan token properti yang diterbitkannya sebagai jaminan pinjaman, yang pada dasarnya lebih mirip dengan produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, tetapi memperkenalkan dua produk terkait RWA real estat yang patut dicatat.
Yang pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Pemilik properti yang membutuhkan pembiayaan dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan kendaraan tujuan khusus (SPV) di Delaware untuk mereka. Kemudian, kontrak pintar akan dibuat untuk token properti, dan pemilik dapat menyimpan dan meminjam token sebagai jaminan pinjaman, dengan batas pinjaman berdasarkan nilai token.
Jenis kedua adalah pembiayaan hipotek, pengguna menggunakan hipotek bank untuk membeli properti, setelah itu, kepemilikan properti dapat ditokenisasi untuk pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar hipotek bank, kemudian klien membayar kembali pinjaman tersebut kepada protokol dengan suku bunga tetap.
Reinno mengoperasikan model terpusat secara offline, di mana pelanggan biasanya perlu mengunjungi kantor untuk menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki risiko yang jelas: Pertama, jika peminjam gagal bayar dan berhenti melakukan pembayaran, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan pemberi pinjaman, sulit untuk menuntut peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk memberikan dana di Reinno. Kurangnya kontrak langsung antara kedua belah pihak dalam pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, tidak ada kerangka hukum yang memadai untuk melindungi pemberi pinjaman. Reinno tidak memberikan langkah-langkah rinci untuk mengurangi risiko gagal bayar. Kedua, jika pemilik properti memutuskan untuk menjual rumah atau berhenti membayar pinjaman ke bank setelah meminjam, Reinno sulit untuk secara efektif mencegah tindakan yang mengakibatkan peralihan hak milik rumah, yang dapat menyebabkan 'double spend' bagi pemberi pinjaman terhadap nilai properti. Risiko yang jelas ini mungkin menjadi salah satu alasan proyek berhenti beroperasi, di mana RWA properti di masa depan perlu kerangka hukum yang lebih matang untuk menyelesaikan masalah ini.
Kesimpulan
RWA real estate adalah konsep yang relatif baru, belum terbentuk ukuran pasar yang jelas atau menghasilkan proyek-proyek terkemuka. Skala pasar dan basis pengguna proyek yang saat ini beroperasi relatif kecil. Bidang ini membutuhkan operasi yang patuh secara ketat dan kerangka hukum yang matang untuk regulasi. Beberapa proyek mengadopsi struktur perusahaan yang memisahkan risiko, atau memilih produk keuangan terkait properti sebagai tujuan investasi, untuk mengurangi risiko operasional. Namun, untuk memaksimalkan potensi RWA real estate—membeli, menjual properti, dan hipotek, kemajuan legislasi dan kepatuhan operasional sangat penting.
Dalam hal legislasi, RWA properti belum memiliki kerangka yang jelas dan konsisten. Komisi Sekuritas dan Bursa AS mengklasifikasikan sebagian besar token sebagai sekuritas, Komisi Perdagangan Berjangka Komoditas menganggap sebagian token sebagai komoditas, Jaringan Penegakan Kejahatan Keuangan Departemen Keuangan mengklasifikasikan beberapa token sebagai mata uang, sementara Layanan Pendapatan Internal menganggap beberapa token sebagai properti yang dikenakan pajak. Selain itu, kurangnya referensi kerangka regulasi internasional. Ketidakonsistenan klasifikasi token properti oleh regulator mengakibatkan aturan yang tidak jelas dan proses yang kacau, mengancam investor potensial dan membahayakan kelayakan jangka panjang tokenisasi properti.
Meskipun kondisi regulasi tidak jelas, masih banyak perusahaan keuangan terkenal dan perusahaan cryptocurrency yang berusaha untuk mencoba RWA real estat, beberapa proyek.