هل ستواصل العقارات الانخفاض التدريجي مستقبلًا؟ تحليل من منظور التداول

مرحبًا بالجميع، وأهلًا بكم في تحليل العقارات مع «أوتشيها للتداولات فائقة القِصر». هل يبدو غريبًا بعض الشيء أن نرى تحليلًا للعقارات على منصة في عالم العملات الرقمية؟ لكنني أرى أن هذا ممتع أيضًا؛ فمنصات التداول تتيح للجميع التعبير بحرية عن آرائهم بشأن الشؤون المالية.

حسنًا، يُعدّ المنزل أصلًا لا يمكننا نحن الصينيين تجاهله. لطالما أمل الناس في امتلاك منزل خاص بهم عندما يكونون في مقتبل العمر، لإتمام الزواج والإنجاب وتعليم الأبناء والتقاعد، بل وحتى للاستفادة من خصائصه المالية والاجتماعية.

أولًا، في الصين، باستثناء من اشتروا منازل في وقت مبكر وبأسعار منخفضة، سواء نقدًا أو عن طريق الرهن العقاري، فإن معظم الناس اقترضوا مبالغ كبيرة. وربما لا يعرف الجميع أن كثيرًا ممن حولي اشتروا منازل عندما كنت صغيرًا، في عام 2015، وكانوا محافظين جدًا؛ فكانوا يشترون كل شيء نقدًا، ويفضّلون اقتراض المال من الأقارب، مع الحرص على سداد المبالغ المقترضة خلال 3~5 سنوات تقريبًا. أما من دفعوا دفعة مقدمة بنسبة 30%، فقد بدأوا فعليًا بعد عام 15 تقريبًا، وكانوا في الغالب من مواليد 80 إلى 85. فقد عاصروا صعود الاقتصاد في الثمانينيات، وكانوا واثقين من اقتصاد الصين، ويؤمنون بأن وظائفهم المستقبلية ستدرّ عليهم دخلًا إضافيًا؛ لذا تجرؤوا على إنفاق مدخرات 30 عامًا من المستقبل لشراء منزل. أما الجيل التالي، أي مواليد ما بعد 95 تقريبًا، فقد شهدوا هبوط العقارات، ولذلك لا يرغبون كثيرًا في شراء منزل.

لنلقِ أولًا نظرة على الفئات الرئيسية الحالية للمقترضين العقاريين

من منظور التداول، فإن مواليد الثمانينيات هم الفئة الأكبر من المراهنين على الصعود الذين وقعوا في فخ الخسائر. وهناك تشابه كبير بين شراء منزل والتداول؛ إذ يشبه ارتفاع أسعار المنازل وانخفاضها معدل التمويل، فيلتهم رأس مالك باستمرار. كما أن فائدة الرهن العقاري نفسها نوع من الرافعة المالية؛ فبمعدل 3.4%، يصل إجمالي ما يجب سداده من أصل الدين والفائدة إلى ثلاثة أضعاف المبلغ الأصلي، أي ما يعادل استخدام رافعة مالية بمقدار 3.3 أضعاف. يرى كثيرون أن المنزل أصل، لكن قيمة هذا الأصل تهوي بشدة؛ فمنذ عام 21 وحتى الآن، انخفضت الأسعار إلى النصف تقريبًا. وهذا يعني أن الدفعة المقدمة البالغة 30% لم يبقَ منها حتى نصفها، وأن رأس المال تآكل بشدة!!

أولًا، علينا أن نفهم مكونات مراكز الشراء العالقة ومستويات التصفية الخاصة بها

1. الفئة الأكبر: الموظفون العاديون من ذوي الرواتب (أكثر من 60%)

مهندسو الإنترنت والتصنيع، وموظفو الشركات المملوكة للدولة والمؤسسات العامة، والعاملون في التعليم والقطاع الطبي، وموظفو الشركات العاديون.

- الدخل: يتراوح دخل الأسرة الشهري عادةً بين 8k–15k، ويُعدّ راتب الفرد الذي يتجاوز 2万 شهريًا ضمن الشريحة العليا من هذه الفئة، لا النمط السائد؛ أما دخل الأسر في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة فكثيرًا ما لا يتجاوز 5k–9k شهريًا، وتعتمد نسبة كبيرة من الدفعة المقدمة على دعم الوالدين.
​
- دوافع شراء المنزل: منزل للزواج أو حاجة ملحّة للسكن قرب مدرسة مناسبة؛ يشترون منزلًا واحدًا للسكن فيه، ويتحفظون في استخدام الرافعة المالية، مع إبقاء القسط الشهري عند 30%-40% من الدخل.
​
- السمات: تدفقاتهم النقدية مستقرة، وأكثر ما يخشونه هو فقدان الوظيفة. وطالما لم يفقدوا عملهم، فسيتحملون الأقساط حتى مع هبوط أسعار المنازل؛ وهي الفئة الأقل في الديون المتعثرة.

2. الفئة الثانية: أصحاب الأعمال الفردية والمشروعات الصغيرة (نحو 20%، وهي الفئة الأكثر عرضة للتعثر)

المطاعم ومواد البناء والتجارة والورش والمقاولون الصغار في قطاع الإنشاءات

- سمات الدخل: عندما تسير الأمور جيدًا، قد يتجاوز دخلهم الشهري 2万 بسهولة، بل وأكثر من ذلك، لكن دخلهم شديد التقلب، وتتفاوت أعمالهم بين الرواج والركود، ولا يتقاضون راتبًا ثابتًا؛ وعندما تكون السوق جيدة، يجرؤون على زيادة الرافعة المالية لشراء منزل ثانٍ أو ثالث للاستثمار.
​
- نقاط الخطر: تراجع الأعمال وانقطاع تحصيل المستحقات يضربان التدفق النقدي مباشرةً، لذا تشكل هذه الفئة النسبة الأكبر من حالات التأخر في سداد أقساط الرهن العقاري والمنازل المعروضة في المزادات القضائية.

3. الفئة الثالثة: كبار المديرين في الشركات والموظفون ذوو الخبرة في الشركات الكبرى (أقل من 10%)

مديرو الشركات الكبرى والقطاع المالي والعقارات من المستوى المتوسط، بدخل أسري شهري مستقر يتجاوز 2万، ويتراوح لدى كثيرين بين 3–5万.

- السمات: كانوا القوة الرئيسية في عمليات الانتقال إلى منازل أفضل بين 2018–2021، واشتروا منازل كبيرة في مواقع مميزة؛ دخلهم المحتمل مرتفع، لكن خطر التسريح في منتصف العمر ملحوظ.
​
- لا يبالغون عادةً في استخدام الرافعة المالية، وقدرتهم على تحمّل المخاطر جيدة، ونادرًا ما يقررون التوقف عن السداد من تلقاء أنفسهم.

4. فئة صغيرة متبقية: المستثمرون العقاريون البحتون (منازل متعددة)

كثيرون ممن كانوا يضاربون على العقارات آنذاك جمعوا بين قروض الأعمال وقروض الرهن، ورفعوا الرافعة المالية كثيرًا؛ لذا فهم الأعمق غرقًا في الخسائر والأكبر تكبدًا لها.

حسنًا، لماذا تنخفض أسعار المنازل؟ في الواقع، يشبه الأمر مبدأ البيع على المكشوف؛ فالسبب ليس كثرة المتشائمين، بل غياب المشترين، إلى جانب تدفق مبيعات متباعد وغير متزامن، ما يؤدي باستمرار إلى هبوط مستوى الأسعار. فما نهاية هذا الانخفاض التدريجي؟ وهل ستتاح لمواليد ما بعد 2000 فرصة جديدة في سوق العقارات؟ وهل لا يزال لمستقبل أسعار المنازل في الصين أمل؟ ومتى تصل الأسعار فعلًا إلى القاع؟ لا بد من تحليل الوضع الراهن تحليلًا شاملًا للإجابة عن هذه الأسئلة!!!

أرى أن للعقارات مستقبلًا، لكن لا بد من انتظار تحرير جميع المراكز العالقة، أي إلى أن نشهد انهيارًا حادًا مع ارتفاع حجم التداول؛ بمعنى أن أصحاب المراكز العالقة سيتعرضون للإفلاس!!

ربما لا يفهم البعض كيف يمكن أن يتسبب الرهن العقاري في الإفلاس؛ أليس هذا أمرًا لا يحدث إلا في عالم العملات الرقمية؟

لنضبط التعريف أولًا: الإفلاس في سياق العقارات = بيع المنزل بسعر لا يكفي لسداد القرض المتبقي، أي أن الالتزامات تفوق الأصول وتصبح قيمة المنزل سالبة، بحيث يتوجب على صاحبه دفع الفرق بعد البيع. وهذا يوازي منطق الإفلاس في عقود العملات الرقمية.

وبالترتيب من الأعلى إلى الأقل خطورة، فإن الفئات الأكثر عرضة للإفلاس كلها من بين مشتري المنازل من مواليد 80 و85:

1. أصحاب الأعمال الصغيرة الذين اشتروا عند القمة في 2020–2021، وجمعوا بين ذلك وقروض الأعمال أو القروض المضمونة بالرهن (الفئة الأعلى خطرًا)

- السمات: يعملون في الإنشاءات ومواد البناء والتجارة والمطاعم والمقاولات الصغيرة؛ وعندما كان النشاط مزدهرًا، بدت حركة الأموال لديهم جيدة، فجمعوا بين أموال النشاط التجاري ورافعة الرهن العقاري، واشتروا منزلًا ثانيًا أو ثالثًا للاستثمار. وكثيرون منهم جمعوا الدفعة المقدمة من قروض مؤقتة وقروض ائتمانية.
​
- آلية الإفلاس:
تتراجع تحصيلات الأعمال وينقطع التدفق النقدي، فيُجبرون على بيع منازلهم؛ وقد اشتروا عند القمة، ثم هبطت الأسعار 25%-40%، وبعد خصم سعر المنزل المستعمل يصبح سعر البيع أقل من قيمة الرهن المتبقية.
النقطة الأهم: لديهم التزامات متعددة، وقروض الأعمال تتضمن حق الرجوع على المقترض دون ضمانات. وإذا لم تكفِ حصيلة المزاد العقاري لسداد الدين، فستواصل البنوك مقاضاتهم والمطالبة بالفرق؛ فلا يخسرون المنزل فحسب، بل يتحملون أيضًا ديونًا، وهذا هو الإفلاس بمعناه الحقيقي.
​
- وهم أيضًا الفئة الأكبر بين المنازل المعروضة في المزادات القضائية.

2. المستثمرون العقاريون الذين استخدموا رافعة مالية كبيرة في الضواحي البعيدة والمناطق الجديدة والمشروعات السياحية والمدن من الدرجة الثالثة والرابعة

- السمات: معظمهم من مواليد 85. استجابوا آنذاك لدعوات التوسع الحضري ومزايا القرب من المدارس، وبعد استنفاد أهلية شراء المسكن الأول، أقدموا رغم ذلك على شراء مسكن ثانٍ مع دفعة مقدمة كبيرة؛ وكثيرون اشتروا نقدًا ثم رهنوا العقار من جديد. ولا يسكنون في المنازل، كما أن دخل الإيجار لا يغطي أقساط الرهن.
​
- آلية الإفلاس: تجف السيولة في المنطقة، ويقلّ عدد المشترين المحتملين كثيرًا. وقد يُعرض المنزل للبيع لمدة نصف عام أو عام دون أن يُباع، ولا يكون أمامهم سوى خفض السعر كثيرًا للتخلص منه؛ وقد يتجاوز هبوط الأسعار في المنطقة قيمة الدفعة المقدمة بسهولة.
مثال: منزل قيمته 100万، دُفعت عنه 20万 مقدمًا، ثم انخفض سعره 30万؛ وبعد البيع وسداد القرض، لن يتبقى شيء، بل سيظل هناك دين مستحق.
​
- نقطة الألم: الإيجارات منخفضة جدًا ولا تستطيع موازنة أقساط الرهن بأي شكل، فيعتمدون كليًا على ضخ أموال جديدة.

3. الأسر التي انتقلت إلى منزل أفضل عند مستويات سعرية مرتفعة (بيع منزل وشراء آخر باستخدام الرافعة المالية)

- السمات: غالبًا ما يكونون من مواليد 85، وانتقلوا إلى منزل أكبر في 2020-2021 عبر «بيع المنزل القديم وزيادة الرافعة المالية»؛ وأنفقوا كامل المكاسب التي حققها المنزل القديم على المنزل الجديد، دون ترك أي احتياطي نقدي تقريبًا، فيما تجاوزت أقساطهم الشهرية 45% من دخل الأسرة.
​
- آلية الإفلاس:
سبق لهم تسييل مكاسب المنزل الصغير القديم عند مستويات مرتفعة، لكن المنزل الجديد اشتُري مباشرةً عند القمة؛ وما إن يفقد أحد الزوجين عمله حتى يعجزا عن مواصلة سداد القرض، ويُجبرا على التصرف في المنزل. وبعد هبوط الأسعار، لا تكفي القيمة المتبقية للمنزل الجديد لتغطية الرهن العقاري المتبقي.
هذه الفئة مستترة جدًا: فهم ليسوا مضاربين عقاريين، بل اشتروا منزلًا أفضل للسكن، وظنوا أن عملية الانتقال آمنة، ولم يتوقعوا أن يؤدي التقييم السلبي من الجانبين إلى تآكل القيمة.

4. الأسر ذات الدخل الواحد، والمديرون من أصحاب الرواتب المرتفعة في الشركات الكبرى أو العقارات أو القطاع المالي، المعتمدون على راتب مرتفع واحد

- السمات: يتقاضى الزوج أو الزوجة راتبًا مرتفعًا منفردًا، قد يبلغ 2w-4w شهريًا في ذروته؛ ويرتبط دخل الأسرة بشخص واحد بدرجة كبيرة، وقد دفعتهم ثقتهم بارتفاع دخلهم إلى زيادة الأقساط الشهرية. كما أن مدخرات الأسرة قليلة، وتوقعات الدخل مبنية على استمرار ازدهار القطاع.
​
- آلية الإفلاس: يهبط الدخل بشدة بعد التسريح في منتصف العمر وانكماش القطاع. وبمجرد اختفاء الوظيفة ذات الراتب المرتفع، يصعب العثور بسرعة على وظيفة أخرى بدخل مماثل. وبعد تحمل الوضع بضعة أشهر، يضطرون إلى بيع المنزل، فيلتهم الخصم الكبير عن سعر الشراء عند القمة الدفعة المقدمة مباشرةً، ويدخلون في حالة أصول سالبة.

ويختلفون عن الموظفين العاديين من ذوي الدخل المزدوج؛ إذ إن الحد الأدنى لدخل الزوجين العاملين أعلى، ولا ينقطع الدخل لديهم بسهولة تامة.

5. أصحاب المنازل التي اشتُريت لحاجة ملحة، وجُمعت دفعتها المقدمة من قروض استهلاكية أو اقتراض من الأهل والأصدقاء

- السمات: منزل للزواج تفرضه الحاجة، ودخلهم ليس مرتفعًا أساسًا، لكنهم جمعوا الدفعة المقدمة بأي طريقة ممكنة لشراء منزل؛ لذا يكاد لا يكون لديهم أي هامش أمان، وميزانيتهم مشدودة أصلًا.
​
- آلية الإفلاس: يكفي هبوط سعر المنزل قليلًا حتى تتبخر الدفعة المقدمة مباشرةً؛ وإذا تعرضوا لصدمة مثل فقدان الوظيفة أو المرض، فإن بيع المنزل يؤدي إلى الإفلاس.
هذه الفئة ليست الأكبر من حيث العدد، لكنها الأقل قدرة على تحمّل الأخطاء؛ فأي هزة بسيطة كفيلة بإسقاطها.

جوهر «الإفلاس» في سوق العقارات ليس مجرد هبوط الأسعار، بل هو اجتماع الرافعة المالية المتعددة مع هشاشة التدفق النقدي واعتماده على مصدر واحد، وغياب هامش الأمان، والاضطرار إلى إغلاق المركز قسرًا خلال دورة هبوط، أي بيع المنزل. وأكثر الفئات عرضة للخطر هي أصحاب الأعمال الصغيرة الذين جمعوا بين القروض العقارية وقروض الأعمال، يليهم أصحاب المنازل التي جرى الانتقال إليها عند أسعار مرتفعة والمستثمرون الذين يملكون منازل متعددة في الضواحي البعيدة.

فما نهاية سوق العقارات بعد كل هذه السنوات؟

هي انهيار حاد مصحوب بارتفاع حجم التداول؛ فقد كانت الفترة 21-22 آخر صعود إلى القمة مع ارتفاع حجم التداول.
أما الفترة 23-26، فهي فترة انخفاض تدريجي من مستويات مرتفعة دون حجم تداول يُذكر. وغالبًا ما تتجه الأسعار نحو المستوى الذي يحقق صفقات أفضل؛ فقد شهدت هذه السنوات صعودًا بلا حجم تداول، وهبوطًا بحجم تداول، ما يدل على أن السوق لا تقبل الأسعار الحالية، وأن الهبوط وحده هو ما يستطيع جلب حجم التداول.
وعلى وجه الخصوص، منذ عام 23، خُفّضت نسبة الدفعة المقدمة من 30% إلى 20%، ووصلت الآن إلى 15%، ما يعني ارتفاع الرافعة المالية باستمرار وسهولة أكبر في الوقوع في الإفلاس. ولن تنتهي هذه الدورة من التغذية الراجعة السلبية إلا بحلول عام 2030،
لأن نسبة مشتري المنازل الذين يدفعون ثمنها كاملًا نقدًا في عام 2026 تزداد، وقد تجاوزت النصف.
أما من اشتروا عند الأسعار المرتفعة في 21-22، فقد هبطت قيمة منازلهم حتى تجاوزت خسائرهم أصل رأس المال، ودخلوا في حالة تفوق فيها الديون قيمة الأصول. ونفقات الديون إلزامية، لذا يضطرون إلى بيع المنازل لسدادها. وهؤلاء سيصلون إلى مرحلة التحرر في 26-27، وهم تحديدًا من كانوا يشكلون أكبر شريحة من حجم التداول العقاري في الماضي. برأيكم، كيف سيُغرقون السوق بالعروض من أجل بيع منازلهم وسداد ديونهم؟ ولا سيما أن حجم التداول في سوق المنازل ضئيل حاليًا، ودفتر الطلبات رقيق جدًا وعمق السوق محدود؛ فتكفي عملية بيع كبيرة واحدة لتهبط الأسعار. أما من اشتروا المنازل بأسعار منخفضة في بداية الألفية، فلا ديون عليهم ويمكنهم الصمود للحفاظ على الأسعار، لكن لا أحد يعرف إلى متى يمكن لمن يرزحون تحت الديون الصمود. (ستهبط أسعار المدن من الدرجة الأولى أولًا، ثم تلحق بها المدن من الدرجة الثانية.)

أعتقد أنك تستطيع الآن استخلاص بعض الأنماط بنفسك، والأمر بسيط في الواقع: حين ترى أعدادًا كبيرة من المنازل المعروضة في المزادات القضائية ومنازل إعادة البيع تدخل السوق، وترتفع نسبة المشترين الذين يدفعون كامل المبلغ نقدًا، فهذا يعني أن سوق العقارات قد وصل فعلًا إلى القاع، وهذه أيضًا فرصتنا أنا وأنت. ففي ذلك الوقت ستواجه البنوك أعدادًا كبيرة من الديون المتعثرة، بل ستزداد حالات تفوق الالتزامات فيها الأصول. وإذا أُغلق أحد البنوك الصغيرة أو المتوسطة، فستتفاقم حالة الهلع بشدة. ولهذا لا أستبشر بأسهم البنوك خلال هذين العامين، ولن أطمع في توزيعات أرباحها. وأرى أن انهيار العقارات يومًا ما سيكون عاملًا إيجابيًا للذهب وسلبيًا للنفط؛ فالاتجاه لا يسلك إلا المسار الأقل مقاومة. وأرى أن هذا الأمر سيحدث عاجلًا أم آجلًا، لذا يمكن للجميع الاحتفاظ بمزيد من النقد والذهب، ترقبًا للحظة مينسكي. ويمكن لمواليد ما بعد 2000 أيضًا ادخار مزيد من المال خلال هذه السنوات؛ فأعتقد أن الاستقرار الحقيقي لأسعار المنازل لن يتحقق قبل عام 30!!!!

أود أن أكتب المزيد عن هذه المسألة. فكثير من أبناء شعبنا يعيشون طوال حياتهم وسط أوهام، ولا سيما الشباب: «إذا التحقت بمدرسة ثانوية مرموقة، فسيكون كل شيء على ما يرام؛ وإذا التحقت بالجامعة، فسيكون كل شيء على ما يرام؛ وإذا وجدت وظيفة وتزوجت، فسيكون كل شيء على ما يرام!!»

بعد انتهاء امتحانات القبول الجامعي والحصول على إشعار القبول في برنامج البكالوريوس، تشعر بأن المستقبل مشرق، وتنطلق إلى المجتمع بحماسة كبيرة لتجربة كل شيء، لكن احتمال النجاح لا يتجاوز 10%.

تظن أن الجامعة ستكون منفتحة وحرة، لكنك لا تجد سوى أجواء كئيبة طوال اليوم، ولا تجد حتى قصص الحب الجامعية التي تخيلتها!

وتظن أن الأمور ستتحسن بعد التخرج،

لكنّك تكتشف أن العثور على وظيفة أسوأ من جمع القمامة. نحن نعيش في هذا العصر.

أليست الدورة الاقتصادية المحددة، ومراحل الحياة، والبيئة الدولية كلها أشبه بمخطط الشموع اليابانية؟ التاريخ هو حركة الأسعار الماضية، والمستقبل هو اتجاه التطور. فعلى سبيل المثال، كان قطاع العقارات في اتجاه صاعد قبل أكثر من عشر سنوات، وكان يكفي اتباع الاتجاه؛ أما الآن فهو في اتجاه هابط، لذا ينبغي البيع على المكشوف لا المراهنة على الصعود.
لقد انخفضت أسعار المنازل التي اشتراها كثيرون عند القمة في عام 21 إلى النصف تقريبًا حتى الآن!
ويمكن للمرء أن يحكم جيدًا من خلال تطبيق مفاهيم التداول! كما يمكن النظر إلى كثير من الأمور الأخرى من منظور التداول.

بصفتي شابًا، أرى أن الأهم من شراء منزل وتحمل أقساط الرهن والعمل والبحث عن وظيفة هو التحرر من ثلاثة قيود فكرية:
1. قيد المفاهيم الأسرية
2. قيد التأثير طويل الأمد لنظام التعليم
3. قيد المفاهيم المجتمعية