刚刚在研究一些高收益房地产投资信托基金（REITs）选项，有一个在讨论中经常出现——景顺KBW优质收益股权REIT ETF，代码KBWY。这个的收益率相当惊人，前不久还超过了9.6%。作为背景，这个数字在注重收入的投资组合中非常吸引眼球。

所以关于REITs的一般情况就是这样。它们的结构与普通股票不同，因为必须遵守特定的规则。REIT需要每年向股东分配其应税收入的90%左右，作为股息。它们还必须将至少75%的资产投资于房地产或现金，并且75%的收入来自房地产来源——租金、按揭利息之类的。这也是为什么REIT被称为“收入机器”。

KBWY特别专注于房地产投资信托。当我查看它们的前十大持仓时，你会看到像布兰迪韦恩房地产信托、创新工业物业、社区医疗信托这样的名字。这个投资组合相当集中，最大持仓比例大约是6.27%。这些公司拥有办公楼、工业仓库、医疗设施、酒店物业。基本上，这个基金是在押注房地产行业。

但有趣的是，KBWY自2010年成立以来，从成立到现在的净资产值只上涨了大约4%。这……并不算太好。部分原因是疫情带来的混乱严重打击了办公和零售房地产。远程工作的转变基本上打破了办公REIT的叙事，很多这些物业仍在努力找回节奏。医疗REIT也受到影响，但原因不同。

我理解为什么人们会被像这样的高收益REIT吸引。当利率正常、债券收益率低时，9%以上的股息看起来非常诱人。而且，是的，如果利率像一些人预期的那样大幅下降，这实际上可能会帮助REIT，降低它们的借款成本，让房地产投资变得更有吸引力。较低的利率也会让股息股票相较于无聊的储蓄账户更具竞争力。

但我并不完全相信KBWY现在就是正确的选择。这个股息听起来很棒，直到你意识到其基础资产几乎没有升值。如果你纯粹为了收益买入这个基金，你基本上是在押注股息会保持稳定或增长，但REIT是周期性的。房地产市场会随着经济状况和利率变动。收益率绝对可能会压缩，如果情况发生变化。

另一个让我困扰的是对办公和医疗房地产的重度暴露。这两个板块自2020年以来都相当艰难，而且还在摸索中。大多数市场的办公空置率仍低于疫情前的水平。医疗REIT也在应对自身的压力。

听我说，我不是说高收益REIT不好。但当你看到如此高的收益率时，值得问问为什么。有时候，这是因为市场在定价那些大多数人没有考虑到的风险。KBWY可能会继续支付股息，但指望它们保持在这些水平或基础资产大幅升值，对我来说都显得过于乐观。如果你追求的是稳定的收入，可能还有更稳妥的投资选择。